目前樓市呈現(xiàn)出新意——往年常見(jiàn)的“金九銀十”成色不足，取而代之的是熱點(diǎn)城市二手房成交量大幅降低，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落，新增房貸占比不斷回調(diào)。
購(gòu)的一端，在一系列調(diào)控措施作用下，正在降溫、退燒；租的一端，政策利好不斷釋放，正迎來(lái)新的契機(jī)。未來(lái)，要讓住房回歸居住本義，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)形成穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，“租購(gòu)并舉”無(wú)疑是其中十分關(guān)鍵的一環(huán)。
一個(gè)房地產(chǎn)人的新征程
“最近接到不少朋友的咨詢(xún)電話(huà)，杭州二手房市場(chǎng)有些退燒，很多人都在糾結(jié)當(dāng)下要不要買(mǎi)房。不買(mǎi)，確實(shí)有自住改善的需求；買(mǎi)，現(xiàn)在高位接盤(pán)的可能性又較大?！北蛔稍?xún)者名叫沈飚，是朋友眼里的業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家。
“如果今天有很好的房子提供給他們租賃，他們?cè)谧〉酶玫耐瑫r(shí)，也不用糾結(jié)會(huì)不會(huì)當(dāng)接盤(pán)俠了。”朋友們的痛點(diǎn)讓沈飚思考，“購(gòu)房這個(gè)行為有著兩方面的內(nèi)涵：一方面是投資，另一方面是消費(fèi)。前幾年，很多人從投資角度看待買(mǎi)房，"有錢(qián)就買(mǎi)，沒(méi)錢(qián)才租""買(mǎi)房的都賺錢(qián)了，沒(méi)買(mǎi)的早晚吃大虧"幾乎成為大家的基本共識(shí)，消費(fèi)內(nèi)涵被極度弱化。我們要做的，就是把消費(fèi)從投資里剝離開(kāi)來(lái)，讓租房成為一種新的消費(fèi)模式。”
住房制度要從一元結(jié)構(gòu)的“購(gòu)房”轉(zhuǎn)向多元結(jié)構(gòu)的“租購(gòu)并舉”，沈飚的從業(yè)經(jīng)歷與這一轉(zhuǎn)變頗為契合。去年，就在杭州樓市新一輪上行動(dòng)力最為強(qiáng)勁的當(dāng)口，在贊城房產(chǎn)做了近20年住宅和商業(yè)地產(chǎn)的沈飚，出乎意料地轉(zhuǎn)型當(dāng)起了“管家”——2016年7月，一家開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)存量不動(dòng)產(chǎn)的公司“大悅資管”在杭州成立，沈飚成為其杭州“群島”公寓的總經(jīng)理。
“存量房這個(gè)"世紀(jì)難題"，得有人去解?！眰€(gè)人職業(yè)轉(zhuǎn)換，基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)。目前，房地產(chǎn)主要矛盾已經(jīng)出現(xiàn)歷史性巨變，主要矛盾從過(guò)去的“房子不夠”“住房短缺”，進(jìn)入到資源配錯(cuò)導(dǎo)致的不均衡、不充分問(wèn)題。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。其中，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別比2012年增長(zhǎng)了11.1%和23.3%，年均增長(zhǎng)分別為2.7%和5.4%。這還不包括大量的商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、村集體留用地等。
“中國(guó)已經(jīng)有那么多的房子，很多人手里有幾套房子，也有很多人沒(méi)房子?！鄙蜢J(rèn)為，“優(yōu)化存量資源配置”，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)供給，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)供需平衡等，是可以通過(guò)租賃企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，來(lái)匹配房與人，讓房子回歸居住屬性，讓全體人民住有所居。
同時(shí)，見(jiàn)證過(guò)了樓市的“黃金十年”，也在杭州房地產(chǎn)“失落的五年”里熬過(guò)，市場(chǎng)如潮水般起起落落，讓沈飚在“大牛市”里仍保留著警醒：“不知道在哪個(gè)點(diǎn)上，會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間的沉寂期在等著我們，需要嘗試著走出"舒適區(qū)"找點(diǎn)有意義的事做。從增量開(kāi)發(fā)到存量服務(wù)，是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的必由之路。感覺(jué)我們還是可以做點(diǎn)事情。”
