近期，關(guān)于金融資本擾亂長租公寓市場秩序的討論引起了監(jiān)管部門的持續(xù)關(guān)注。北京、上海、西安、深圳等地紛紛表示將嚴查租賃企業(yè)融資資金用途并對租金貸業(yè)務進行嚴格監(jiān)管。
在金融亂象背后，長租公寓已經(jīng)進入了“規(guī)模競爭”階段。由于缺乏持續(xù)穩(wěn)定的盈利能力，為了搶占市場份額，實現(xiàn)規(guī)模化擴張，大多數(shù)租賃機構(gòu)不得不將希望寄托于資本輸血和金融工具。
與此同時，在“租購并舉”政策的支持下，長租公寓企業(yè)牽手金融機構(gòu)，以資產(chǎn)證券化的形式來推動租賃市場的融資活動。隨后，部分機構(gòu)開始變相加杠桿，以“租金貸”形式來進行融資，增大了風險并引發(fā)了一系列問題。
存改善空間
金融工具已成為長租公寓擴張的重要手段，資產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新型融資方式備受追捧。
2017年1月，“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”獲得批準發(fā)行，開啟了長租公寓資產(chǎn)證券化的帷幕。自如和新派緊隨其后，分別在下半年發(fā)行了國內(nèi)首單租房市場消費分期類ABS以及國內(nèi)首單長租公寓REITs。
今年4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。
在鼓勵的基礎上，《通知》進一步明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的重點支持方向，支持住房租賃企業(yè)將閑置商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資；優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。
這意味著，官方鼓勵的住房租賃資產(chǎn)證券化將有望成為住房租賃企業(yè)最重要的融資渠道，各類長租公寓ABS如雨后春筍般噴涌而出。
根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年1–6月，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品共發(fā)行75只，總發(fā)行規(guī)模900.2億元，同比增長82.8%。
截至目前，長租公寓證券化主要有三種類型：一種是輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS；二是重資產(chǎn)的CMBS；三是類REITs。
明源地產(chǎn)研究院總監(jiān)艾振強表示，REITs、ABS、CMBS等是促使歐美，特別是美國商業(yè)地產(chǎn)繁榮的重要工具，通過資產(chǎn)證券化，長租公寓獲利于盤活存量資產(chǎn)，業(yè)內(nèi)一直在呼喚真正的REITs落地，相關(guān)政策也一直在推進。
盡管住房租賃資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了快速發(fā)展，但仍存在一定問題。蘇寧金融研究院院長薛洪言指出，由于行業(yè)內(nèi)存在著套路貸的問題，需關(guān)注底層資產(chǎn)的合同效力問題；此外，雖然在結(jié)構(gòu)設計上可以實現(xiàn)風險隔離，但公寓方自身的運營問題對于相關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)金流有著實質(zhì)性影響，需重點關(guān)注公寓方自身的實力和經(jīng)營穩(wěn)健性。
“目前來看，發(fā)行的ABS，REITs都進行了分級，風險基本在可控范圍之內(nèi)。”艾振強認為，“資產(chǎn)證券化產(chǎn)品普遍需要增信，即要有第三方擔保?！?
租金貸業(yè)務引爭議
長租公寓ABS產(chǎn)品的發(fā)行需要一定門檻，而為了支撐規(guī)模的持續(xù)擴張，部分機構(gòu)通過“租金貸”的方式，向金融機構(gòu)融資。
租金貸即租客和第三方金融機構(gòu)簽訂借貸合同，金融機構(gòu)代替租客向運營商一次性支付較長期間的租金，租客再分期向金融機構(gòu)償還。
這種新型金融模式的邏輯在于，租賃機構(gòu)可以一次性從第三方金融機構(gòu)獲得本應在未來收取的租金，從而擁有更多的現(xiàn)金流。這些資金可以用于規(guī)模擴張，也可用于日常運營。
“租房貸對于降低租客的資金壓力、提升長租公寓商業(yè)模式的可持續(xù)性等可以發(fā)揮重要意義?！?薛洪言表示。
要想獲得這部分資金企業(yè)也需要付出一定的利息。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱：“各家的利率不一樣，一般集中在10%–20%之間?！?
