買房人購房時(shí)交納了全額房款，在購房期間一直擁有購房資格，但由于其沒有及時(shí)過戶，便被賣房人訴至法院，要求解除房屋買賣合同。一審法院認(rèn)為，買房人在交易中僅僅存在小瑕疵，合同依然可以履行，故判決合同繼續(xù)履行。然而，二審法院判決解除合同，推翻一審判決。二審法院認(rèn)為，合同中明文約定在一定期限前，買房人如果沒有成功過戶，賣房人有解除合同的權(quán)利。法院應(yīng)該尊重當(dāng)事人之間的約定，這樣有助于契約精神的養(yǎng)成。
買房人未成功過戶被賣房人訴至法院
2015年12月，買房人馮某與賣房人張某簽訂房屋買賣合同。2016年3月，雙方又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議中約定，由于賣房人張某急需騰出房屋指標(biāo)再行購房，馮某需要在4月1日前將房屋過戶到自己名下，否則賣房人張某有權(quán)解除合同。
很快，馮某將房屋全款支付給張某，并于當(dāng)日與張某前往房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)過戶，但因馮某提供的資料不全而未能辦理成功。馮某在未更改相關(guān)資料的情況下，幾天后再次申請過戶，仍未成功。4月1日后的某天，馮某修改資料后，嘗試第三次過戶，但賣房人張某對此不予配合。雙方為此事走上法院，張某要求解除合同。馮某則認(rèn)為，自己付了全款，也擁有購房資格，不同意解除合同。
二審判決改判雙方解除合同
一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同簽訂后，馮某依約向張某支付了全款，履行了合同約定的付款義務(wù)。雖然馮某提供購房所需資料不完整，無法辦理過戶，但并不構(gòu)成根本違約，只有導(dǎo)致根本無法辦理房屋過戶時(shí)，才構(gòu)成根本違約。故判決張某配合馮某過戶，馮某向張某支付違約金。
一審判決后，馮某及張某均不服，上訴至北京市三中院，馮某認(rèn)為他已支付合同全部價(jià)款，張某收到房款后拒絕過戶構(gòu)成根本違約。張某則堅(jiān)持要求解除合同。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，馮某兩次過戶未能成功，存在重大過錯(cuò)。當(dāng)在馮某第三次通知張某要求再次配合過戶時(shí)，已超出合同約定的期限。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，張某有權(quán)解除合同，故判決兩人的房屋交易合同解除。
是否解除合同引發(fā)爭議
二審法院北京市三中院孫妍法官表示，此案確實(shí)存在一定的爭議點(diǎn)，根據(jù)法律規(guī)定，合同有法定解約權(quán)和約定解約權(quán)，如果因合同一方違約，導(dǎo)致合同目的完全無法實(shí)現(xiàn)，即使合同中沒有明文約定，合同也可以被解除，此種屬于法定解除權(quán)。約定解除權(quán)，即合同雙方約定了一些情況，在這些情況符合法律法規(guī)和公序良俗的前提下，一旦情況出現(xiàn)，一方或雙方有權(quán)選擇解除合同。
在本案中，馮某并非因購房新政出臺(tái)而失去購房資格，又交付了全款，雖然其違約，但并不構(gòu)成根本性違約，不符合法定解除權(quán)。馮某仍可以在4月1日后繼續(xù)辦理過戶，遲延幾天過戶并不會(huì)造成特別大的影響。
因此，有人認(rèn)為，這種情況下一般應(yīng)判令合同繼續(xù)履行，違約者賠償一定損失。
孫法官表示，一般情況下，案件這樣判決并無問題，但本案特殊性在于，合同中雙方約定了4月1日前買房人必須過戶成功，否則賣房人有解除合同的權(quán)利，這就賦予了賣房人約定解除權(quán)，該權(quán)利的賦予是雙方公平自愿的約定。合同未能在4月1日前過戶也確系買房人的責(zé)任。
在符合法律法規(guī)、公序良俗等前提下，合同就是當(dāng)事人之間的法律，法院應(yīng)當(dāng)尊重雙方都同意的約定，不應(yīng)當(dāng)以一般的司法判斷代替?zhèn)€案當(dāng)事人合法的約定，這不僅是對遵守合同約定一方的不公，也不利于當(dāng)事人契約精神的養(yǎng)成。因此，法院二審?fù)品粚徟袥Q并改判解除合同。
北京京師律師事務(wù)所黃爭榮律師表示，該案中，既然雙方簽署的合同賦予了賣房人一定條件下的約定解除權(quán)，一旦條件達(dá)成，無論賣房人出于什么目的，都應(yīng)當(dāng)有權(quán)解除合同。如果沒有這個(gè)約定解除條件，那么一般情況下，該合同應(yīng)該繼續(xù)履行。
