據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)150多次。僅5月份，全國(guó)就有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布多達(dá)50次的調(diào)控政策，創(chuàng)下單月調(diào)控次數(shù)最多的紀(jì)錄?！拔逡弧鼻昂螅〗ú烤头康禺a(chǎn)調(diào)控問(wèn)題約談12個(gè)城市，其中多數(shù)出臺(tái)了新的調(diào)控措施。
受到約談并采取了措施的城市包括徐州，在6月上旬出臺(tái)了限售措施，它屬于三四線城市。另一個(gè)三四線城市宜昌也于近期開(kāi)始實(shí)施限售和限價(jià)措施。這顯示房地產(chǎn)調(diào)控的地域范圍還在不斷擴(kuò)大，從一二線的熱點(diǎn)城市向三四線城市深入，對(duì)炒房的熱錢(qián)形成“圍追堵截”之勢(shì)。
調(diào)控措施密集出臺(tái)，力度加強(qiáng)，范圍擴(kuò)大，一方面表明了地方政府和有關(guān)部門(mén)調(diào)控的決心，不實(shí)現(xiàn)房住不炒的目標(biāo)就不罷休。另一方面，也反映了調(diào)控的效果還不是特別明顯，炒房的熱錢(qián)依然存在，在等待和尋找機(jī)會(huì)，資金還在大規(guī)模地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力沒(méi)有真正減弱。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，本輪調(diào)控以來(lái)，雖然熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)減緩并有部分城市小幅下降，但并沒(méi)有形成下降的趨勢(shì)。進(jìn)入5月，一些城市出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，炒房熱情甚至有可能高漲。
這樣的狀況表明，房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)漲勢(shì)受到了抑制，但很大一部分原因是“四限”措施抑制了流動(dòng)性甚至直接限制了價(jià)格。也因如此，房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題被部分地隱藏起來(lái)，但風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有消除。其一，資金仍在進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，土地購(gòu)置費(fèi)、住房貸款都在較大幅度地增長(zhǎng)，因此，依然有泡沫增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。其二，居民購(gòu)房的成本還在上漲，房租也在隨之增長(zhǎng)，因而實(shí)體經(jīng)濟(jì)還面臨成本增加的壓力。其三，由于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期仍然較強(qiáng)，房地產(chǎn)相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)有更好的盈利預(yù)期，因此，相當(dāng)一部分資源優(yōu)先向房地產(chǎn)領(lǐng)域配置的狀況沒(méi)有改變，還在從實(shí)體經(jīng)濟(jì)“吸血”，表現(xiàn)之一是工業(yè)貸款的增速遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)貸款。
因此，可以預(yù)見(jiàn)，堅(jiān)持房住不炒原則的地方政府和有關(guān)部門(mén)還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。問(wèn)題在于，繼續(xù)加碼就能使房地產(chǎn)調(diào)控的效果得到加強(qiáng)嗎？調(diào)控措施主要就是“四限”——限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售。開(kāi)發(fā)商和投資者正在逐漸適應(yīng)，并形成了一些對(duì)策，例如以裝修合同應(yīng)對(duì)限價(jià)，以人才引進(jìn)應(yīng)對(duì)限購(gòu)。本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了快7個(gè)季度，很多房地產(chǎn)調(diào)控措施都在多個(gè)城市實(shí)施過(guò)了，但效果并不是很理想，這就說(shuō)明，加碼和擴(kuò)圍并不能完全解決問(wèn)題。需要對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行反思并著手建立長(zhǎng)效機(jī)制了。
越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)到了，房?jī)r(jià)快速上漲的根本原因是供不應(yīng)求，擴(kuò)大供應(yīng)才能從根本上抑制炒房的熱潮。近期深圳實(shí)施的住房制度改革，就主要從供應(yīng)做文章，提出2018-2035年的18年間要新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套。去年北京和上海先后提出了5年150萬(wàn)套和5年170萬(wàn)套的預(yù)期目標(biāo)。還有不少專家提出土地供應(yīng)與城市人口掛鉤的建議。
供需平衡應(yīng)該是房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制努力的方向，而且首先應(yīng)該是數(shù)量的平衡。如何才能使供需趨于平衡呢？以往的房地產(chǎn)調(diào)控主要是抑制需求，但這只能見(jiàn)效于一時(shí)，需求會(huì)在調(diào)控之后爆發(fā)出來(lái)。擴(kuò)大供應(yīng)的措施也被實(shí)施過(guò)，但很多時(shí)候預(yù)期目標(biāo)都難以實(shí)現(xiàn)，宅地供應(yīng)經(jīng)常完不成計(jì)劃，從供地到交房的進(jìn)度更是不理想。經(jīng)過(guò)多個(gè)調(diào)控周期之后，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡并不是房地產(chǎn)調(diào)控就能推動(dòng)的。
從需求端來(lái)看，“四限”能夠暫時(shí)地抑制需求增長(zhǎng)，但隨著人口大量流入一線城市、省會(huì)城市，潛在需求的增長(zhǎng)會(huì)變得越來(lái)越“剛性”。外來(lái)人口增長(zhǎng)不受房地產(chǎn)調(diào)控措施的約束，而是與產(chǎn)業(yè)政策、人才政策、城鎮(zhèn)化政策相關(guān)。近年來(lái)，各個(gè)層次的政府都鼓勵(lì)高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一線城市、省會(huì)城市才能聚集這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的各種資源，因此人口流入了這些城市。三四線城市沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)，但由于房?jī)r(jià)較一二線城市低，可以吸引返鄉(xiāng)置業(yè)以及外來(lái)投資者。從供給側(cè)來(lái)看，一線城市、省會(huì)城市缺乏足夠的動(dòng)力去完成土地供應(yīng)計(jì)劃、加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
因此，這一輪房地產(chǎn)熱潮其實(shí)與求高求新的產(chǎn)業(yè)政策以及隨之而來(lái)的人口流動(dòng)有關(guān)。而且，為了支持高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，金融創(chuàng)新是被鼓勵(lì)的，造成了較為寬松的融資環(huán)境，這也推動(dòng)了購(gòu)地、購(gòu)房資金的快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)熱潮不減，又會(huì)阻礙發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，一些支持高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的政策往往被轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的利好。
要推動(dòng)供需趨于平衡，只靠房地產(chǎn)調(diào)控“單打獨(dú)斗”是不夠的。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立不能囿于房地產(chǎn)領(lǐng)域，還應(yīng)該結(jié)合產(chǎn)業(yè)、人才、城鎮(zhèn)化、金融等多方面的政策。
