樓市新周期:追求“量”的增長轉(zhuǎn)為“質(zhì)”?

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
  • 2017-11-22 15:39:17
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       自1998年啟動(dòng)房改以來,中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達(dá)20年的高速發(fā)展。在1999年-2014年間,我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投 資增速甚至以超過20%的年均增速發(fā)展。2017年,房地產(chǎn)行業(yè)仍然在高位運(yùn)行。

??房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得尤為明顯。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者做了一組數(shù)據(jù)對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投 資,從1998年的3600億增長至接近10萬億,增長了27倍;商品房銷售額從1998年的2100億增長至10萬億,增長了約48倍。

??另外一組數(shù)據(jù)也顯示了房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。11月13日,中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示,2017年10月新增人民幣貸款6632億元,同比多增119億元,但環(huán)比上月下降47.8%,低于市場7800億左右的預(yù)期。其中,住戶部門中長期貸款增加3710億元,在時(shí)隔9個(gè)月后,按揭貸款再次成為新增貸款的主力。

??高速發(fā)展同時(shí)也帶來了不少問題。過去20年間,涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策頻出,行業(yè)爭議不斷。房地產(chǎn)在為中國經(jīng)濟(jì)帶來積極影響的同時(shí),也暴露出發(fā)展不充分、不平衡的問題。那么,作為我國經(jīng)濟(jì)重要支柱,房地產(chǎn)未來將如何發(fā)展?

??信貸環(huán)境收緊影響

??全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生在多個(gè)場合表示,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多輪周期發(fā)展之后表現(xiàn)出的明顯規(guī)律是,M2與房地產(chǎn)呈現(xiàn)正相關(guān) 關(guān)系。

??聶梅生的觀點(diǎn)是,房地產(chǎn)是和金融密切相關(guān)的行業(yè)。從廣義貨幣M2角度看,2007年到2017年這十年間增加了四倍,共計(jì)增加約120萬億。而這十年中,房地產(chǎn)投 資每年平均差不多10萬億,十年是投 資100萬億,與M2增加的120萬億形成聯(lián)動(dòng)。在聶梅生看來, M2在房地產(chǎn)行業(yè)形成了巨大鋼筋水泥儲(chǔ)備器,大量的貨幣沉積在房地產(chǎn)這里。也就是說,房地產(chǎn)消化了大量的M2。因?yàn)?,房價(jià)才會(huì)上漲。

??聶梅生的這一觀點(diǎn)幾乎是行業(yè)共識(shí)。

??以2016年為例。2016年貨幣環(huán)境前松后緊,整體表現(xiàn)寬松,M2余額超155萬億,但增速低于全年目標(biāo)。2016年前三季度貨幣環(huán)境較為寬松,“930新政”之后,政策嚴(yán)控銀行、保險(xiǎn)、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)資金投向,流動(dòng)性趨勢(shì)性收緊。從貨幣供應(yīng)量來看,2016年M2余額高達(dá)155.01萬億元,并且央行全年凈投放現(xiàn)金5087億元,較2015年大幅提升72%。從貨幣供應(yīng)增速來看,2016年M2同比增長11.3%。

??在這一年,房企融資環(huán)境也前所未有向好。國內(nèi)某研究院顯示,企業(yè)融資環(huán)境向好,全年融資規(guī)模得到大幅提升。2016年央行五年以上長期貸款利率仍保持在4.9%的歷史低點(diǎn),企業(yè)資金壓力得到有效釋放。除此之外,房企利用資本市場進(jìn)行融資的規(guī)模也大幅增長,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2016年房企債券融資達(dá)9039億元,同比增長77%,平均利率為5.07%,低于2015年1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??這一年,房地產(chǎn)整體表現(xiàn)也前所未有向好,房價(jià)發(fā)生大幅上漲局面。最終引發(fā)了本輪史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控。

