短短三天時間（6月24日至26日），西安、長沙、杭州相繼出臺暫停企業(yè)（企事業(yè)）單位購房的政策，引發(fā)業(yè)內(nèi)外關注。那么，在限購、限售、限價等政策的疊加作用下，這些企業(yè)購房的動機是什么？企業(yè)購房與自然人購房又有什么區(qū)別？
《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此前一段時間，企業(yè)可以直接獲得購房資格，并且沒有限售期。此外，上述三個城市新房與二手房價格存在比較明顯的倒掛現(xiàn)象，企業(yè)買賣房屋存在較大利潤空間。企業(yè)在出售房屋時，還可以通過股權變更或連同公司一起轉讓等方式交易房屋，以規(guī)避多種稅費。不過，在搖號買房實施后，企業(yè)團購買房的情況明顯減少。
房價倒掛催動企業(yè)買房
率先出臺限制企業(yè)購房政策的是西安。
在“搖號門”事件后，西安開始啟動公證搖號。6月24日，西安出臺《關于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），提出在限購區(qū)域內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售商品住房（含商品住房和二手住房），禁止企業(yè)買房。西安市房管局負責人解釋稱，這是為了“防止以企業(yè)名義投機炒房”。
此前，以企業(yè)名義買房的情況并不鮮見。西安某房企員工向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在實施搖號買房之前，她所在的公司就遇到過幾次企業(yè)團購。買方以公司名義打包買下一棟樓，開發(fā)商一般會給1~2個點的優(yōu)惠。開始搖號買房后，企業(yè)團購買房的情況就基本沒有了，注冊公司買房也多是為了讓外地人擁有買房資格。
繼西安后，6月25日，長沙出臺政策，其中提到：“暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權屬證書滿5年后方可轉讓”。6月26日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局出臺政策，宣布暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售住房。
事實上，以企業(yè)名義買房的情況，不僅存在于西安、長沙、杭州，部分地方此前也出臺過一些針對性措施。以北京為例，2017年3月，北京住建委等部門就聯(lián)合出臺政策，要求企業(yè)購買的商品住房再次上市交易時須取得不動產(chǎn)權證滿3年。此次，三城直接“暫?！逼髽I(yè)購房資格，顯現(xiàn)出了更大的政策調(diào)控力度和更強的打擊炒房決心。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，西安、長沙、杭州都是已出臺限購限售政策的城市，并且其新房和二手房價格存在“剪刀差”。數(shù)據(jù)顯示，西安5月新房均價比二手房低1995元/平方米，而長沙則低了1304元/平方米，企業(yè)購新房后再行甩賣，存在較大利潤空間。
稅費雖多但存規(guī)避渠道
相比自然人，企業(yè)買賣房屋雖然可在一定程度上規(guī)避政策限制，但也需要繳納更多稅費。昨日（6月26日），記者咨詢西安及長沙兩地的地稅部門后了解到，在持有乃至交易環(huán)節(jié)，企業(yè)需支付的稅金和稅種都較自然人多一些。
據(jù)了解，西安和長沙針對個人買房都會有稅收優(yōu)惠政策，對企業(yè)則沒有。其中，西安、長沙規(guī)定，個人購買家庭唯一住房的，90平方米以下契稅為1%，90平方米以上契稅為1.5%；如果是第二套改善住房，90平方米以下契稅為1%，90平方米以上契稅為2%。針對企業(yè)購房，西安征收購房金額3%的契稅，長沙契稅比例為購房金額的4%。
在持有環(huán)節(jié)，企業(yè)每年還需繳納一定比例的房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。以長沙為例，企業(yè)每年需繳納房產(chǎn)稅的金額為：房屋余值*1.2%*80%。以一套1.5萬元/平方米，面積為100平方米且房屋余值仍為150萬元的房屋計算，企業(yè)每年需支付房產(chǎn)稅14400元。城鎮(zhèn)土地使用稅則按照房產(chǎn)實際占有面積征收，具體征收標準各地存在一定差異。在交易環(huán)節(jié)，城市維護建設稅、企業(yè)所得稅等，都是企業(yè)交易時需要繳納的。
雖然企業(yè)購房稅費頗高且稅種更多，但在業(yè)內(nèi)看來，在新房與二手房價格存在較高“剪刀差”的城市購買新房存在較大利潤空間。以炒房為目的企業(yè)，為了其中利益往往會選擇忽略稅費成本。
北京中會仁會計師事務所主任丁會仁對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，針對房企買賣房屋的多項稅收理論上是存在的，但很多公司在實際操作中會選擇股權變更或連同公司一起轉讓等方式交易房屋。采用這種方式交易，房產(chǎn)實際上并沒有過戶，就不用繳納契稅以及土地增值稅等稅費。
有分析指出，限制企業(yè)購房的政策可能會向其他城市蔓延，以炒房為目的的企業(yè)購房行為將被抑制。此外，記者從某國有銀行城市支行處了解到，該支行不接受企業(yè)購房按揭貸款申請。
