熱點城市屢現(xiàn)一房難求 庫存告急還是捂盤惜售?

  • 來源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞
  • 2018-05-18 09:01:49
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【編者按】3月之后,全國各地又密集出臺了一系列樓市調(diào)控政策,內(nèi)容涉及限購、鼓勵和保障公積金貸款、搖號買房、扶持剛需買房等,政策細(xì)致而精準(zhǔn),充分體現(xiàn)了2018年政府工作報告中“繼續(xù)實行差別化調(diào)控”的精神。在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景之下,西安、南京和杭州等熱點城市的房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象,“買不到房”也成為掛在購房者嘴邊的熱詞。為什么“一房難求”現(xiàn)象日益突出?造成“一房難求”現(xiàn)狀的基本原因何在?各地樓盤又是否存在捂盤惜售現(xiàn)象?為此,記者選取幾座強(qiáng)二線城市進(jìn)行了實地調(diào)查。

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

近幾月以來,西安、南京、杭州等熱點城市的房地產(chǎn)市場,新開樓盤頻現(xiàn)“認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超房源數(shù)”現(xiàn)象,造成的直接結(jié)果便是市場上“一房難求”。

值得注意的是,進(jìn)入2018年,各地頻頻出臺或升級樓市調(diào)控政策,目前各地發(fā)布的調(diào)控政策數(shù)量超百個。與此同時,各城市的“人才爭奪戰(zhàn)”也不斷升級,加入“人才爭奪戰(zhàn)”的城市也在持續(xù)增加。

那么,在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景之下,為何熱點城市會出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象?原因何在?新城控股高級副總裁歐陽捷對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應(yīng)的準(zhǔn)備,而搖號購房更加劇了供求失衡的市場預(yù)期,住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場的長期矛盾。

多城“一房難求”買房猶如買彩票

易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示,截至2018年3月底,全國范圍受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米,環(huán)比減少1.0%,同比減少8.7%。

觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),當(dāng)前全國百城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平,即庫存規(guī)模回落到了五年前水平,全國去庫存“戰(zhàn)役”可謂效果明顯。

但不少城市的房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)這樣一個有趣的現(xiàn)象:遠(yuǎn)郊盤比近郊盤貴,毛坯房比精裝房貴,二手房比一手房貴。

例如杭州樓市,“3·29”新政出臺前,倒賣房號現(xiàn)象較為普遍,其中最為火爆的錢江新城板塊,房號已經(jīng)叫到50萬元起,較為偏遠(yuǎn)的蕭山板塊,房號也要10萬元到20萬元。

究其原因,杭州市場分析人士認(rèn)為,部分房企惜售情況嚴(yán)重,限價政策導(dǎo)致一二手房產(chǎn)生嚴(yán)重的價格倒掛,進(jìn)一步推高了一手房市場,同時滋生關(guān)系戶、“號子費”“一手房更名”等樓市亂象。

而樓市持續(xù)火熱的長沙也如此,許多購房者“一房難求”,部分開發(fā)商捂盤惜售,尤其是高額認(rèn)籌金也讓許多剛需購房者叫苦不迭。據(jù)騰訊房產(chǎn)報道,長沙較熱門樓盤認(rèn)籌金10萬元起收,這給剛需購房者增加了不小的壓力。不少剛需無奈轉(zhuǎn)向老小區(qū),二手房價也順勢上漲。

而西安則得益于人才落戶政策。4月16日,西安市公安局在官方微博高調(diào)宣布,西安迎來2018年第300000位“新西安人”。

但隨之而來的問題是,西安當(dāng)?shù)赜行潜P一開盤就出現(xiàn)千人“搶房”現(xiàn)象,部分區(qū)域還出現(xiàn)了開發(fā)商要求全款優(yōu)先、捆綁銷售、捂盤惜售以及故意營造緊張氣氛的情況。

“類似杭州最新?lián)u號中簽率僅為6%這樣的事情,已是見怪不怪了,這也意味著供需比已接近20:1?!睔W陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,雖然新房價格低于二手房,但買新房猶如中彩票,而搖號購房使得本來無需買房的人也傾巢而出了,從而導(dǎo)致供求失衡加劇。

人口激增供應(yīng)緩慢“房荒”引發(fā)多重效應(yīng)

