年末樓市結(jié)構(gòu)性翹尾 有房企以價換量補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
  • 2017-12-15 15:40:55
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       因持續(xù)調(diào)控而趨于降溫的房地產(chǎn)市場,在年末出現(xiàn)“翹尾”跡象。

??國家統(tǒng)計局12月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年前11月,全國商品房銷售額115481億元,同比增長12.7%,增速比前10月提高0.1個百分點。就11月單月來看,銷售額和銷售面積都出現(xiàn)同比、環(huán)比回升。

??這一結(jié)果被認(rèn)為是房企沖擊年度銷售業(yè)績,并采取了以價換量的措施所致(與10月進(jìn)行比較)。銷售升溫,還帶動了房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速的擴(kuò)大。

??但在**端,房地產(chǎn)開發(fā)**增速仍在收窄中,凸顯了連續(xù)調(diào)控下**意愿減弱。

??國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇用“比較平穩(wěn)”一詞來總結(jié)當(dāng)前市場。他認(rèn)為,調(diào)控取得了成效,風(fēng)險也得到了初步控制,市場制度改革和長效機(jī)制建設(shè)將是下一步的主要內(nèi)容。對于未來的市場走勢,機(jī)構(gòu)的觀點較為一致,即“翹尾”只是暫時現(xiàn)象,市場總體下行的趨勢不可避免。

??銷售規(guī)模接近去年全年

??數(shù)據(jù)顯示,今年1-11月份,全國商品房銷售面積146568萬平方米,同比增長7.9%,增速比1-10月份回落0.3個百分點。商品房銷售額115481億元,增長12.7%,增速比前10個月提高0.1個百分點。此前,累計銷售額的增速已連續(xù)四個月下滑。

??從絕對值上看,銷售面積和銷售額距離去年全年的水平僅一步之遙。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為,今年的銷售規(guī)模將超過去年。

??銷售數(shù)據(jù)的企穩(wěn),源于11月單月的市場升溫。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算,11月全國商品房銷售面積同比上漲了5.3%,在連續(xù)兩個月同比下降后,再度轉(zhuǎn)正。銷售金額同比上漲13.3%,在10月出現(xiàn)下滑后也已轉(zhuǎn)升。

??多數(shù)分析人士認(rèn)為,由于財務(wù)結(jié)算周期的要求,上市房企往往會在年末加大銷售力度,沖擊年度銷售業(yè)績。11月的銷售升溫,正是由于這種驅(qū)動力。

??在調(diào)控的壓力下,房企還普遍采取了以價換量的策略。中信建投的統(tǒng)計顯示,11月單月的商品房銷售均價為7657元/平方米,比10月的7781元/平方米有所下滑。該指標(biāo)已連續(xù)兩個月下滑。

??在**端,前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)**100387億元,同比名義增長7.5%,增速比1-10月份回落0.3個百分點。在今年4月達(dá)到9.3%的高點后,房地產(chǎn)**增速維持了整體下滑的趨勢。

??上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,**增速持續(xù)下滑,說明在房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)影響下,企業(yè)**意愿在減弱。但由于補(bǔ)庫存動力仍足,該增速的下降幅度并不大。

??嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計,今年全年的房地產(chǎn)**增速會在7%左右的水平。

??在12月14日的新聞發(fā)布會上,毛盛勇用“比較平穩(wěn)”來形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場。他表示,一方面,熱點城市或者主要城市的房價上漲局面得到了控制,另一方面,成交、**總體比較平穩(wěn)。這也說明,“調(diào)控取得了成效,風(fēng)險也得到了初步控制?!?

??房企補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈

??銷售升溫帶來了諸多連鎖效應(yīng)。其一是資金面的改善。今年前11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金139489億元,同比增長7.7%。增速在連續(xù)4個月收窄后,提高0.3個百分點。

??據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解,在融資渠道收緊的情況下,回款率已成為房企關(guān)注的重要指標(biāo)。近期,很多企業(yè)對項目回款率提出要求,希望在年末的時點上,改善企業(yè)的資金狀況。

??其二是庫存進(jìn)一步下滑。截至11月末,全國商品房待售面積59606萬平方米,相當(dāng)于2014年年末的水平。若與2016年2月的庫存高點(73931萬平方米)相比,最近兩年間,全國共消化了1.43億平方米的庫存。

??歷史數(shù)據(jù)顯示,2014年到2016年的三年間,房地產(chǎn)企業(yè)的購地面積均呈現(xiàn)負(fù)增長,再考慮到2016年和2017年為銷售“大年”,企業(yè)補(bǔ)庫存的需求已十分強(qiáng)烈。

??在這種驅(qū)動下,前11月房企拿地面積達(dá)到22158萬平方米,同比增長16.3%;土地成交價款11436億元,增長47.0%。二者的增速創(chuàng)下最近4年來的新高。

??除企業(yè)自身因素外,在“前松后緊”的慣性供地節(jié)奏下,很多城市在年末批量推地,使得房企在今年大量補(bǔ)倉后,年末仍有足夠的拿地?zé)崆椤?

??北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“翹尾”,是在年末的特殊時點上,市場出現(xiàn)的一個“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”。由于調(diào)控政策的基本基調(diào)并未改變,這種調(diào)整不會持續(xù)太久。

??11月下旬,住建部、國土部、央行召開會議指出,堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松,不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。12月8日召開的中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào),明年將“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。受訪者普遍認(rèn)為,出于鞏固調(diào)控效果的考量,政策力度不會在短期內(nèi)有所放松。

??上述房企人士認(rèn)為,12月的市場數(shù)據(jù)仍有可能維持高水平。但在現(xiàn)有的政策壓力下,市場整體降溫的大趨勢不會改變,**、銷售、資金來源等數(shù)據(jù)的增速在短暫回調(diào)后,會很快出現(xiàn)下滑。房企拿地的熱情仍在,但隨著資金面的趨緊,“搶地”情況已大大減少。

??他還指出,就區(qū)域房地產(chǎn)市場而言,分化的情況將有所緩解。此前過于冷淡的一線城市和熱點二線城市,市場銷售將逐漸升溫;而作為今年市場熱點的三四線城市,在大量去庫存后,銷售將逐漸乏力。

 

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