自3月下旬以來，上海批量供應(yīng)新房預(yù)售證，尤其是一批高端豪宅項目紛紛入市，其中大部分高端豪宅項目在限價行情下頗為搶手，認籌數(shù)遠超過實際供應(yīng)數(shù)，“日光盤”頻出。但是，同期推出的剛需和剛改型項目大多位于上海遠郊區(qū)，這些項目除了極個別熱銷外，不少項目都在開盤當(dāng)天“遇冷”，和豪宅項目形成了鮮明的對比。
5月以來，這一現(xiàn)象尤其明顯。經(jīng)濟觀察報記者查詢了上海市東方公證處官網(wǎng)，根據(jù)官網(wǎng)公布的消息，上海5月至今新開盤10個項目，主要為遠郊剛需項目，所有項目的認籌數(shù)均未超過房源數(shù)，甚至有數(shù)個項目推出了幾百套房源，但認籌搖號人數(shù)僅個位數(shù)。
根據(jù)上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月至今上海成交前十榜單中，單價3萬元以內(nèi)的剛需型項目僅有兩個，且排名處于中下游，成交套數(shù)也未超過百套。而在4月份，單價為3萬元以內(nèi)的剛需項目占據(jù)了榜單前三名中的兩個位置，且成交套數(shù)分別超過了100套和200套?！胺从沉藘牲c，一是交易量下滑，另外低價剛需項目市場排名也在下滑，這一趨勢在5月份尤其明顯?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦表示。
單次去化低
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上海部分遠郊盤遇冷的一個顯著特征，即單次去化低。
根據(jù)東方公證處的信息，5月13日，位于金山的湯泉美地城項目推出456套房源，但參與搖號的人數(shù)僅8人，可售房源數(shù)是搖號人數(shù)的57倍。
而從價格來看，這個樓盤明顯針對剛需人群，其此次推出的房源均價僅為19800元/平方米，這一價格即便在上海郊區(qū)也屬于最低水平之一。該項目遇冷也有客觀因素，即地理位置偏遠。該項目地處滬浙交界，距離人民廣場超過60公里車程，距離最近的地鐵站也超過10公里，出行基本上依靠自駕。
在金山同樣有新開項目的一房企上海公司營銷副總對經(jīng)濟觀察報表示，年初以來上海樓市供應(yīng)增大，購房者的可挑選空間增加，地理位置太過偏遠的樓盤遇冷也是情理之中。他所在的房企位于金山的項目同樣在4月份加推了一批房源，但開盤當(dāng)天的認籌人數(shù)也僅為個位數(shù)。
在前期的上海樓市開盤潮中，除了豪宅項目，也推出了一批位于郊區(qū)的剛需項目，這些項目的熱銷導(dǎo)致剛需客戶需求減少。5月18號，位于臨港滴水湖畔的艾森公館搖號，推出111套房源，均價約為29000元／平方米，但認籌人數(shù)僅18人。而在一個月之前，和艾森公館位于同一地段的萬科金域瀾灣推出446套可售房源，均價約為30000元／平方米，認籌數(shù)達到618個，開盤當(dāng)天即售罄。臨港的一中介人員對經(jīng)濟觀察報表示，之所以出現(xiàn)巨大的開盤反差，“說明市場開始回歸理性了，前期日光盤消耗了不少客戶，上海的房票這么珍貴，消耗掉就沒有了，所以客戶是再需要時間去培養(yǎng)的?！?