??不過,M2以及信貸數(shù)據(jù)在2017年發(fā)生了變化。中國人民銀行公開的數(shù)據(jù)顯示,2017年10月末,廣義貨幣(M2)余額165.34萬億元,同比增長8.8%,增速創(chuàng)新低。另外,住戶部門貸款增加4501億元,其中,短期貸款增加791億元,中長期貸款增加3710億元。

??有下行趨勢(shì)但仍然高位

??從房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出明顯的下行趨勢(shì),但不可否認(rèn),仍然在高位運(yùn)行。

??浙商證券孫付表示,10月新增居民戶短期貸款 791 億元,環(huán)比少增 1746 億元。主因10月銀監(jiān)會(huì)下達(dá)通知,根據(jù)國務(wù)院“嚴(yán)格管控各類資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場”的指示精神,對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格排查,全國各省市銀監(jiān)局已陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)監(jiān)管政策。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為:從信貸數(shù)據(jù)看,房貸數(shù)據(jù)2017年漲幅明顯放緩,從前10個(gè)月的信貸數(shù)據(jù)看,房貸占比相比2016年下半年明顯減少。特別是一線城市,房貸2017年2季度開始明顯萎縮,這也是5月后,部分城市房價(jià)漲幅放緩、市場平穩(wěn)的最主要原因。

??張大偉注意到,10月單月,住戶部門長期貸款新增3710億,相比9月單月的4800億減少了超過千億,這也是最近2年來,第一次單月住戶長期貸款增加低于4000億。

??不過,張大偉也注意到,整體看前10月的居民戶中長期貸款相比2016年同期依然有輕微上漲。目前房地產(chǎn)市場相比2016年同期成交總金額上漲,信貸分化持續(xù)。

??另外,從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)也表現(xiàn)出明顯的下行趨勢(shì),但仍在高位運(yùn)行。

??數(shù)據(jù)顯示,2017年1-10月,全國商品房銷售面積為130254萬平方米,增幅較1-9月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn);銷售額為102990億元,較1-9月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。2017年1-10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投 資額為90544億元,增速較1-9月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。全國房屋新開工面積為145127萬平方米,增幅較1-9月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。全國房屋施工面積達(dá)752334萬平方米,增速較1-9月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。全國房屋竣工面積為65612萬平方米,增幅較1-9月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??在著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚景源看來,明年中國經(jīng)濟(jì)短期沒有下行風(fēng)險(xiǎn),最多可能會(huì)引起點(diǎn)振動(dòng)。他認(rèn)為,“中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在到了由數(shù)量到質(zhì)量的階段,沒必要強(qiáng)化增長速度。中國的經(jīng)濟(jì)增長速度不能過快,但是也不能過低,還是要保持一個(gè)合理的增長速度。顯然這個(gè)合理的增長速度得靠三駕馬車,出口明年是一個(gè)好情況;消費(fèi)是基本穩(wěn)定的,不會(huì)出現(xiàn)大起大落;投 資是關(guān)鍵作用。姚景源認(rèn)為,整個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在呈現(xiàn)著穩(wěn)中有進(jìn)和穩(wěn)中向好的基本局面。另外,整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)向好的局面,這為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的環(huán)境和條件。”

??與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)判斷類同,對(duì)于房地產(chǎn)市場走勢(shì)的看法,姚景源認(rèn)為,房地產(chǎn)將從追求量的增長走向追求質(zhì)的增長。他認(rèn)為,“房子是用來住的,不是用來炒的”,這一方面說明房地產(chǎn)有近二十年的輝煌成就,但確實(shí)也存在問題。我們現(xiàn)在要追求美好生活,美好生活必然要包括人們的居住,美好生活離不開居住,而是給房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來一個(gè)更新的契機(jī)?,F(xiàn)在房地產(chǎn)大體上還處在一個(gè)數(shù)量階段,比如說住宅的狀況,基本還是住多少平米,是個(gè)數(shù)量的狀況,我們還沒有上升到質(zhì)的狀況,比如說宜居、建材、設(shè)計(jì)等等。“房子是用來住的,不是炒的”,這不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的滑坡、下跌,而是提出一個(gè)新的增長空間。

 

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