進(jìn)入年底，準(zhǔn)時(shí)發(fā)放貸款也成為不少購房者關(guān)心的話題。記者走訪發(fā)現(xiàn)，因貸款與原政策出現(xiàn)變化，佛山有購房者成功與開發(fā)商解除合同。但記者也從佛山中級人民法院了解到，有商家逾期交樓的“擋箭牌”——按揭辦理慢也站不住腳，佛山多個(gè)樓盤的業(yè)主已成功通過訴訟方式，獲得逾期交樓違約賠付。
文/廣州日報(bào)全媒體記者羅林
金融政策調(diào)整業(yè)主成功退房
在佛山工作的李先生，兩三個(gè)月前在南?？粗辛艘惶讕Ьb修的房子，由于資金不多，李先生選擇了貸款30年。其中，裝修部分也采用30年貸款的方式。原本約定30年的裝修貸款需在5年內(nèi)還清。由于40多萬的裝修款需5年內(nèi)還清，考慮自身的還款能力，李先生希望退房另擇地方購買。經(jīng)過與開發(fā)商友好協(xié)商，李先生最后成功退房。目前，退款手續(xù)正在辦理之中。
不少人不太清楚，貸款批不下來，責(zé)任誰來承擔(dān)？記者了解到，該問題需要區(qū)分出誰的責(zé)任。如果是開發(fā)商的資質(zhì)問題，購房者可要求退還首付和定金，還可要求賠付定金和利息等損失。如果是購房者征信問題導(dǎo)致無法發(fā)放貸款，購房者就要自己承擔(dān)違約責(zé)任。一般的做法是扣除定金后退還其他款項(xiàng)。需要明確的是，如果定金約定金額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分屬于無效部分，需要退回給消費(fèi)。
如果并非購房者和開發(fā)商雙方的責(zé)任，而是受到政策或者銀行變化導(dǎo)致貸款無法批下來的，這種情況之下，雙方均不需要承擔(dān)合同的違約責(zé)任。購房者要求全額退款時(shí)，開發(fā)商不得拒絕；同時(shí)，購房者也無權(quán)要求開發(fā)商賠付相應(yīng)的定金。上文提及的李先生，符合雙方均無過錯(cuò)的情況，整個(gè)退房手續(xù)也相當(dāng)順利。如遭遇開發(fā)商不同意退款或者要扣減購房者的定金，購房者可通過法院起訴的方式，要求開發(fā)商盡快退款并承擔(dān)利息等損失。
除了按揭批不下來外，因銀行銀根收緊所導(dǎo)致按揭排隊(duì)的問題，是否會影響購房？記者了解到，如非購房者自身的征信原因，購房者則無需擔(dān)心，延遲放款相當(dāng)于延后購房者的供房時(shí)間。但對于消費(fèi)者而言，如果銀行利率出現(xiàn)上浮等因素，則需要消費(fèi)者承擔(dān)更高的利率；如出現(xiàn)利率下調(diào)，購房者就可以少支付一點(diǎn)利率。
為避免個(gè)人原因影響貸款，業(yè)內(nèi)人士在此提醒購房者，購房前一定要查詢自己的征信記錄，也可在簽訂購房合同時(shí)，與開發(fā)商約定“按揭不成功合同自動(dòng)解決解除”等條款，以降低因貸款而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商“擋箭牌”不成立 法院依法判賠違約金
近期，輪候網(wǎng)簽和放貸慢已成為樓市的一個(gè)普遍現(xiàn)象。網(wǎng)簽和房貸慢能否成為開發(fā)商逾期交樓的擋箭牌？記者近日從佛山佛山中院了解到，因按揭辦理慢成商家逾期交樓擋箭牌的做法被法院駁回。
2013年下半年，嚴(yán)先生在高明一樓盤購買了一套總價(jià)493705元的商品房，根據(jù)雙方約定，交樓的時(shí)間為2014年12月31日。雙方簽署合同后，嚴(yán)先生如期支付了首付款項(xiàng)。后因開發(fā)商施工延期，房子直至2015年6月9日才達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。為此，嚴(yán)先生要求樓盤方根據(jù)合同約定的每日萬分之四的違約金進(jìn)行賠付。
但在與開發(fā)商的溝通中，并不順利。開發(fā)商以嚴(yán)先生未遵循“簽訂之日起5日內(nèi)辦理銀行按揭”的條款，要求抵消延遲交樓的天數(shù)。開發(fā)商表示，嚴(yán)先生應(yīng)于2013年8月22日辦理銀行按揭，但其實(shí)際辦理銀行按揭貸款的時(shí)間為2013年10月12日，嚴(yán)先生逾期51天辦理銀行按揭，開發(fā)商交樓日期理應(yīng)可以順延51天。嚴(yán)先生認(rèn)為，在申請銀行貸款的過程中，自己承擔(dān)的是向開發(fā)商提交申請貸款所需資料的義務(wù)，應(yīng)交的首付款已在合同簽訂時(shí)支付給開發(fā)商，但何時(shí)能取得銀行貸款完全取決于開發(fā)商的工作進(jìn)度、銀行審批程序及銀行是否及時(shí)放款。
佛山中級人民法院認(rèn)為，購房者按照開發(fā)商的要求及時(shí)支付了首期款項(xiàng)，并在開發(fā)商的指引下履行了按揭義務(wù)。加上開發(fā)商并未提供充分證據(jù)證明購房者存有逾期付款的案件事實(shí)，故判處開發(fā)商向嚴(yán)先生支付違約金31597.12元，違約根據(jù)合同約定的每日萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算期限為2015年1月1日計(jì)至2015年6月9日共160天。
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逾期不交樓業(yè)主如何維權(quán)？
有律師表示，延遲交樓的現(xiàn)象目前較多，延遲時(shí)間也有長有短。一般而言，短期交樓的部分開發(fā)商會主動(dòng)跟消費(fèi)者溝通，通過贈(zèng)送物管費(fèi)等方式安撫購房者。此外，如果延遲的時(shí)間不超過半年，違約金額也不高，一些業(yè)主并不愿意花費(fèi)大量的精力維權(quán)。
但如果延遲交樓時(shí)間長業(yè)主如何維權(quán)？廣東邦南律師事務(wù)所徐玉發(fā)律師表示，延遲交樓的維權(quán)方式，普遍是業(yè)主組群然后聘請一個(gè)律師進(jìn)行訴訟，以降低維權(quán)成本。從費(fèi)用上說，單獨(dú)聘請一個(gè)律師需要至少5000元費(fèi)用，而有十多個(gè)業(yè)主一起，費(fèi)用可以低至1000元一人。
徐玉發(fā)表示，法院一般會將該類案例集中開庭，而且程序簡易，一般一個(gè)月可結(jié)案。而對于工作忙碌的當(dāng)事人，可全權(quán)受托律師代辦。
