目前，北上廣深四個一線城市的集中式品牌長租公寓數(shù)量合計達335家，TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式布局長租公寓，但如何突破資源獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)，成為目前長租公寓企業(yè)遇到的最大困難。隨著“商改租”政策在各個城市的落地，長租公寓房源拓展的難題有望得到破解。
去年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中明確允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。目前，全國已有超過12個省的50個以上城市發(fā)布了租賃政策，其中包括太原在內(nèi)多地對“商改租”支持租賃住房的政策也逐步落地。
目前，獲取優(yōu)質(zhì)低成本的物業(yè)資源已經(jīng)成為長租公寓企業(yè)的發(fā)展瓶頸，而“商改租”則為其提供了一條規(guī)?；l(fā)展的通道。龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前各地出臺相關(guān)政策，鼓勵商業(yè)用房改租賃住房，將更加有利于長租公寓房源的拓展。
超50城市發(fā)布住房租賃政策
今年7月，九部委確定首批12個重點城市開展住房租賃試點，目前，除了試點城市以外，各地也紛紛落地住房租賃政策。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了租賃政策，重點主要是保護租房者、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定、拓展房源供應等方面。
近日，太原市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，明確提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。
北京、上海、廣州等多個城市也重點明確允許“商改租”，增加租賃住房供應。廣州市住房政策中，允許“商改租”，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準，并對消防做了相關(guān)規(guī)定，執(zhí)行公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批驗收。
而南京市則更加細化，對于存量商業(yè)物業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出改建方案，經(jīng)過初核，按照“一事一議”原則，由市政府批準后，在滿足采光、通風、衛(wèi)生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規(guī)定方可改為租賃住房。
除此之外，在土地供應上，北京、上海和杭州等超過10個城市在土地供應上明確“租賃用地”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，綜合各地租賃政策內(nèi)容來看，主要是通過加減法政策，增加土地供應，減少選擇租賃居住的阻力。從政策方向上看，主要是直接影響房源供應，目前北京、上海等城市均已供應出租房用地；另外，落實“租售同權(quán)”政策，增加租房者獲得的權(quán)益。
長租公寓逐漸進入人群視野
“商改租”落地長租公寓受益
隨著各地租賃政策的落地，進軍租賃市場的各路資本也不在少數(shù)。對于利好政策的出臺，樂乎青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意最大的感受是，如今租賃市場的賽道變寬了，一定程度上倒逼企業(yè)必須擴大規(guī)模。
王俊英在接受記者采訪時表示，目前冠寓在全國16個一線城市、準一線城市，以及一些非常有活力的二線城市進行業(yè)務(wù)布局，今年底開業(yè)的房間數(shù)量將超過1.5萬間左右，計劃在2020年的租金收入達到20億元。
邁點研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個一線城市的集中式品牌長租公寓數(shù)量合計達335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式布局長租公寓。
目前長租公寓正處于搶占市場份額的發(fā)展階段，如何實現(xiàn)市場占有率第一，成為企業(yè)最大的目標。然而，擴大規(guī)模實現(xiàn)目標必須要有多元的房源拓展渠道。
北京萬科泊寓相關(guān)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，長租公寓的發(fā)展并不是受到**限制，而是受資源驅(qū)動。如何突破資源獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)，突破發(fā)展瓶頸，是目前長租公寓企業(yè)遇到的最大困難。
該負責人表示，目前長租公寓品牌商基本上是以租賃現(xiàn)有物業(yè)為主，綜合改造之后出租。但目前尚屬于賣方市場，資源相對較少，企業(yè)往往很難找到一手資源。
中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入資產(chǎn)存量時代，明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前，我國有超過6600萬平方米的存量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)待盤活，甚至有些商業(yè)空間剛面世就成了有待盤活的存量物業(yè)。
至于新增租賃土地方面，張大偉分析稱，全國范圍內(nèi)累計合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可以直接提供租賃房源超過8萬套，主要集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。
羅意坦言，在一線城市目前以存量資產(chǎn)為主，而目前市場上真正用商業(yè)地產(chǎn)來做長租公寓價值是倒掛的，算不過賬來。而“商改租”政策在各個城市的落地，對發(fā)展長租公寓來說是一大利好，包括各種標準的明確，都將為企業(yè)帶來更多待挖掘的價值空間。
