分析認(rèn)為，10月推出的樓市政策中，從“房住不炒”，住建部等部門開始價(jià)格聯(lián)合檢查，到包括北京等城市的租賃政策落地，代表了房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容繼續(xù)深入。中央已逐漸將樓市政策的施力點(diǎn)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，而租賃住房建設(shè)將是住房供給側(cè)改革的核心。
作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的政策之一，推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展正在持續(xù)深入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月全國共有25個(gè)城市發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策34次，其中鼓勵(lì)租賃相關(guān)政策有近20次。
如10月31日，北京租賃新政正式實(shí)施；同時(shí)，北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)同步上線運(yùn)行。10月30日，廣州發(fā)布《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》；廣州市住建委還出臺(tái)了《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》和《廣州市住房租賃合同》（示范文本），明確租賃期間，出租人不得單方面上調(diào)租金，要求房屋租賃合同必須在窗口或網(wǎng)上備案，對(duì)于逾期不補(bǔ)辦登記備案手續(xù)的，最高將被處以1萬元罰款。太原等城市也發(fā)布了租賃政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，10月政策的最主要特征是，從“房住不炒”，住建部等部門開始價(jià)格聯(lián)合檢查，到包括北京等城市的租賃政策落地，代表了房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容繼續(xù)深入。對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控而言，租購并舉是長效機(jī)制的重要內(nèi)容。而鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅是科學(xué)住房觀念的重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。
租購并舉持續(xù)深入
今年5月，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見，對(duì)租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。如對(duì)住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；鼓勵(lì)簽訂長期租賃合同等。
依據(jù)住建部指導(dǎo)精神，各省市加快出臺(tái)有關(guān)租賃住房政策。比如，廣州近期首次明確：廣州市租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米，并嚴(yán)禁群租房；規(guī)定單套住房改造不得加建廚房和衛(wèi)生間，禁止“房中房”；嚴(yán)禁單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營“膠囊公寓”。
在北京市近期發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》中也進(jìn)行了全方位規(guī)范。其中包括“強(qiáng)化住房租賃管理服務(wù)，增加租賃住房供應(yīng)；建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，提供便捷公共服務(wù)；明確住房租賃行為規(guī)范；加強(qiáng)市場主體監(jiān)管?！?
除了政策上規(guī)范租賃市場，各個(gè)城市租賃地塊供應(yīng)也在加速。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：截至目前，全國已有超過10個(gè)城市出讓了租賃類土地，供應(yīng)超過8萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等城市開始加速供應(yīng)租賃土地。
北京已經(jīng)成交超過25宗土地中，部分70年持有出租房面積達(dá)136萬平方米，大約能提供租賃房源2萬套（其中4宗為100%持有，其他為不同比例配建）。疊加后續(xù)掛牌的土地，北京租賃土地累計(jì)年內(nèi)供應(yīng)有望接近200萬平方米。
自今年7月上海成交首宗居住用地以來，截至目前，上海已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米，合計(jì)建筑面積近200萬平方米。11月還將有10宗租賃住宅地塊成交。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心也公告稱，將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權(quán)，該宗地最大特點(diǎn)是租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)全年期（70年）自持。杭州的首宗租賃住房用地則是在10月27日成功出讓，國企杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司以底價(jià)45390萬元競得，折合樓面價(jià)5049元/平方米。10月11日，廣州一口氣出讓了6宗土地，其中位于黃埔區(qū)科學(xué)城的KXC-K1-9地塊是廣州掛牌出讓的首個(gè)“全自持”地塊，同時(shí)也是廣州首個(gè)搖號(hào)地塊。
張大偉指出，從全國看，累計(jì)多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。
土地與金融端突破口
近期中央層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重申了“房子是用來住的，不是用來炒的”，并提出要加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，讓全體人民住有所居。
對(duì)此，中金公司分析員張宇認(rèn)為，租賃住房將成為建立“長效機(jī)制”的重要著力點(diǎn)。限購等抑制需求的政策只是短期調(diào)控手段，解決住房問題的關(guān)鍵在于增加有效供給、優(yōu)化住房供應(yīng)體系。從廣州強(qiáng)調(diào) “租購?fù)瑱?quán)”、北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房到12個(gè)城市進(jìn)行租賃住房試點(diǎn)，顯示出中央已逐漸將樓市政策的施力點(diǎn)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，而租賃住房建設(shè)將是住房供給側(cè)改革的核心。
張宇表示，“多主體供應(yīng)”即是要打破以政府和房企為單一主體的傳統(tǒng)住房供應(yīng)體系，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)、村集體等參與到住房供應(yīng)體系中；“多渠道保障”則是通過發(fā)展租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等方式豐富公共住房體系，從而真正建立“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的多層次住房制度。據(jù)其測(cè)算，中國當(dāng)前租房人口接近2億，對(duì)應(yīng)租賃住房市場規(guī)模達(dá)年均1.1萬億。
不過張宇同時(shí)指出，政策落地須在土地和金融端予以突破。租賃住宅用地的大量供應(yīng)將對(duì)地方政府的土地出讓收入形成巨大沖擊（經(jīng)測(cè)算政策采用城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)租賃住宅須犧牲6000億土地出讓金，占其土地出讓凈收益的六成），而集體建設(shè)用地可成為增量供應(yīng)的突破口。同時(shí)，租賃住房前期建設(shè)投入大、回報(bào)周期長，應(yīng)加大對(duì)建設(shè)主體融資的支持力度，發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化工具，建立和完善金融配套體系。
目前金融支持方面已有重大進(jìn)展。10月23日晚，保利地產(chǎn)發(fā)出《關(guān)于租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃掛牌轉(zhuǎn)讓獲批》的公告，其作為發(fā)行人的“中聯(lián)前海開源——保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”收到上交所無異議函。專項(xiàng)計(jì)劃將采取分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過50億元。
興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，推進(jìn)租賃住房資產(chǎn)證券化，保利地產(chǎn)、招商蛇口等央企必然發(fā)揮示范帶頭效應(yīng)。通過REITs打開融資渠道和退出途徑，也為租賃企業(yè)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模提供了空間。世聯(lián)行這樣的長租公寓龍頭，憑借與龍頭企業(yè)多年的良好合作關(guān)系，在租賃行業(yè)未來前景廣闊的時(shí)代背景下，必然也將在資產(chǎn)運(yùn)營端取得快速發(fā)展。
