1000公頃集體土地上將建租賃房 租房市場配套政策不斷完善租賃市場持續(xù)加溫 租購并舉時(shí)代來臨？
11月16日，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，意見指出，從今年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。從目前各區(qū)規(guī)劃部門釋放的信息看，這些未來入市的集體租賃房，很多位于五環(huán)以內(nèi)，交通方便，同時(shí)還將有教育等配套設(shè)施配備。
租賃市場又一重磅政策正式出爐，從中央的頂層設(shè)計(jì)到各地陸續(xù)出臺扶持政策，今年可謂是租賃的“紅利年”。此次北京發(fā)布集體土地建設(shè)租賃住房的相關(guān)政策，被業(yè)內(nèi)解讀為是從供需結(jié)構(gòu)上改變北京租房市場，如果建設(shè)計(jì)劃落實(shí)到位，將能大幅度緩解區(qū)域租賃市場的供需平衡，平穩(wěn)租金價(jià)格。
集體土地租賃住房政策發(fā)布 租客可拎包入住
在今年4月北京市發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》中，針對租賃市場明確提出，今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套。而這50萬套租賃住房，其中的大部分將通過集體建設(shè)用地安排。
政策發(fā)布后，市場都在關(guān)注，集體建設(shè)用地上的租賃房會如何建設(shè)，哪些人可以參與建設(shè)，哪些人可以入住。據(jù)了解，北京利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)始于2011年，2012年，在唐家?guī)X地區(qū)開展首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。
截至2016年底，北京市已先后啟動了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等4批5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)近1.5萬套、總面積約110萬平方米的公共租賃住房。
11月16日，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》。市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次按照市委、市政府部署，北京市計(jì)劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。
除了供地計(jì)劃外，針對集體土地租賃住房如何建設(shè)，《意見》也做出了明確的規(guī)定。在居住設(shè)計(jì)方面，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，按照市場需求，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)。同時(shí)實(shí)施全裝修成品交房。
40萬套租賃房入場 改變供需結(jié)構(gòu)
千頃集體土地供應(yīng)計(jì)劃出爐，不少人擔(dān)心，這是否會變成小產(chǎn)權(quán)房“合法”入市的一種方式，對此，《意見》中也從租期、產(chǎn)權(quán)分配等方面進(jìn)行了規(guī)定，從源頭避免出現(xiàn)變相出售等問題。
《意見》規(guī)定，鼓勵(lì)簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年；承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機(jī)構(gòu)不得拒絕。
同時(shí)，在產(chǎn)權(quán)方面，《意見》要求嚴(yán)格項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)管理，以集體經(jīng)濟(jì)組織為申報(bào)主體的，集體租賃住房涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有；以集體經(jīng)濟(jì)組織與國有企業(yè)合作成立的企業(yè)申報(bào)的，集體租賃住房涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸新成立的企業(yè)所有。不動產(chǎn)權(quán)利證書(包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))按項(xiàng)目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。同時(shí)，權(quán)利證書應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。
