最近，幫主（ID：banglicai）聽的最多的是：北京的房價降了。幫主也仔細(xì)研究和了解過，據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年“9.30”以來，僅北京一地就發(fā)布了約50次樓市調(diào)控政策，成交量跌了近40%。北京的房價每平米比高點時回落了1萬元左右，二手房有接近20%的下降空間。
不過，同時也有另一種聲音出現(xiàn)，一張流傳于網(wǎng)絡(luò)的圖表顯示，雖然房價下降了，但由于房貸利率不斷上升，實際上買套80平的房子要多掏76萬。
事情真是這樣嗎？房價下降房貸利率上升的情況下，買房到底是便宜了還是要多付錢？幫主（ID：banglicai）今天來解答下。
1年多發(fā)布50次調(diào)控，北京部分房價跌20%
幫主看了下，北京不少小區(qū)的房價確實有所下降，比如清華園附近的學(xué)區(qū)房、燕郊的二手房等等，身邊的小伙伴也在尋思著去買房了。
北京房價的下降離不開一波接一波的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自2017年以來，年內(nèi)各地 房地產(chǎn)調(diào)控政策累計已經(jīng)接近180次。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅北京一地，自去年“9.30”以來的一年時間，發(fā)布了約50次調(diào)控，樓市成交量跌約38.9%。
在歷史上最密集的調(diào)控政策潮下，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等 房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地。
張大偉認(rèn)為，從城市上看，房價上漲居前的城市都會繼續(xù)調(diào)控。整體看，調(diào)控對購房者的心理影響逐漸出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，在密集的調(diào)控下，特別是“3.17新政”以來，北京地區(qū)部分房價回落到去年年底的價位，房價比高位時每平方米回落了一萬元左右。算上9月，北京二手房價格的環(huán)比回落態(tài)勢已經(jīng)連續(xù)第5個月高于其他三個一線城市。
“北京作為全國加法與減法調(diào)控最嚴(yán)格的城市，出現(xiàn)的本輪調(diào)控效果最明顯，預(yù)計后續(xù)價格將繼續(xù)下探?！睆埓髠ケ硎?。
張大偉認(rèn)為，對于目前市場來說，部分二手房價格已經(jīng)相比最高點有接近20%的下調(diào)空間，這種情況下，對于一些剛需人群來說，入市的意愿逐漸平穩(wěn)。
幫主（ID：banglicai）最近幾天也去走訪了下中介，有中介稱，北京市場房價下跌20%左右，海淀一樓盤每平方米下跌了約2.7元，北京附近例如燕郊等房價下跌明顯。
房價下跌，買房反而要多花幾十萬？
北京的房價下跌，購房者買房就一定會省錢嗎？也不盡然，因為隨著調(diào)控的加深，房貸利率也在不斷上調(diào)。
今天，網(wǎng)上流傳出一張圖表：
資料圖
按照這種圖表來計算，以一套80平方米的房子為例，到今年10月，一年中房價每平方米跌了1322元，但房貸利率從打9折，到今年10月上浮20%，那么貸款還款總額比去年多了79.72萬元，總購房款多了76萬多。
安居客的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房均價從今年3月的61326元/平方米，下跌至11月的57564元/平方米，下跌了6.1%。在房價下滑的同時， 銀行業(yè)卻多次提升房貸利率，從以前的打8.5浙，到打9折，再到現(xiàn)在媒體報道的普遍上浮10%。
那么，在房價下滑房貸上升的情況下，還 值得買房嗎？是否真的如上圖所言，買房的總成本在上升呢？幫主也好奇，于是對照著北京的房價和當(dāng)前的房貸利率，計算了一遍。
房價下跌，房貸利率上調(diào)，買房總成本升還是降？
北京的房價則是從今年3月的新政之后，開始回落，所以幫主在計算時，則以今年3月北京的房價為例。
以北京天通西苑二區(qū)的房子為例。鏈接app 顯示，2017年3月14日，該處一套97.57平方米的房子成交總價為418萬元，單價為42842元/平方米。
資料圖
當(dāng)時首付比例為35%，則需要支付首付款146.3萬元，還需要從銀行貸款271.7萬元，當(dāng)時的首套房貸款利率打9折，執(zhí)行利率為4.41%，以貸款期限為25年計算，則貸款加利息總共需要448.91萬元。購買該房子總價為595.2萬元。
10月份開始，據(jù)媒體報道，銀行對北京地區(qū)首套房的利率普遍在基準(zhǔn)利率上上浮10%。
據(jù)鏈家app顯示，在天通西苑二區(qū)今年10月18日成交的一套戶型大小類的房子，成交單價為39604元/平方米，和今年3月的新政實行前相比，每平方米下滑了3233元。
資料圖
以上述同樣大小的一套房子計算，上述房子總價為386.4萬元，需要支付首付135.2萬元。相比下，首付便宜了11.1萬元。
此外，還需要再向銀行貸款251.2萬元，按照銀行目前在最新基準(zhǔn)利率上浮10%計算，25年期貸款本息合計為457.5萬元。照此計算，需要為整套房子支付592.7萬元。
相比較來看，總價便宜2.5萬元，基本持平。
不過，也并不是所有的房子都是這種情況，主要看房價下降的幅度與房貸利率上升幅度的比較。
比如，幫主還看到過每平米價格降了6000多的，那么買房可以少付幾十萬；也有價格僅降了幾百塊，那么買房就需要多付不少錢。
西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐告訴幫主，對于購房者而言，是否劃算，主要是看房價下降和房貸利息哪個多，雙方是此消彼長的關(guān)系。有的房子，可能價格沒有下降很多，那房貸增加就占上風(fēng)了。
所以，是否值得入手，需要看具體的跌幅，那么是不是便宜了現(xiàn)在就值得去買呢？
劉璐表示，今年三月份其已經(jīng)說明十月全國樓市整體會迎來拐點，部分城市有先后?，F(xiàn)在來看，前期部分過熱城市的確已經(jīng)確立下調(diào)拐點了，而還有部分城市在補(bǔ)漲行情的末期。明年全國樓市整體來看應(yīng)該是一個調(diào)整年。
劉璐稱，如果剛開始下跌周期，那顯然應(yīng)該再等一下，“我估計2018年底到2019年初又會回暖，但同樣城市分化會很大”。