艾振強從租客角度認可了租金貸的合理性?！白饨鹳J是一個工具，對手頭緊張，有這個需要的人來說是正面的，因為目前來看，其利率并不高，普遍在5%左右。”
可以看出，租金貸本身不存在任何問題，但是如果運營商對資金管理不當，用提前獲取到的租金來盲目拓展規(guī)模，則有可能使得資金鏈斷裂，最終損害到租客的利益。
8月20日，長租公寓運營商杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）宣布資尹因資金鏈斷裂而破產(chǎn)，房東因無法收到租金將收回房屋，而租客仍需要按時繳納余下的房租，否則將影響個人征信記錄，目前有4000名左右的租客遭受損失。
鼎家并非個案，在今年3分月，為實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張，上海愛公寓使用分期貸的形式來籌備資金，最終因自身經(jīng)營不善破產(chǎn)，被蛋殼公寓所收購。
“當前公寓行業(yè)參與者眾、魚龍混雜，各種套路貸防不勝防，且存在著普遍的資金占用問題，加劇了行業(yè)風險，有必要進行相應的規(guī)范和整頓。”薛洪言向時代周報記者表示了擔憂。
除了盲目擴張容易導致企業(yè)破產(chǎn)的風險之外，艾振強指出，租金貸產(chǎn)生的負面影響還在于其誘導，甚至在租客不知情的情況下讓人借貸。
一位租客向時代周報記者表示，此前在蛋殼公寓租房時，管家在看房過程中并未提及分期貸款的信息，只是表示可以選擇月付、季度付、半年付等方式，并不含利息。
“從商業(yè)形式上來說，長租公司只要是誠信地向租客告知租金貸的本質(zhì)和模式，租客認可其借款行為，并無可厚非?！眹鴹髀蓭熓聞账愅蓭熛驎r代周報記者表示，但在實際的商業(yè)運作中，我們看到了大量長租公司欺詐、誘導租客，隱瞞借款本質(zhì)，甚至在租客簽署合同以后，隨意變更租金，迫使租客在無法繼續(xù)使用租賃房屋后仍需承擔還款義務的情況。這種商業(yè)做法違背法律的公平、誠信原則。
監(jiān)控政策及時到位
針對于租賃市場金融亂象，北京、上海、西安、深圳等地相繼發(fā)布了相關(guān)的管控政策。
北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。
上海市住建委、市房管局要求各區(qū)對本市代理經(jīng)租企業(yè)的經(jīng)營模式、行為規(guī)范、融資業(yè)務等情況，開展集中專項檢查。
西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布通知表示，簽訂的住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關(guān)內(nèi)容，如需辦理住房租賃租金貸款需按中國銀行保險監(jiān)督管理委員會相關(guān)要求辦理。
8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風險提示》(以下簡稱《風險提示》)，風險提示指出，未來將加強授信資質(zhì)審核和風險管理，嚴禁與違法違規(guī)從事長租公寓業(yè)務的中介服務商開展類似“租金貸”業(yè)務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。
政策的效用正在顯現(xiàn)，部分企業(yè)對于租金貸業(yè)務變得更加謹慎。
時代周報記者在建行住房租賃平臺“建融家園”點開“按居貸”查詢額度，并未看到相關(guān)具體信息。建行客服人員也向時代周報記者表示，能在內(nèi)部系統(tǒng)中查詢到“按居貸”信息，但是也無法告知更多信息。
一位蛋殼管家則告訴時代周報記者，蛋殼租金貸款目前只跟微眾銀行合作，之前是有很多金融機構(gòu)可以選擇，但由于審核比以往更加嚴格。