如果嚴(yán)格執(zhí)行《意見》規(guī)定，粗略算下，這1000公頃土地未來會實(shí)打?qū)嵉貫楸本┰鎏砑s40萬套出租房。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：首先，北京年內(nèi)供應(yīng)的70年持有型出租房源已經(jīng)超過1.5萬套，疊加2016年，累計(jì)已經(jīng)達(dá)到了142萬平方米，大約2.4萬套出租房。其次，集體土地建設(shè)出租房，北京已經(jīng)有試點(diǎn)，海淀唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉鎮(zhèn)351地塊項(xiàng)目，朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)三個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，5600套住房入住租戶，大規(guī)模的供應(yīng)對于緩解區(qū)域租賃市場供需平衡，平穩(wěn)租金對市場的確有很大影響。
第三，北京市場租賃房源總量接近250萬套，而30-40萬套的集體產(chǎn)權(quán)出租房，相當(dāng)于未來5年，給北京增加10%-15%的租賃房源。如果能如期完成，那么北京市場的租金將會出現(xiàn)明顯下調(diào)。
租購并舉加速 超10城市供應(yīng)租賃用地
近兩年，租賃市場迎來了一輪爆發(fā)期，從鼓勵(lì)引導(dǎo)，到信貸支持，如今已經(jīng)發(fā)展到從源頭出發(fā)，從土地供應(yīng)上引導(dǎo)租賃市場發(fā)展。
北京出臺集體土地建設(shè)租賃住房建設(shè)指導(dǎo)意見只是全國推進(jìn)租賃類土地供應(yīng)的一個(gè)縮影，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國已經(jīng)有超過10個(gè)城市成交租賃類土地成交+供應(yīng)超過8萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個(gè)城市開始租賃土地供應(yīng)加速模式。
北京已經(jīng)成交超過25宗土地中部分70年持有出租房136萬平米，大約能夠提供租賃房源2萬套(其中有4宗為100%持有，其他為不同比例配建)疊加已經(jīng)掛牌的土地中成交繼續(xù)增加，北京租賃土地累計(jì)年內(nèi)供應(yīng)有望接近200萬平米。
自今年7月上海成交首宗居住用地以來，截至目前，上海已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米，合計(jì)建筑面積近200萬平方米。11月將有10宗成交。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心近日發(fā)布公告，中心將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權(quán)，該宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)全年期自持，自持年限為70年。
杭州首宗租賃住房用地10月27日成功出讓，國企杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司以底價(jià)45390萬元競得該地塊，折合樓面價(jià)5049元／平方米。
10月11日，廣州一口氣出讓了6宗土地，包括4宗商業(yè)商務(wù)用地和2宗居住綜合用地。居住用地采用“限地價(jià)＋競自持＋搖號”和“限地價(jià)＋全自持＋搖號”的方式進(jìn)行出讓。位于黃埔區(qū)科學(xué)城的KXC-K1-9地塊是廣州掛牌出讓的首個(gè)“全自持”地塊，同時(shí)，它也成為廣州首個(gè)搖號地塊。
10月10日，佛山桂城公開出讓一宗占地約11.7萬平方米的商住用地。最終，經(jīng)過僅半個(gè)小時(shí)爭奪，地塊迅速被越秀以最高限制地價(jià)62.68億元，樓面價(jià)1.53萬元/平方米奪得，自持面積1萬平方米人才住房。
珠海最新推出的一塊土地，住宅功能部分屬于金灣區(qū)人才住房范圍，不得分割辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》，不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售，僅限租賃給符合規(guī)定的相關(guān)人員。
張大偉表示，從全國看，累計(jì)多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平方米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。
