壓低二手樓業(yè)主的放盤報(bào)價(jià)，高價(jià)賣出后賺取差價(jià)，面對(duì)個(gè)別黑中介賺取“溢價(jià)”傭金的行為，二手樓交易雙方該如何維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益？
近日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)通報(bào)了近一個(gè)月該協(xié)會(huì)受理的投訴3宗，其中涉及租賃糾紛2宗、反映按揭公司制作與買賣合同出售價(jià)格不一致的網(wǎng)簽合同1宗。市房協(xié)提醒消費(fèi)者，要注意房屋交易環(huán)節(jié)中容易忽略的問題，注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
案例回放：“溢價(jià)”傭金充作“服務(wù)費(fèi)”
2016年11月初，張先生與某中介公司簽署《獨(dú)家代理協(xié)議》，出售海珠區(qū)新港中路某物業(yè)，擬售價(jià)110萬元，并在協(xié)議約定：“經(jīng)雙方協(xié)議，甲方委托乙方出售110萬，乙方賣高部分作為中介服務(wù)費(fèi)用。”委托期限為2016年11月4日至2017年5月4日。
2017年1月初，中介公司以130萬元促成張先生與陳先生簽訂《房屋買賣合同》，中介公司與張先生就賣高部分樓款簽訂《中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》。隨后，張先生家人認(rèn)為中介公司有意引導(dǎo)其降低出售價(jià)格，高價(jià)賣出后賺取差價(jià)作為傭金，向中介協(xié)會(huì)投訴公司吃差價(jià)，目前案件正在處理當(dāng)中。
案例分析：隱瞞實(shí)價(jià)損害買賣雙方利益
將二手樓買賣的“溢價(jià)”部分充作中介傭金，這樣的合同約定是否有效？
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，本案中，因業(yè)主放盤時(shí)簽訂的獨(dú)家委托期較長(zhǎng)，樓價(jià)有所變動(dòng)屬正常市場(chǎng)行為。如因市場(chǎng)信息不對(duì)稱，中介公司未能將房屋價(jià)格的市場(chǎng)變化情況及時(shí)告知張先生，而根據(jù)《獨(dú)家代理協(xié)議書》約定將溢價(jià)部分作為中介費(fèi)用的做法，有涉嫌損害出售方利益。同時(shí)該做法顯然也對(duì)購買方隱瞞房屋真實(shí)交易價(jià)格。此情況下的中介公司上述行為已涉嫌違反《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第二十四條，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：“（二）提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況”的規(guī)定。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)中心廣東粵廣律師事務(wù)所張揚(yáng)律師提醒，合同法第425條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！敝薪楣緸闃I(yè)主出售房屋提供居間服務(wù)，如果中介公司為了獲得更多的酬勞而損害業(yè)主利益，則行為屬于違法。
在本案中，中介公司如果故意誤導(dǎo)業(yè)主低估自己房屋出售價(jià)格，然后以高價(jià)出售房屋，將溢價(jià)部分作為傭金向業(yè)主收取，屬于欺詐行為，糾紛若訴至法院，法院將不會(huì)支持中介公司收取傭金。作為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及中介服務(wù)人員，在提供居間服務(wù)時(shí)應(yīng)做到勤勉盡責(zé)、公平正直不偏袒任何一方；在合法、誠(chéng)信的前提下維護(hù)當(dāng)事人的最大利益。
另根據(jù)廣州市海珠區(qū)人民法院近日發(fā)出的司法建議書，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在提供居間服務(wù)時(shí)應(yīng)雙向透明，將服務(wù)內(nèi)容、房屋信息、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向雙方披露，避免出現(xiàn)通過哄抬房?jī)r(jià)賺取差價(jià)的行為。
