冰火兩重天:土地市場(chǎng)火熱 但樓市進(jìn)入寒冬

  • 來(lái)源: 華爾街見(jiàn)聞
  • 2017-11-16 09:16:18
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       全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市特別是一線(xiàn)城市實(shí)施樓市限購(gòu)政策一年以來(lái),房?jī)r(jià)狂漲、成交大增的勢(shì)頭戛然而止,但土地市場(chǎng)卻始終供需兩旺。

??火 爆的土地市場(chǎng)

??經(jīng)濟(jì)參考報(bào)引用國(guó)內(nèi)某研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,10月份,全國(guó)300個(gè)城市土地供應(yīng)量同比增近四成,共計(jì)11046萬(wàn)平方米,環(huán)比增加1%,同比增加36%;共成交土地2272宗,環(huán)比增加0.3%,同比增加24%。一線(xiàn)城市成交量同比漲幅領(lǐng)銜。

??當(dāng)月,300個(gè)城市土地出讓金總額為3722億元,同比增加132%。其中,土地出讓金超千億元的城市有5個(gè),分別為北京(樓盤(pán))、杭州(樓盤(pán))、南京(樓盤(pán))、重慶(樓盤(pán))和上海(樓盤(pán))。北京的土地出讓金額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到2509.1億元。

??同時(shí),50個(gè)熱點(diǎn)城市的總土地成交額已超過(guò)2.6萬(wàn)億元,同比上漲40%。此外,出讓金超過(guò)500億的城市達(dá)到了16個(gè),均創(chuàng)造了同期歷史紀(jì)錄。

??盡管土地市場(chǎng)整體均價(jià)環(huán)比下滑,但同比卻增加了近70%,各線(xiàn)城市均價(jià)同比均有上揚(yáng)。10月,全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2316元/平方米,同比增加66%;其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為4323元/平方米,環(huán)比減少15%,同比增加61%。

??樓市成交遇“冰點(diǎn)”

??與土地市場(chǎng)相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)則持續(xù)處于“寒冬”。

??昨日華爾街見(jiàn)聞提及,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,1-10月,全國(guó)房地產(chǎn)投 資增速再次放緩至8%以下;商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速也持續(xù)回落,降幅超2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售面積增速已經(jīng)為連續(xù)第四個(gè)月下滑。

??10月地產(chǎn)銷(xiāo)售創(chuàng)近三年最大跌幅,地產(chǎn)投 資增速拐頭向下。據(jù)海通姜超團(tuán)隊(duì)測(cè)算,10月住宅銷(xiāo)售量同比下降6%,創(chuàng)2015年3月來(lái)最大跌幅。

??北京、上海、深圳(樓盤(pán))房?jī)r(jià)連月降溫。

??深圳房?jī)r(jià)連續(xù)13個(gè)月下挫。據(jù)一財(cái)網(wǎng),10月,深圳一手住宅共成交2792套,環(huán)比增加2.35%,成交27.9萬(wàn)平方米,環(huán)比增加2.27%;同期的成交均價(jià)為54288元/平方米,環(huán)比減少0.05%。而去年10月“深八條”出臺(tái)時(shí),深圳新房均價(jià)還是55611元/平方米。

??北京樓市成交從3月開(kāi)始全面萎縮。據(jù)新京報(bào)引用北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新統(tǒng)計(jì),1-10月北京新房市場(chǎng)成交1.7萬(wàn)套,二手房成交11.8萬(wàn)套。今年北京二手房市場(chǎng)月均成交1.2萬(wàn)套,成交面積107萬(wàn)㎡,與去年同期相比下降50%?!皬?月開(kāi)始,北京連續(xù)多月成交量低于1萬(wàn)套,市場(chǎng)價(jià)格跌幅處于全國(guó)第一?!毙戮﹫?bào)援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)。

??10月上海新房市場(chǎng)幾乎斷供,導(dǎo)致成交進(jìn)一步萎縮,易居研究院研究員王夢(mèng)雯如此表示。從絕對(duì)值來(lái)看,10月成交量為2012年2月以來(lái)歷史最低水平。

??上海房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)下行,均價(jià)在11月甚至跌破5萬(wàn)大關(guān),領(lǐng)跌全國(guó)。據(jù)金融界援引中估聯(lián)行房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù),11月首周上海新房成交均價(jià)跌至49067元/m2,環(huán)比下跌3.27%。安居客數(shù)據(jù)則顯示, 上海11月均價(jià)為50058 元/m2,環(huán)比10月下跌1.38%,同比去年同期下跌 2.41%。

??緣何分化

??在多地樓市限購(gòu)背景下,土地市場(chǎng)與樓市出現(xiàn)如此巨大的反差,原因在于:在短時(shí)期內(nèi),土地財(cái)政仍然是地方收入的重中之重。

??土地出讓金在地方財(cái)政收入中占了很大比例。如果以這一比例作為衡量地方土地財(cái)政依賴(lài)度的指標(biāo),依照長(zhǎng)江商報(bào)的測(cè)算,前三季度全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中,有12個(gè)土地出讓金占財(cái)政收入比重超過(guò)60%,有3個(gè)城市土地財(cái)政依賴(lài)度在70%至100%之間,有8個(gè)城市今年前三季度土地財(cái)政依賴(lài)度超過(guò)2016年,分別是佛山(樓盤(pán))、杭州、成都、重慶、廣州(樓盤(pán))、西安(樓盤(pán))、無(wú)錫(樓盤(pán))和北京。

??土地財(cái)政依賴(lài)度最嚴(yán)重的是佛山,其次為南京、杭州和濟(jì)南(樓盤(pán)),土地財(cái)政依賴(lài)程度均超過(guò)100%,佛山和南京甚至分別高達(dá)147%、132.83%,杭州、濟(jì)南的土地財(cái)政依賴(lài)比重亦均超過(guò)100%。換句話(huà)說(shuō),這四個(gè)城市的賣(mài)地收入已經(jīng)超過(guò)地方一般預(yù)算收入。

??樓市**如何?

??鳳凰財(cái)經(jīng)引述易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示,目前來(lái)看,開(kāi)發(fā)商仍然持觀望心態(tài),推盤(pán)意愿并不強(qiáng)烈。進(jìn)入4季度,預(yù)計(jì)供應(yīng)會(huì)有所好轉(zhuǎn),但整體依舊處于低位。隨著信貸趨緊、銀行放款時(shí)間延長(zhǎng)等一系列因素,季度成交規(guī)模大概率低于近5年歷史同期水平。

??對(duì)于接下來(lái)樓市調(diào)控政策的走勢(shì),金融界引述同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉稱(chēng),按照每次新政時(shí)效性6-8個(gè)月的經(jīng)驗(yàn)判斷,今年9-10月份多地樓市調(diào)控調(diào)控加碼后,6-8個(gè)月之后,也就是在2018年3-4月份這個(gè)時(shí)間段,極有可能是下一輪樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)間窗口期,原因有兩個(gè):一是6-8個(gè)月后調(diào)控政策的時(shí)效性逐步降低,需要加強(qiáng)版的樓市調(diào)控措施為樓市降溫,鞏固樓市調(diào)控的階段性成果;二是,“兩會(huì)”剛好要在這個(gè)時(shí)間段召開(kāi),政策面不會(huì)給予樓市在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)反彈并火熱的機(jī)會(huì)的。

 

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