同時(shí)，還有超過12個(gè)省份及超過50個(gè)城市，出臺了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。從政策內(nèi)容看，主要是加減法政策，加法增加供應(yīng)，減法，減少選擇租賃居住的阻力。政策方向主要有兩個(gè)：一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比較積極。另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國已經(jīng)有超過12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。
萬億租賃市場大蛋糕 誰還能分一杯羹？
租賃，將在未來一段時(shí)間內(nèi)成為房地產(chǎn)市場的主角之一，這一點(diǎn)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。行業(yè)龍頭企業(yè)萬科更是在近日發(fā)布其新定位，計(jì)劃數(shù)年后，成為全球領(lǐng)先的住房租賃企業(yè)?！跋乱徊饺f科要在恢復(fù)住房的居住屬性、回歸房地產(chǎn)初心上作出努力和貢獻(xiàn)?！比f科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮表示。多家銀行也發(fā)布了自己在支持租賃市場方面的計(jì)劃和產(chǎn)品。
房企、銀行、品牌公寓……萬億租賃市場未來還有哪些企業(yè)加入？對此，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來租賃市場還將迎來更多參與主體，形成土地供應(yīng)商、開發(fā)建設(shè)端、產(chǎn)品運(yùn)營端、金融支持端、租后服務(wù)方等多元主體各司其職的市場新格局。
楊現(xiàn)領(lǐng)分析稱，未來的住房租賃市場參與的主體主要有六類：
一是土地供應(yīng)端：政府、國企或相關(guān)存量資產(chǎn)持有方、村鎮(zhèn)集體或個(gè)人未來租賃市場的供應(yīng)主要來自于三部分：一是土地招拍掛市場中的純自持地塊或自持面積，供應(yīng)主體是政府，代表城市是上海。二是集體土地供應(yīng)(北京)或老舊城中村整體收儲改造(深圳)，供應(yīng)主體是村鎮(zhèn)集體或個(gè)人。三是存量房的改造，通過對老舊住宅小區(qū)、閑置商業(yè)、廢棄廠房等的升級改造，成為青年公寓，供應(yīng)主體是國企或相關(guān)存量資產(chǎn)持有方。第三種方式是目前供應(yīng)的主體，一、二代表了未來的趨勢。
二是開發(fā)建設(shè)端：開發(fā)商、部分品牌公寓
開發(fā)商在資金運(yùn)作、資源整合、開發(fā)建設(shè)上具有先天優(yōu)勢，將成為租賃住房開發(fā)建設(shè)的主體。此外，目前市場還有大量的品牌公寓采用了包租的模式，與原房東簽訂10-15年的合同，二次裝修改造后，投入運(yùn)營，這類公寓運(yùn)營方也扮演了開發(fā)者的角色。
三是產(chǎn)品運(yùn)營端：品牌公寓企業(yè)
目前長租公寓領(lǐng)域市場運(yùn)營主體主要有五類：互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投類、開發(fā)商類、中介類、酒店類、地方國家隊(duì)。品牌公寓企業(yè)擁有更專業(yè)化的運(yùn)營水準(zhǔn)、更豐富的租賃服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，與開發(fā)類企業(yè)的合作也日益增多。
四是金融支持端：銀行、保險(xiǎn)、券商、信托、投行
租賃行業(yè)的金融行為集中在兩部分：一是投資，包括開發(fā)貸、企業(yè)融資，特別是新興的資產(chǎn)證券化，國際經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)類的Reits是僅次于直接購置房產(chǎn)的長期投資收益率第二高的投資品種。
五是信息平臺方：租賃交易平臺、SAAS系統(tǒng)
互聯(lián)網(wǎng)平臺和應(yīng)用軟件可提供流量和技術(shù)支持，提升多個(gè)環(huán)節(jié)效率，匹配金融產(chǎn)品支持和配套衍生服務(wù)。未來租賃信息平臺應(yīng)用主要是兩類：一是租賃交易平臺，提供房源信息展示、營銷、交易撮合功能，如58、鏈家網(wǎng)、阿里閑魚等。二是房源管理SAAS系統(tǒng)，如水滴管家、全房通。
六是租后服務(wù)方：搬家、保潔、維修、無人超市、外賣等各類生活類服務(wù)不同于住房市場，租賃市場的人群特征具有較大共性，如年齡20-45歲之間的年輕人居多、多為白領(lǐng)上班族。這部分人居住結(jié)構(gòu)多為單身或兩人，對第三方服務(wù)需求度更高，也樂于接受新事物，各類公寓實(shí)質(zhì)上成為了一個(gè)個(gè)青年社區(qū)，以此為入口提供各類生活服務(wù)，將是一個(gè)很大的市場。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來房地產(chǎn)市場的趨勢將會是各類市場參與主體各司其職，開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，品牌公寓方進(jìn)行經(jīng)營，金融機(jī)構(gòu)提供資金支持并享受投資收益，為推動住房租賃市場健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)百姓住有所居提供切實(shí)有效的住房租賃綜合解決方案，共同建設(shè)住房租賃市場生態(tài)圈。
