房地產(chǎn)調(diào)控不能單打獨(dú)斗 擴(kuò)大供應(yīng)才能抑制炒房

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
  • 2018-06-16 17:22:27
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據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),今年1-5月,全國各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)150多次。僅5月份,全國就有超過40個(gè)城市發(fā)布多達(dá)50次的調(diào)控政策,創(chuàng)下單月調(diào)控次數(shù)最多的紀(jì)錄?!拔逡弧鼻昂?,住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題約談12個(gè)城市,其中多數(shù)出臺(tái)了新的調(diào)控措施。

受到約談并采取了措施的城市包括徐州,在6月上旬出臺(tái)了限售措施,它屬于三四線城市。另一個(gè)三四線城市宜昌也于近期開始實(shí)施限售和限價(jià)措施。這顯示房地產(chǎn)調(diào)控的地域范圍還在不斷擴(kuò)大,從一二線的熱點(diǎn)城市向三四線城市深入,對(duì)炒房的熱錢形成“圍追堵截”之勢。

調(diào)控措施密集出臺(tái),力度加強(qiáng),范圍擴(kuò)大,一方面表明了地方政府和有關(guān)部門調(diào)控的決心,不實(shí)現(xiàn)房住不炒的目標(biāo)就不罷休。另一方面,也反映了調(diào)控的效果還不是特別明顯,炒房的熱錢依然存在,在等待和尋找機(jī)會(huì),資金還在大規(guī)模地進(jìn)入房地產(chǎn)市場,房價(jià)上漲的動(dòng)力沒有真正減弱。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看,本輪調(diào)控以來,雖然熱點(diǎn)城市房價(jià)漲勢減緩并有部分城市小幅下降,但并沒有形成下降的趨勢。進(jìn)入5月,一些城市出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,炒房熱情甚至有可能高漲。

這樣的狀況表明,房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房價(jià)漲勢受到了抑制,但很大一部分原因是“四限”措施抑制了流動(dòng)性甚至直接限制了價(jià)格。也因如此,房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題被部分地隱藏起來,但風(fēng)險(xiǎn)并沒有消除。其一,資金仍在進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,土地購置費(fèi)、住房貸款都在較大幅度地增長,因此,依然有泡沫增長的風(fēng)險(xiǎn)。其二,居民購房的成本還在上漲,房租也在隨之增長,因而實(shí)體經(jīng)濟(jì)還面臨成本增加的壓力。其三,由于房價(jià)上漲的預(yù)期仍然較強(qiáng),房地產(chǎn)相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)有更好的盈利預(yù)期,因此,相當(dāng)一部分資源優(yōu)先向房地產(chǎn)領(lǐng)域配置的狀況沒有改變,還在從實(shí)體經(jīng)濟(jì)“吸血”,表現(xiàn)之一是工業(yè)貸款的增速遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)貸款。

因此,可以預(yù)見,堅(jiān)持房住不炒原則的地方政府和有關(guān)部門還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。問題在于,繼續(xù)加碼就能使房地產(chǎn)調(diào)控的效果得到加強(qiáng)嗎?調(diào)控措施主要就是“四限”——限購、限貸、限價(jià)、限售。開發(fā)商和投資者正在逐漸適應(yīng),并形成了一些對(duì)策,例如以裝修合同應(yīng)對(duì)限價(jià),以人才引進(jìn)應(yīng)對(duì)限購。本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了快7個(gè)季度,很多房地產(chǎn)調(diào)控措施都在多個(gè)城市實(shí)施過了,但效果并不是很理想,這就說明,加碼和擴(kuò)圍并不能完全解決問題。需要對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行反思并著手建立長效機(jī)制了。

越來越多的人認(rèn)識(shí)到了,房價(jià)快速上漲的根本原因是供不應(yīng)求,擴(kuò)大供應(yīng)才能從根本上抑制炒房的熱潮。近期深圳實(shí)施的住房制度改革,就主要從供應(yīng)做文章,提出2018-2035年的18年間要新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套。去年北京和上海先后提出了5年150萬套和5年170萬套的預(yù)期目標(biāo)。還有不少專家提出土地供應(yīng)與城市人口掛鉤的建議。

供需平衡應(yīng)該是房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制努力的方向,而且首先應(yīng)該是數(shù)量的平衡。如何才能使供需趨于平衡呢?以往的房地產(chǎn)調(diào)控主要是抑制需求,但這只能見效于一時(shí),需求會(huì)在調(diào)控之后爆發(fā)出來。擴(kuò)大供應(yīng)的措施也被實(shí)施過,但很多時(shí)候預(yù)期目標(biāo)都難以實(shí)現(xiàn),宅地供應(yīng)經(jīng)常完不成計(jì)劃,從供地到交房的進(jìn)度更是不理想。經(jīng)過多個(gè)調(diào)控周期之后,我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,房地產(chǎn)市場的供需平衡并不是房地產(chǎn)調(diào)控就能推動(dòng)的。

從需求端來看,“四限”能夠暫時(shí)地抑制需求增長,但隨著人口大量流入一線城市、省會(huì)城市,潛在需求的增長會(huì)變得越來越“剛性”。外來人口增長不受房地產(chǎn)調(diào)控措施的約束,而是與產(chǎn)業(yè)政策、人才政策、城鎮(zhèn)化政策相關(guān)。近年來,各個(gè)層次的政府都鼓勵(lì)高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,一線城市、省會(huì)城市才能聚集這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的各種資源,因此人口流入了這些城市。三四線城市沒有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口的增長,但由于房價(jià)較一二線城市低,可以吸引返鄉(xiāng)置業(yè)以及外來投資者。從供給側(cè)來看,一線城市、省會(huì)城市缺乏足夠的動(dòng)力去完成土地供應(yīng)計(jì)劃、加快開發(fā)進(jìn)度。

因此,這一輪房地產(chǎn)熱潮其實(shí)與求高求新的產(chǎn)業(yè)政策以及隨之而來的人口流動(dòng)有關(guān)。而且,為了支持高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,金融創(chuàng)新是被鼓勵(lì)的,造成了較為寬松的融資環(huán)境,這也推動(dòng)了購地、購房資金的快速增長。房地產(chǎn)熱潮不減,又會(huì)阻礙發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,一些支持高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的政策往往被轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的利好。

要推動(dòng)供需趨于平衡,只靠房地產(chǎn)調(diào)控“單打獨(dú)斗”是不夠的。房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立不能囿于房地產(chǎn)領(lǐng)域,還應(yīng)該結(jié)合產(chǎn)業(yè)、人才、城鎮(zhèn)化、金融等多方面的政策。

 

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