房地產(chǎn)稅起步宜穩(wěn)妥 未來(lái)商品房銷量將大不如前

  • 來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
  • 2017-11-08 09:38:01
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最近幾年,在國(guó)人住房擁有率達(dá)到一定水平后,房地產(chǎn)稅這個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家通行的稅種,因其平抑房?jī)r(jià)與增加政府財(cái)政收入等功能,立法、實(shí)施與否不斷被提起和討論,日前再度成為熱議話題。

在剛剛出版的報(bào)告輔導(dǎo)讀本中,財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷談及房地產(chǎn)稅,提出按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施,并明確未來(lái)的房地產(chǎn)稅將按照房屋評(píng)估值征收。

房地產(chǎn)稅問(wèn)題由來(lái)已久,自2013年11月的十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”后,財(cái)政部、全國(guó)人大會(huì)這幾年來(lái)不斷提及,到2015年8月,房地產(chǎn)稅正式列入十二屆立法規(guī)劃,意味著立法啟動(dòng)。當(dāng)然,房地產(chǎn)稅不僅僅是一個(gè)立法,或者開(kāi)征一項(xiàng)稅那么簡(jiǎn)單,一旦實(shí)施將再造中國(guó)財(cái)稅體制,深刻改變中國(guó)社會(huì),所以既需要積極推進(jìn),又要穩(wěn)妥地做好基礎(chǔ)性工作。

商品房70年產(chǎn)權(quán)到期如何處理,就是備受關(guān)注的問(wèn)題。去年12月,國(guó)土資源部回復(fù)浙江少數(shù)住宅用地使用權(quán)到期問(wèn)題時(shí)稱,地方在相關(guān)“法律安排”明確之前,可以不需要提出續(xù)期申請(qǐng)、不收取費(fèi)用和正常辦理交易和登記手續(xù)。此方法會(huì)否推廣尚不明確,但從法理角度來(lái)說(shuō),在房地產(chǎn)稅立法前,70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題應(yīng)該得到妥善處理。

實(shí)施房地產(chǎn)稅,完成不動(dòng)產(chǎn)登記是必要條件。國(guó)土資源部曾明確,到2017年底前,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國(guó)所有市縣。也就是說(shuō),個(gè)人名下多少處住房,將在系統(tǒng)里一覽無(wú)余??傊黜?xiàng)準(zhǔn)備工作就緒后,相關(guān)掣肘、顧慮會(huì)少很多,房地產(chǎn)稅也就水到渠成。

房地產(chǎn)稅立法后,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況先試先行、因地制宜,這也符合“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則。房地產(chǎn)稅最大的功能是增加地方政府稅源,因此可在財(cái)政困難地區(qū)先行先試,增加財(cái)政收入,緩解財(cái)政問(wèn)題。同時(shí),各地房地產(chǎn)情況差異大,地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉,應(yīng)給地方充分授權(quán),可在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開(kāi)征時(shí)間、適用稅率、征收對(duì)象,從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。如對(duì)于去庫(kù)存壓力較大的地區(qū),使用稅率可適當(dāng)降低。

房地產(chǎn)稅茲事體大,事關(guān)各個(gè)社會(huì)主體的重大利益。對(duì)于地方政府而言,隨著房地產(chǎn)進(jìn)入新時(shí)代,中小城市因棚改貨幣化安置庫(kù)存壓力大減,大城市未來(lái)將通過(guò)“租售并舉”多渠道完善住房供應(yīng)體系,土地財(cái)政難以持續(xù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房地產(chǎn)稅實(shí)施后,商品房銷量將大不如前,最近一年以來(lái)恒大、碧桂園、融創(chuàng)等地產(chǎn)商盈利和市值暴增不會(huì)重演,整個(gè)行業(yè)必須思考如何適應(yīng)房地產(chǎn)下半場(chǎng)。以及房地產(chǎn)稅作為平抑房?jī)r(jià)的手段,實(shí)施后大城市房?jī)r(jià)必將有所反應(yīng)。

至于普通民眾,如果參照發(fā)達(dá)國(guó)家通行的普遍征收,以房屋評(píng)估值為計(jì)稅基礎(chǔ),那么影響將非常之大,特別是大城市的居民。以一線城市為例,十幾年前不到百萬(wàn)的房產(chǎn),如今或許是市值千萬(wàn),即便稅率千分之五,以七折征收,每年三四萬(wàn)的房地產(chǎn)稅對(duì)一般家庭而言是不小的支出,對(duì)提振國(guó)內(nèi)消費(fèi)也頗為不利,尤其如果這是家庭唯一住房。因此,房地產(chǎn)稅具體如何征收應(yīng)充分調(diào)研,包括民眾最關(guān)心的唯一住房是否征收,或者說(shuō)是否有一定居住標(biāo)準(zhǔn)的免征面積等。

換言之,深化財(cái)稅體制改革大潮涌進(jìn),房地產(chǎn)稅立法與實(shí)施勢(shì)在必行。同時(shí),對(duì)于房地產(chǎn)稅這項(xiàng)將深刻改變中國(guó)社會(huì)的稅種,基礎(chǔ)性工作不可缺,各方影響應(yīng)充分考量。

 

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