每逢春節(jié)，中國(guó)人都有辦年貨的習(xí)俗。隨著近年人均可支配收入提高及消費(fèi)升級(jí)，年貨的范圍已不限于吃、穿，還有住、行，在買車越來(lái)越普遍的同時(shí)，回鄉(xiāng)置業(yè)也正成為一種潮流。
房地產(chǎn)商在春節(jié)前后也加大銷售力度。數(shù)據(jù)顯示，今年1月房企銷售額再創(chuàng)新高，其中17家房企銷售過(guò)百億元，前100家房企銷售額同比增長(zhǎng)57.8%，由于一線城市和熱點(diǎn)二線城市受嚴(yán)厲調(diào)控政策影響，樓市成交已冷淡多時(shí)，這些銷售額主要是三四五線中小城市貢獻(xiàn)。除了房企銷售額大增外，中小城市拍地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也在如火如荼地進(jìn)行。
然而就在兩三年前，決策層卻為中小城市房地產(chǎn)的高庫(kù)存感到擔(dān)憂，2015年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中去庫(kù)存，主要是解決中小城市的房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年2月，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存面積7.39億平方米，主要集中在中小城市。
但在2017年7月底，去庫(kù)存任務(wù)就已基本完成，截至當(dāng)年7月底，全國(guó)商品住宅庫(kù)存量為3.42億平米，已經(jīng)回到了2012年的水平。如此高規(guī)模的庫(kù)存之所以在一年半左右時(shí)間就完成去化，主要得益于棚改貨幣化安置政策。
棚戶區(qū)改造是多年來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中一直推行的，和此前住房安置有所不同，貨幣化安置主要是給予被安置者現(xiàn)金，讓被安置者去買房，房?jī)r(jià)在購(gòu)買力大增的背景下上漲，上漲的同時(shí)帶動(dòng)其他購(gòu)房者涌入，于是過(guò)去一年多就在中小城市上演了一輪“漲價(jià)去庫(kù)存”。如江西景德鎮(zhèn)、安徽黃山，2015年新建商品房均價(jià)每平方米不過(guò)4000元出頭，到2017年年中已達(dá)近8000元之高，銷售額亦隨之大增。
房?jī)r(jià)上漲、庫(kù)存減少，似乎是“一舉兩得”的事，但這背后隱憂不少。不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是，中國(guó)早已不缺房子，特別是中小城市。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米，其中城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米。因?yàn)椴幌拶?gòu)，中小城市多套房產(chǎn)者比比皆是?！胺孔邮怯脕?lái)住的”，房產(chǎn)既然已經(jīng)飽和甚至過(guò)剩，再通過(guò)漲價(jià)預(yù)期讓民眾涌入購(gòu)買，雖然可以增加地方政府收入和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看并不是一件好事。
對(duì)地方政府而言，當(dāng)一個(gè)行業(yè)已經(jīng)過(guò)剩還繼續(xù)指望，很容易物極必反。原本隨著房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)剩到來(lái)，地方政府應(yīng)該主要致力于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展擺脫房地產(chǎn)依賴。漲價(jià)去庫(kù)存之后，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可以依賴房地產(chǎn)而繼續(xù)幾年的繁榮，但這無(wú)異于飲鴆止渴。
更重要的是，緣于棚改貨幣化安置政策而量?jī)r(jià)齊升的中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果恢復(fù)當(dāng)初大肆拍地與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，未來(lái)一旦棚改減速，或者貨幣化比例降低，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力消失，銷量也難以為繼，將形成新一輪的高庫(kù)存。這一過(guò)程必然會(huì)經(jīng)歷，因?yàn)檎嬲畏績(jī)r(jià)和房產(chǎn)銷售的是人口。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)也必須擺脫房地產(chǎn)的依賴。中國(guó)因?yàn)楣I(yè)化和房地產(chǎn)等因素，成為中等收入國(guó)家，但如今欲跨越中等收入陷阱，不可能繼續(xù)依賴房地產(chǎn)；中國(guó)要成為強(qiáng)國(guó)，也不是房地產(chǎn)可以成就，需要的是制造業(yè)升級(jí)、高科技企業(yè)與文化軟實(shí)力。
所以說(shuō)，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在政策刺激基礎(chǔ)上，而非真正需求支撐的繁榮景象值得警惕，如果高庫(kù)存重現(xiàn)，再度去庫(kù)存難度不可想象。