一門(mén)老生意中的新契機(jī)
“在我國(guó)住房供應(yīng)體系中，租賃市場(chǎng)是一個(gè)明顯的短板。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員任興洲看來(lái)，短板表現(xiàn)在多個(gè)方面：供應(yīng)量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應(yīng)顯著不足；質(zhì)量不佳，市場(chǎng)租賃房源“老齡化”，不適應(yīng)市場(chǎng)需求；經(jīng)濟(jì)主體分散化，多以個(gè)人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)模化、集中化的機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場(chǎng)秩序不規(guī)范，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍；支持租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策體系也不夠健全。在此情況下，租賃住房這一國(guó)際上解決居民住房需求的普遍而重要的方式，在我國(guó)往往成了“過(guò)渡”“無(wú)奈”和“最后的選項(xiàng)”。
“我們想提供給市場(chǎng)的，不是無(wú)奈地租房，而是一種可以自由選擇的居住方式。即使你有房子，也會(huì)選擇租房的生活，因?yàn)檫@讓你住得更好?！苯衲?月，“群島”的第一個(gè)集中式租賃公寓MOMA在杭州濱江落地，憑借超高顏值和超前的設(shè)計(jì)理念，瞬間成為“爆款”，其相對(duì)高端的定位也在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹(shù)一幟。租戶(hù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少人在杭州有房，租住在“群島”里是他們選擇的更好生活方式。
沈飚告訴記者，事實(shí)上，做長(zhǎng)租公寓的想法從上一次杭州樓市的低點(diǎn)就開(kāi)始有了，至少“沉淀”了四五年。
這期間，沈飚觀(guān)察到2012年互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，租賃行業(yè)第一次被吹上了風(fēng)口，“但互聯(lián)網(wǎng)的模式與正常產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式不太一樣，喜歡用錢(qián)來(lái)砸出消費(fèi)習(xí)慣，在長(zhǎng)租公寓里，互聯(lián)網(wǎng)的模式終歸不能解決所有問(wèn)題，那波風(fēng)投走后，租賃行業(yè)的社會(huì)關(guān)注度和投資都變少了”。
直到去年，整個(gè)行業(yè)都感覺(jué)機(jī)會(huì)來(lái)了?！捌鸪酰彩潜е囋嚳吹男膽B(tài)開(kāi)始做"群島"，因?yàn)椴恢勒邥?huì)有什么變化，不知道風(fēng)口什么時(shí)候會(huì)來(lái)，不知道這個(gè)產(chǎn)業(yè)什么時(shí)候能正?；?。今年5月份，還有很多人會(huì)跑來(lái)問(wèn)我：長(zhǎng)租行業(yè)不賺錢(qián)，你們?yōu)槭裁匆?？現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈，你們拿房的渠道是怎么樣的？”
時(shí)至今日，問(wèn)這些問(wèn)題的人越來(lái)越少。今年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取包括杭州在內(nèi)的12個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，長(zhǎng)租行業(yè)迅速成為了朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)預(yù)測(cè)，未來(lái)租房人口占比在全國(guó)層面將超過(guò)30%，一線(xiàn)城市會(huì)超過(guò)40%，這是一個(gè)需求空間廣闊的市場(chǎng)。對(duì)于杭州市場(chǎng)，來(lái)自萬(wàn)科的測(cè)算顯示，杭州青年租房人數(shù)約216萬(wàn)，青年租房市場(chǎng)規(guī)模約144萬(wàn)間，這部分的租賃市場(chǎng)規(guī)模就可高達(dá)518億元。