除了上海遠郊區(qū)的超低價格剛需項目，一些離市區(qū)距離更近、價格相對更貴的剛需、剛改型項目開盤同樣不利。
位于上海嘉定新城的盤古園府于3月初推出了共計6幢樓416套房源，均價約35300－43350元/平方米，但開盤當(dāng)天的認籌人數(shù)僅為82人。
嘉定歷來是上海剛需購房者置業(yè)的首選之地。5月23日，經(jīng)濟觀察報記者實地走訪了盤古園府，在工作日的下午3點半，售樓處約有近十名工作人員，但無一組看房客戶。據(jù)該項目的銷控表顯示，開盤2個月來盤古園府陸續(xù)賣出了一些房源，至今銷售了約300余套，剩余近100套房源。為了促進銷售，該項目還罕見推出了優(yōu)惠措施，表示購買房源開發(fā)商即贈送中央空調(diào)等大型家居用品。
和很多剛需盤一樣，盤古園府也拓展了多條分銷渠道。該項目一分銷中介透露，除了盤古園府，嘉定新城另外一在售新盤深城投十一街區(qū)也是其代理項目。
根據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，近期上海新房市場成交量連續(xù)三周出現(xiàn)下滑，自4月以來，上海出現(xiàn)了一個月多的新房供應(yīng)高峰，全市新建商品住宅已先后有32個項目、1.12萬套房源入市，而截至目前，這些房源中已網(wǎng)簽的僅有0.35萬套，因此，仍有接近七成的供應(yīng)房源，尚未完全釋放至市場中。
購房者心態(tài)悄然改變
剛需盤遇冷，和購房者心態(tài)及需求的轉(zhuǎn)變有很大的關(guān)系。對于購房者來說，他們明顯更青睞于一二手房價格倒掛的區(qū)域。前灘豪宅項目中糧前灘海景壹號之所以遭到哄搶，一二手房倒掛造成的價格誘惑是最大的吸引因素。該項目此前獲批的單價約7.3萬元／平方米，而周邊二手房的價格已經(jīng)普遍達到了每平方米9萬元以上。
仍以嘉定新城為例。雖然該區(qū)域新房也是限價下推出的項目，但其價格并沒有像市區(qū)新房尤其是豪宅項目那樣被壓制得過低，該區(qū)域也未出現(xiàn)一二手房價格明顯倒掛的現(xiàn)象。
據(jù)悉，盤古園府為項目三期，其一二期項目大部分已經(jīng)售罄，這些項目目前的二手房均價約不到40000元／平方米，部分房源售價要低于新房。此外，深城投十一街區(qū)附近有大量二手房項目，這些項目普遍地理位置更優(yōu)越、更靠近地鐵站，但銷售均價也低于深城投十一街區(qū)?！凹幢慵由掀醵?，在同等首付的情況下，一般購房者肯定會選擇地理位置更好的二手房，還都是現(xiàn)房。如果新房沒有給出足夠的價格誘惑，在房源充足的情況下，購房者就會變得越來越挑剔了。”上海鏈家嘉定馬陸店中介人員李明（化名）對經(jīng)濟觀察報分析道。
尤其值得一提的是，前期上海諸多限價新房的推出，也改變了部分剛需、剛改購房者的購房心態(tài)，他們的觀望態(tài)度無形中直接減少了郊區(qū)樓市的市場需求。
“現(xiàn)在遠郊都3萬元單價了，反而中環(huán)地段才8萬元甚至有的不到8萬元單價，一個配套成熟，一個地段偏遠什么都沒有還賣那么貴，大家一對比就都明白了。本來覺得外環(huán)的房子便宜，現(xiàn)在一看，其實市區(qū)的限價房才是真正便宜，干脆咬咬牙買市中心算了?！北R文曦認為，部分剛需盤性價比不高是促使購房人數(shù)變少的一個重要原因。
王曉（化名）家住上海浦東新區(qū)，曾在2012年購買了一套面積為80多平方米的兩室住宅。隨著孩子長大，近兩年王曉的家庭產(chǎn)生了改善性購房需求，希望在孩子上小學(xué)前盡早換一套三室房。
王曉告訴經(jīng)濟觀察報記者：“2016年開始就有關(guān)注市場，一手二手都在看。后來因為限購升級，一直在觀望。到了今年又開始關(guān)注一些郊區(qū)的項目。因為資金有限，起初看的多是周浦、嘉定、松江等區(qū)域的剛改項目，但4月前后上海有一些核心區(qū)域的高端項目開盤，價格一下子回到了兩年前，所以我們也開始考慮區(qū)域改善，也有關(guān)注前灘那個很著名的項目，可惜搶不到?！?
王曉算了一筆賬：如果購買外環(huán)外的剛需項目做面積改善，一方面要尋找合適區(qū)位，另一方面又要考慮改善面積一步到位，如果置換到130平方米的住宅，按照4萬元/平方米-5萬元/平方米的價格計算總價要達到520萬元到650萬元的水平。
“如果咬咬牙選擇核心區(qū)域的中高端項目做區(qū)位置換，雖然房屋面積可能與現(xiàn)有住宅的情況不變，但多加一兩百萬也許就可以置換到更好的地段，甚至有機會置換到更好的學(xué)區(qū)，這樣的住宅未來更有升值空間。”出于這樣的心態(tài)，原本已經(jīng)準備入手郊區(qū)剛改住宅的王曉再一次暫緩了購房計劃。