這些熱點城市為何會出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象?歐陽捷認(rèn)為,搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應(yīng)的準(zhǔn)備。相反,實行搖號購房的城市會越來越多,更加劇了供求失衡的市場預(yù)期,住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場的長期矛盾。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,多地出現(xiàn)的所謂“一房難求”現(xiàn)象,反映了在“人才爭奪戰(zhàn)”的背景下,短期內(nèi)新增需求的急劇擴(kuò)大,樓市供應(yīng)承壓。他認(rèn)為,在人才政策的吸引下,市場對優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)房源的需求進(jìn)一步擴(kuò)大,個別在售商品住宅項目短時間內(nèi)出現(xiàn)了一定程度的供需矛盾。

“從去年以來的成交走勢來看,一線城市新房市場供需持續(xù)低位徘徊,房價穩(wěn)中有落,房住不炒的調(diào)控效果明顯。與此同時,二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控也不斷處于收緊過程中,多地市場呈現(xiàn)理性回歸趨勢?!睆埐ǜ嬖V記者,近期多個二線城市樓市出現(xiàn)的趨熱成交行情,很大程度上與當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M(jìn)政策有關(guān)。相對一線城市而言,二線城市相對具有較低的房價水平和購房門檻,加上人才政策為購房需求的轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了可能性,新增購買力急劇涌入,催熱了二線城市的房地產(chǎn)市場。

人才集中釋放購房需求,對城市競爭也會產(chǎn)生影響。歐陽捷指出,一二線城市依仗其發(fā)展?jié)摿?、就業(yè)機(jī)會、生活環(huán)境、財政優(yōu)勢,把大專人才甚至中專、技校人才一網(wǎng)打盡,必然導(dǎo)致不均衡的發(fā)展態(tài)勢在不同等級城市之間進(jìn)一步加劇。

緩解“一房難求”增加土供是關(guān)鍵

實際上,由于戶籍人口快速增長,多城新房市場剛性購買需求持續(xù)攀升,這對地方樓市的供應(yīng)水平提出了更高的要求。

歐陽捷表示,要解決“一房難求”,只有增加土地。城市的發(fā)展土地資源不可或缺,用于居住生活的土地資源還可通過產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換,或通過農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入可售住宅市場等辦法來增加住宅用地。

但無法忽視的一點是,激增的人口會客觀推增住宅用地的供應(yīng),一定程度上使所在區(qū)域的城市教育、醫(yī)療、體育、文化等公建配套也將面臨用地不足。這也就意味著上學(xué)難、就醫(yī)難、健身難等問題會出現(xiàn),具體到房地產(chǎn)市場,排隊、搖號、漲價便在所難免。

“城市土地有限、耕地永久保護(hù)、用地指標(biāo)不足,有限的可建設(shè)用地更多用來拉開城市框架、改善交通條件、吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。這些原因,也會制約城市住宅用地的供應(yīng)?!睔W陽捷直言。

但令人欣慰的是,日前國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》,為一些城市增加住宅用地供應(yīng)打開了希望之門。

該辦法明確:“耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的直轄市,占用耕地、新開墾耕地不足以補(bǔ)充所占耕地,或者資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的省,由于實施重大建設(shè)項目造成補(bǔ)充耕地缺口,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),在耕地后備資源豐富省份落實補(bǔ)充耕地任務(wù)的行為”。

以上海為例,可以調(diào)整基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃,增加城市建設(shè)用地,重新調(diào)整人口規(guī)模上限,利用上海的集約建設(shè)經(jīng)驗打造集約型城市,在不大幅增加建設(shè)用地的同時,容納更多的人口和產(chǎn)業(yè)。

另外,租賃住房用地供應(yīng)的聚焦,雖然一定程度上將加劇新建商品住宅的供需矛盾,但市場上絕對的有效供給能夠被提升。而著力提升租賃住房的供應(yīng)能力,有助于利用“租購并舉”的住房制度,滿足越來越強(qiáng)盛的居住需求。

目前執(zhí)行此類策略的城市已經(jīng)不少。例如杭州將租賃住房用地納入年度土地供應(yīng)計劃,并計劃在未來3年內(nèi),新增租賃住房占新增商品房總量的30%;南京將建設(shè)或籌集的租賃性住房不低于50萬平方米;武漢表示將選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目,按照一定比例(約為10%~20%)和相關(guān)要求配建租賃住房。

“未來,隨著人才新政吸引力的不斷釋放,加之租賃住房的批量推出,熱點城市房地產(chǎn)市場供需的矛盾將逐步得以緩解。在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下,樓市的穩(wěn)步健康發(fā)展仍是主旋律?!睆埐ū硎?,在未來的調(diào)控方向上,堅持做好分類調(diào)控,遏制投機(jī)炒作的同時,支持和滿足群眾的剛性居住需求。

 

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