年內(nèi)各地樓市調(diào)控近400次 ,房?jī)r(jià)能否“降溫”?

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  • 2018-10-13 22:37:00
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9月以來(lái)的一系列市場(chǎng)表現(xiàn),都有可能預(yù)示著“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)。多家機(jī)構(gòu)指出,今年的樓市“金九”明顯褪色,“銀十”開(kāi)局亦不佳,市場(chǎng)正出現(xiàn)階段性低點(diǎn)。到11月和12月,房企有可能出于年度業(yè)績(jī)的需要進(jìn)行“以價(jià)換量”。

近日,廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市委宣傳部、市發(fā)展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市稅務(wù)局、市金融局等8個(gè)部門聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)檢查行動(dòng),對(duì)廣州市內(nèi)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了執(zhí)法檢查,對(duì)違規(guī)銷售項(xiàng)目及中介機(jī)構(gòu)下發(fā)《整改通知書》。

這是自6月底監(jiān)管層布局以來(lái),各地治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象行動(dòng)的延續(xù)。

今年9月,雖然類似“930新政”的集中式調(diào)控政策并未出現(xiàn),但各地發(fā)布的調(diào)控措施仍然密集。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),9月單月,全國(guó)各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)70次。截至10月初,年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)次數(shù)更是接近400次,比去年同期增加8成。

從政策類型上看,以治理市場(chǎng)亂象為主的做法占據(jù)多數(shù),這也體現(xiàn)出現(xiàn)階段樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”、“管秩序”的特征。

分析人士普遍認(rèn)為,由于前階段政策執(zhí)行并不嚴(yán)厲,這些查漏補(bǔ)缺的措施對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定能起到積極作用。但同時(shí),也有市場(chǎng)人士認(rèn)為,政策力度不宜進(jìn)一步收緊,以防市場(chǎng)過(guò)度降溫。

繼續(xù)“打補(bǔ)丁”、“管秩序”

中原地產(chǎn)表示,最近兩個(gè)月來(lái)的樓市調(diào)控政策,有兩個(gè)主要的特點(diǎn)。其一為,政策“打補(bǔ)丁”、市場(chǎng)“管秩序”。

公開(kāi)信息顯示,9月以來(lái),上海、北京、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、合肥、廈門等地多部門聯(lián)合開(kāi)展專項(xiàng)行動(dòng),打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域侵害群眾利益違法違規(guī)行為,治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

與之有關(guān)的約談也在推進(jìn),比如,8月17日,住建部約談??凇⑷齺?、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)同志,要求地方政府把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處。同日,長(zhǎng)沙約談7家存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的房產(chǎn)中介。

此前的8月16日,湖北省住建廳會(huì)同省國(guó)土廳、人行武漢分行約談了武漢、黃石、十堰、襄陽(yáng)、宜昌、荊門、鄂州、黃岡、隨州、仙桃等10個(gè)城市,要求各城市政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任。

另一個(gè)特點(diǎn)在于,對(duì)租賃市場(chǎng)的重視程度提高。以北京為代表,多個(gè)城市在8月份針對(duì)房租上漲發(fā)布政策,約談部分長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)。

這些政策大都源于監(jiān)管層在今年6月的一次部署。6月底,七部委宣布于2018年7月初至12月底,在北京、上海、廣州、深圳等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng),重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。

隨后,對(duì)市場(chǎng)亂象的整治范圍迅速擴(kuò)大,全國(guó)大部分市場(chǎng)異動(dòng)的城市都加入其中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉10月12日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,雖然樓市調(diào)控政策不斷出臺(tái),但房?jī)r(jià)繼續(xù)上行,使調(diào)控政策的邊際效應(yīng)持續(xù)遞減。而地方政府事實(shí)上執(zhí)行的政策,對(duì)房地產(chǎn)依然是“喊打超過(guò)真打”。因此,此輪的調(diào)控,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定將有積極推動(dòng)作用。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年7月和8月,全國(guó)70城市的房?jī)r(jià)呈全面上漲態(tài)勢(shì)。其中,自3月以來(lái),新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均連續(xù)6個(gè)月擴(kuò)大。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整端倪

或許是政策的約束起到效果,從9月開(kāi)始,市場(chǎng)調(diào)整逐漸展開(kāi)。

9月下旬,泰禾合肥院子某個(gè)戶型降價(jià)4000元/平方米促銷,隨即引來(lái)老業(yè)主集體維權(quán)。一些老業(yè)主在售樓處拉起橫幅,抗議泰禾的調(diào)價(jià)行為,并提出退款等要求。當(dāng)月早些時(shí)候,長(zhǎng)沙、杭州也先后出現(xiàn)因降價(jià)而引發(fā)的業(yè)主“維權(quán)”行為。

今年國(guó)慶節(jié)期間,碧桂園位于江西上饒的項(xiàng)目也被曝出降價(jià),前期業(yè)主對(duì)售樓處進(jìn)行了打砸。

相比因直接降價(jià)而導(dǎo)致“維權(quán)”,在市場(chǎng)下行期,開(kāi)發(fā)商推出變相的價(jià)格策略更為常見(jiàn)。如8月末,恒大全國(guó)在售住宅樓盤打出了全部89折**的廣告,首付款也可以分期支付,最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)的“購(gòu)房節(jié)”,對(duì)近萬(wàn)套房源推出**折扣,涉及16個(gè)城市66個(gè)項(xiàng)目。

面對(duì)惡劣的市場(chǎng)環(huán)境,9月22日,萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域月度例會(huì)上也指出,房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已來(lái),樓市的需求急劇消失,開(kāi)發(fā)商面臨去化壓力。9月末,萬(wàn)科更是在秋季例會(huì)上喊出“活下去”的口號(hào),似乎預(yù)示著市場(chǎng)寒冬將至。

中金公司在10月8日的一份報(bào)告中指出,在樓市調(diào)控的持續(xù)高壓下,購(gòu)房人的觀望情緒正在加深,并導(dǎo)致市場(chǎng)的去化率大幅下滑。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,未來(lái)房?jī)r(jià)仍有可能延續(xù)疲弱走勢(shì),但全國(guó)層面并不具備房?jī)r(jià)普降基礎(chǔ)。 但該報(bào)告同樣提示,存在“地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期加碼”的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)日晚間,這種風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上被兌現(xiàn)。當(dāng)天的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,“商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置**政策”。對(duì)于庫(kù)存規(guī)模相對(duì)較大、前期房?jī)r(jià)上漲較快的三四線樓市來(lái)說(shuō),顯然是利空消息。

多數(shù)分析人士認(rèn)為,從現(xiàn)有的基調(diào)來(lái)看,調(diào)控政策基本沒(méi)有放松的可能,還有加碼的風(fēng)險(xiǎn)。上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭甚至認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控的政策面需要穩(wěn)下來(lái),不宜進(jìn)一步加碼收緊,“以防過(guò)猶不及,導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)度降溫”。

無(wú)論政策動(dòng)向如何,9月以來(lái)的一系列市場(chǎng)表現(xiàn),都有可能預(yù)示著“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)。多家機(jī)構(gòu)指出,今年的樓市“金九”明顯褪色,“銀十”開(kāi)局亦不佳,市場(chǎng)正出現(xiàn)階段性低點(diǎn)。到11月和12月,房企有可能出于年度業(yè)績(jī)的需要進(jìn)行“以價(jià)換量”。

 

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