自今年被確定為全國(guó)12個(gè)住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市之一以來(lái)，杭州積極響應(yīng)，在制定政策、租賃土地供應(yīng)、建立租賃平臺(tái)等方面均邁出了步伐。杭州陸續(xù)推出了多項(xiàng)舉措：8月，杭州發(fā)布《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》，明確了包括增加租賃住房供應(yīng)、培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管等5個(gè)方面的19條工作舉措；9月，全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)上線(xiàn)試運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了監(jiān)管和服務(wù)模式大變革；未來(lái)3年，杭州新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。
“長(zhǎng)租公寓，其實(shí)是門(mén)老生意中的新行業(yè)。就像盒馬生鮮，也是超市這門(mén)老生意里變化出來(lái)的新事物?！鄙蜢f(shuō)。
一個(gè)新興行業(yè)的大風(fēng)口
10月27日下午，注定要被載入杭州房地產(chǎn)的史冊(cè)。錢(qián)投集團(tuán)以底價(jià)4.54億元成功競(jìng)得杭政儲(chǔ)出201769號(hào)地塊——杭州市首宗租賃住房用地，折合樓面地價(jià)5049元/平方米。地塊緊鄰城東新城的中心區(qū)，附近的土地樓面價(jià)都已超3萬(wàn)元。
在競(jìng)得該地塊后，錢(qián)投集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，將由下屬杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司與杭州市會(huì)展旅業(yè)有限公司聯(lián)合成立杭州市租賃房屋開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，將以“寧巢”長(zhǎng)租公寓品牌進(jìn)行運(yùn)營(yíng)?！白鳛槭袑?lài)?guó)有企業(yè)，錢(qián)投集團(tuán)積極響應(yīng)國(guó)家及市委市政府對(duì)于推行購(gòu)租并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系號(hào)召，于2017年全新推出長(zhǎng)租公寓"寧巢"品牌?！?
又有一家市屬?lài)?guó)企，高調(diào)宣布進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)。越來(lái)越多企業(yè)將住房租賃行業(yè)視作樓市“下半場(chǎng)”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2017年2月起，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓品牌泊寓通過(guò)自建自持物業(yè)，購(gòu)置、租賃城市低效資產(chǎn)進(jìn)行改造，截至目前已在杭獲取4200間，其中2600間將在今年開(kāi)業(yè)。龍湖冠寓從2015年就開(kāi)始籌建，明年將擴(kuò)展到15個(gè)城市，今年杭州龍湖冠寓的目標(biāo)是達(dá)到4500間左右的簽約量，3年規(guī)劃在杭州突破3萬(wàn)間。成立于2015年的隨寓，是德信旗下專(zhuān)門(mén)做青年公寓的企業(yè)，隨寓目前在杭州和上海兩個(gè)城市做青年公寓，目標(biāo)是今年年底達(dá)到8000至10000間，3年時(shí)間達(dá)到10萬(wàn)間。鏈家自如今年4月1日進(jìn)入杭州，現(xiàn)在的規(guī)模體量并不算大，做的主要是合租產(chǎn)品，5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房源1800套、7000間左右，年底目標(biāo)是5000套。魔方在杭州的發(fā)展起步是2016年初，目前已經(jīng)有12家門(mén)店，提供的房源數(shù)是2000多套，預(yù)計(jì)到2020年會(huì)增加到10000間?！叭簫u”公寓的計(jì)劃是“三年30島”，也就是說(shuō)在杭州3年時(shí)間開(kāi)出30家門(mén)店，現(xiàn)在已經(jīng)落地了9家，房源數(shù)2000多套……
浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，當(dāng)前杭州的租賃市場(chǎng)還是以散戶(hù)市場(chǎng)為主，公共租賃住房發(fā)展良好，但對(duì)于龐大的租賃需求而言，保障人群依然有限。對(duì)于未來(lái)杭州租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向，她預(yù)測(cè)：供給主體會(huì)從原來(lái)的以居民為主，轉(zhuǎn)向政府、企業(yè)、居民多元供給主體并存；供給結(jié)構(gòu)從“散戶(hù)市場(chǎng)”逐漸轉(zhuǎn)向“機(jī)構(gòu)市場(chǎng)”；從無(wú)序市場(chǎng)轉(zhuǎn)向有序市場(chǎng)；房地產(chǎn)證券化的時(shí)代來(lái)臨。