10月北京住房租賃量價(jià)齊跌
旺季過去，淡季來臨，7月過后北京住房租賃市場交易量、租金價(jià)格持續(xù)走低，10月租金更是進(jìn)一步回落，不僅創(chuàng)下2017年的新低，跌幅也是今年前十個(gè)月以來之最。
今年租金均價(jià)已下跌8.2%
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年10月，北京住房租賃交易量環(huán)比9月下降2.7%，8月以來已連續(xù)三個(gè)月回落。全月的租金均價(jià)為4022元/套，環(huán)比9月下降4.2%，降幅為2017年以來最大的一個(gè)月。
不過，雖然交易量連續(xù)下滑，但成交總量仍與3月的春季租賃高峰季持平，隨著淡季的到來，租房需求的減少，租房交易量在接下來的兩三個(gè)月里仍有下降空間。租金上，今年前八個(gè)月的租金走勢整體較為平穩(wěn)，始終維持在4400元/套左右，環(huán)比漲跌幅度都在2%以內(nèi)，9、10兩月的價(jià)格跌幅則明顯擴(kuò)大，與今年年初時(shí)的租金均價(jià)相比，目前的租金已經(jīng)下降了8.2%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，隨著年底的日漸臨近，北京住房租賃的需求人群正在逐步減少，交易量的持續(xù)下滑符合市場規(guī)律，但大量換租需求的存在使得市場的整體交易量仍然保持著一定的規(guī)模，在春節(jié)到來前，租房需求還將進(jìn)一步減少，北京的住房租賃交易量還會繼續(xù)下降。
市場需求下滑，沒有支撐的租金自然也開始下滑。不過，與往年相比，今年10月的租金價(jià)格走勢還是較為特殊的，年底租金低于年初春節(jié)最冷時(shí)期的情況雖然也曾出現(xiàn)過，但這么大的降幅卻較為罕見。事實(shí)上，今年前8個(gè)月里，北京的租金走勢整體表現(xiàn)得十分平穩(wěn)，淡季與春節(jié)后、暑期兩個(gè)旺季的價(jià)格相差也不大，直到9月、10月，租金的跌幅才有明顯的擴(kuò)大。
調(diào)控穩(wěn)定市場預(yù)期
根據(jù)以往的規(guī)律，春節(jié)過后的一個(gè)月左右和六七月份的暑期畢業(yè)季，一般都是北京租賃市場的旺季，租房需求集中爆發(fā)，交易量和租金價(jià)格都會有較為明顯上漲，但在今年，隨著人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量租房人口外移到了租金更低、交通方便的遠(yuǎn)郊區(qū)域，原本租金相對較高的城市核心區(qū)的租房需求則在逐步減少，一增一減之下，今年租賃旺季的租金上漲趨勢便得到了中和沖抵，加上二手房市場交易停滯，部分不著急出售房產(chǎn)的業(yè)主更愿意把房屋放到租賃市場，使得租賃市場的房源明顯增加，所以北京的租金價(jià)格在今年前八個(gè)月走勢較為平穩(wěn)。
至于9月、10月，原本就是北京租金下滑的時(shí)期，但今年這兩月的降幅不僅超過前八個(gè)月，也超過了往年同期，這與今年高強(qiáng)度的樓市調(diào)控以及國家鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展的政策關(guān)系密切。
近兩年來，國家對租賃市場的重視程度與日俱增，“租購并舉”更是成為了國家戰(zhàn)略。今年下半年，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的中央精神開始逐步在各個(gè)城市落地，北京也出臺了各種相關(guān)政策，如開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、實(shí)施北京住房租賃新政、上線住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺等等，加上上半年北京五年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中租賃住房用地的增加，整個(gè)租賃市場的政策正在向著規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定租金價(jià)格的大方向發(fā)展，并在淡季期間對租金價(jià)格的下跌起到了催化作用。
所以，在市場的作用下，接下來北京的租賃市場將進(jìn)入量價(jià)下滑的淡季，而在政策的作用下，未來北京的租賃市場將進(jìn)入更加健康平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。
