對(duì)于購(gòu)房者而言，房貸利率的些微變化都將牽動(dòng)其緊張神經(jīng)。近期，一則“公積金新政”再次刷屏，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
9月13日晚間，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)公積金貸款政策”。政策變化包括公積金貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”、貸款額度與繳存年限掛鉤、二套房公積金貸款最高額度從80萬(wàn)元下調(diào)至60萬(wàn)元、月還款額不超過(guò)月收入60％等多個(gè)方面。
《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，由于新政預(yù)留了三天（14日、15日、16日）過(guò)渡期，不少購(gòu)房者在政策實(shí)施前加速了網(wǎng)簽進(jìn)程：9月14日當(dāng)日，北京市住宅簽約套數(shù)達(dá)到2251套，而此前三個(gè)月北京市日平均住宅簽約套數(shù)僅在500套左右；此后兩天（周末）的網(wǎng)簽量也顯著高于此前周末時(shí)間的數(shù)量。
公積金新政涉及多項(xiàng)調(diào)整
《證券日?qǐng)?bào)》記者仔細(xì)梳理上述《通知》發(fā)現(xiàn)，新政對(duì)于公積金貸款的調(diào)整主要涉及以下多個(gè)方面的內(nèi)容。
首先，根據(jù)通知，借款申請(qǐng)人名下無(wú)住房貸款記錄且在本市無(wú)住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理；被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。
第二，新政實(shí)行貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，最高可貸120萬(wàn)元。如借款申請(qǐng)人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算。
第三，新政對(duì)最高貸款額度實(shí)行差別化。借款申請(qǐng)人戶(hù)籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬(wàn)元；朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬(wàn)元。其他情況購(gòu)買(mǎi)首套住房的，最高貸款額度為120萬(wàn)元；二套房最高貸款額度為60萬(wàn)元。
第四，新政參照現(xiàn)行商貸政策，調(diào)整了首付比例。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于20%；購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；購(gòu)買(mǎi)政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。購(gòu)買(mǎi)普通自住房且為二套住房，首付款比例不低于60%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。
第五是調(diào)整了貸款年限。貸款期限從最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款申請(qǐng)人70周歲調(diào)整為原則上最高不得超過(guò)65周歲。如借款申請(qǐng)人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長(zhǎng)的一方計(jì)算。
第六是調(diào)整月還款額。在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不超過(guò)借款申請(qǐng)人月收入60%的標(biāo)準(zhǔn)，確定貸款金額和貸款期限。
同時(shí)，新政還調(diào)整了擔(dān)保方式，精簡(jiǎn)了貸款申請(qǐng)資料，并精簡(jiǎn)了檔案材料。
政策過(guò)渡期網(wǎng)簽量猛增
新政一出，部分即將受到影響的購(gòu)房者選擇了加速網(wǎng)簽進(jìn)程。
近期正在購(gòu)房的杜女士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“我9月12日剛剛提交資質(zhì)審核，中介說(shuō)沒(méi)意外的話(huà)周日前能出網(wǎng)簽，現(xiàn)在特別擔(dān)心排隊(duì)人多出現(xiàn)意外狀況。我是2016年畢業(yè)參加工作，若按照新政‘貸款額度與繳存年限掛鉤’的規(guī)定，公積金貸款額度將從120萬(wàn)元驟降至30萬(wàn)元，不足部分只能將轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款?！?
北京市朝陽(yáng)區(qū)某大型房產(chǎn)中介的店長(zhǎng)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“政策一出，購(gòu)房者就不斷打電話(huà)問(wèn)詢(xún)了解政策細(xì)節(jié)，我們店好幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人周五晚上接電話(huà)咨詢(xún)一直接到半夜12點(diǎn)以后。”
事實(shí)上，在9月13日公積金新政發(fā)布一小時(shí)內(nèi)，該項(xiàng)調(diào)整就因全民關(guān)注而“上熱搜”。有購(gòu)房者表示，“當(dāng)晚就聯(lián)系房產(chǎn)中介準(zhǔn)備和提交資料，加速辦理網(wǎng)簽，希望趕在新政正式實(shí)施前辦理完畢”。
根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年6月份、7月份和8月份的月住宅簽約套數(shù)分別為15827套、14826套和15036套，平均每日住宅簽約套數(shù)在500套左右。《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱北京市住建委存量房簽約統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，9月14日住宅簽約套數(shù)達(dá)到2251套，為三年以來(lái)（自2015年9月份）的第二高點(diǎn)，僅低于2016年9月30日的2927套。同時(shí)，9月15日和16日的住宅簽約套數(shù)也達(dá)到為1397套和841套。
值得一提的是，自2017年3月份樓市調(diào)控以后，北京地區(qū)房屋成交量持續(xù)低迷。2017年4月份以來(lái)，單日住宅簽約套數(shù)超過(guò)1000套的僅有5天，依次是2017年4月28日的1094套，2018年5月4日的1062套，2018年6月29日的1034套，2018年9月14日的2251套和2018年9月15日的1397套。
而9月15日和16日恰逢周末，雖然網(wǎng)簽量較9月14日減少，但是較此前的四個(gè)周末還是增加了數(shù)十倍。8月18日-9月13日的四個(gè)周末，網(wǎng)簽量分別為：8月18日63套，8月19日66套；8月25日是53套，8月26日56套；9月1日是37套，9月2日是44套；9月8日是62套，9月9日是72套；較早前甚至出現(xiàn)過(guò)周末網(wǎng)簽量為零的情況。
購(gòu)房利息支出“明細(xì)賬”
以“每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存12年可以貸到最高的120萬(wàn)元”為例。如果按照22歲大學(xué)本科畢業(yè)就職后開(kāi)始繳存公積金，正常情況下可貸滿(mǎn)120萬(wàn)需要繳存11年以上，也就是34歲左右。北京公積金貸款中心給出的政策背景是主要是為了引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)”
不過(guò)，按照當(dāng)下北京市場(chǎng)平均購(gòu)房年齡（28歲）左右計(jì)算，新政實(shí)施后，28歲購(gòu)房人的公積金貸款額度將從120萬(wàn)元驟降至50萬(wàn)元，貸款額度不足部分只能轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款。
《證券日?qǐng)?bào)》記者做了簡(jiǎn)單計(jì)算，如果購(gòu)房人28歲購(gòu)買(mǎi)首套房，公積金已經(jīng)繳存5年，按照原本的貸款120萬(wàn)元、貸款25年、等額本息還款法計(jì)算，每月還款金額為5847.79元，利息總額為554337元；如果申請(qǐng)組合貸款120萬(wàn)元（公積金50萬(wàn)元，商貸70萬(wàn)元），每月還款金額為6689.33元，利息總額為806799元。也就是說(shuō)，購(gòu)房者每月還款金額增加了841.54元，利息總支出增加了252462元。
