剛剛過去的國慶長假，房地產(chǎn)市場一片冷清，降價現(xiàn)象在多個城市蔓延。
另一方面，在不到一個月內(nèi)，廣州、廈門、杭州三個極具代表性的城市，依次釋放出“放寬落戶門檻”、“加大人才引進力度”的信號。
這并非偶然。自三季度以來，這三個城市的房地產(chǎn)市場，已率先下跌，尤其是廈門，房價和地價都出現(xiàn)了實質(zhì)性下跌。
房地產(chǎn)商和中介機構(gòu)紛紛裁員、降價，以備過冬。業(yè)內(nèi)人士表示，部分城市的這一系列動作，意在刺激日益下滑的樓市，避免樓市過冷。
整體上看，自去年3·17調(diào)控以來持續(xù)收緊的限制性政策，已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的效果，在房地產(chǎn)調(diào)控因城施策的基調(diào)下，部分城市有平滑市場過度波動的政策沖動。
樓市開始下行
10月8日，杭州官方發(fā)布新落戶政策，通過投靠遷移方式落戶將被放寬。
此前，廣州落戶政策也悄悄松動，繳納社保時間縮短，入戶申報簡化；廈門將居住證年限從8年降至5年，8年來首次放寬落戶島內(nèi)的條件。
政策調(diào)整背后，是房地產(chǎn)市場的冷清。
從市場數(shù)據(jù)來看，前述三個城市的共同特點是：近期樓市偏冷，甚至出現(xiàn)較大幅度下跌。
通過放寬落戶政策，增加人口的方式，可以刺激經(jīng)濟增長，尤其是穩(wěn)定樓市。廈門是今年以來降溫最快最猛的二線城市。9月，在緩慢下行了幾個月后，廈門一手房的價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。萬科位于廈門翔安新圩鎮(zhèn)的首開萬科白鷺郡，最新推出107套特價別墅，原來精裝500萬，現(xiàn)毛坯中間套一口價278萬，降幅在30%以上。
融創(chuàng)中國廈門大同府近期開盤，預(yù)售信息顯示價格在28913-42449元/㎡之間，而開盤最低價在25000多元/㎡。
杭州是另一個明顯降溫的準一線城市。9月二手房成交量環(huán)比8月大跌32%，創(chuàng)六個月來新低；二手房均價為33804元/平方米，環(huán)比微升0.04%。
據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，9月廣州二手房均價33651元/平方米，環(huán)比下跌1.06%；二手房成交量5310套，環(huán)比下跌28.42%，實現(xiàn)進入5月以來的4連跌。
廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，廣州有4成左右的樓盤出現(xiàn)價格讓利，讓利幅度在4-7%左右，項目大多采取“特價房”、“一口價”的形式進行讓利。
此外，即使是深圳這個房價最為堅挺的一線城市也不例外，出現(xiàn)了較為明顯的價量齊跌。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，9月單月深圳全市網(wǎng)簽2248套一手住宅，環(huán)比下跌近4成。一手住宅網(wǎng)簽均價三連跌，9月跌至近6月全市一手住宅網(wǎng)簽均價最低谷，網(wǎng)簽均價54080元/㎡，環(huán)比下跌0.02%。
9月單月深圳二手住宅過戶量也大幅下降，創(chuàng)近6月新低。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月深圳二手住宅過戶4952套，環(huán)比下跌31.3%，成交均價54937元/㎡，環(huán)比下跌0.01%。
整體來看，中金公司數(shù)據(jù)顯示，9月，其監(jiān)測的60個城市新房銷售面積環(huán)比僅增長1%，顯著低于歷史環(huán)比增長8%的水平；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。
并且，這份“涼”度持續(xù)到十月仍沒有回升的跡象，樓市“金九銀十”落空。
華創(chuàng)證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月29日至10月5日，49個重點城市新房合計成交322.8萬平米，環(huán)比下降 38.9%；10月截至上周一手房合計成交102.2萬平米，較9月同期環(huán)比下降75.4%。
華創(chuàng)證券分析師袁豪認為，綜合考慮上個月樓市成交成色不足，以及三四線城市草根調(diào)研反饋，總體反映近期樓市成交正逐步走弱，其中一二線城市仍相對好于三四線。
悲觀的氛圍開始彌漫。國慶長假前，萬科內(nèi)部會議主題為“活下去”，引發(fā)行業(yè)極大關(guān)注和討論。在此前，部分房企如華夏幸福、綠地、泰禾等已紛紛進行裁員瘦身。
防止大漲大跌
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一定程度上，市場的博弈就是情緒的博弈，一旦預(yù)期心態(tài)崩了，市場的變化速度可能非?？?；過去幾年的房地產(chǎn)市場是投資型市場，一旦出現(xiàn)拐點，便很難控速。未來市場有失速的風(fēng)險。
進入10月，多重因素正影響房價和房地產(chǎn)市場的走勢，調(diào)控政策在防止上漲和大跌之間，尋找著平衡。
從2016年的930新政至今，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了漫長的調(diào)控，在今年的8月份開始進入下行通道，房企降價和業(yè)主維權(quán)伴隨出現(xiàn)，發(fā)出了明確的調(diào)整信號。
國慶前，恒大推出國內(nèi)全部樓盤8.9折，若將全部優(yōu)惠疊加，最低可至7.4折，促銷力度更勝于今年2月份的8.8折。此外，泰禾的合肥院子每平方米降價數(shù)千元促銷，碧桂園部分項目也優(yōu)惠8折。
去庫存的刺激政策也在逐漸退出。10月8日，國務(wù)院提出對商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
與此同時，對樓市有利的政策和措施也在相繼推出，與上述政策形成了對沖。
10月7日，央行宣布降準。長江證券分析師申思聰認為，降準有助于改善市場流動性現(xiàn)狀，對于房地產(chǎn)板塊預(yù)期及基本面或產(chǎn)生積極作用。
而廣州、廈門、杭州三個熱點城市相繼放寬落戶政策，有業(yè)內(nèi)人士也將其視作是對過往嚴厲調(diào)控政策的平衡。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，各地對落戶政策細節(jié)的修正后，起到變相打開限購缺口的效應(yīng)，市場交易會有所反彈。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，從中央到地方，政策正從多維度平衡市場，與持續(xù)嚴厲的措施相比，調(diào)控進入了一個博弈平衡期，防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。
東興證券分析師鄭閔鋼認為，以往降準與樓市有較為明顯的正相關(guān)性，但本次降準對房地產(chǎn)的影響不宜過分期待。原因是，以往貨幣放松多數(shù)有調(diào)控政策放松的影響，而本次貨幣放松的同時調(diào)控政策持續(xù)高壓，對于地產(chǎn)的影響仍然有待觀察。
從現(xiàn)階段來看，業(yè)內(nèi)人士傾向于認為，房地產(chǎn)市場的資金端管控較為嚴格，土地市場降溫明顯，銷售層面的去化率開始回落，短期內(nèi)基本面或仍將趨于下行。
