短短一周之內(nèi)，杭州接連5宗樓面價(jià)在3萬(wàn)元/㎡以上的高價(jià)地項(xiàng)目領(lǐng)出預(yù)售證，其中4本預(yù)售證更是一夜之間領(lǐng)出。
高價(jià)地項(xiàng)目扎堆入市，既是為了年底沖指標(biāo)，也是為了盡快回籠資金。早在今年5月，錢(qián)江晚報(bào)就報(bào)道過(guò)《在杭房企，不敢說(shuō)自己不差錢(qián)了》，時(shí)隔半年，杭州樓市下行，開(kāi)發(fā)商承受的資金壓力正不斷加大。
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品牌房企前財(cái)務(wù)管理人員：
“超融”的房企日子難過(guò)
在離職之前，王哲（化名）是杭州一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的中層管理人員，當(dāng)時(shí)他最主要的工作就是為公司“找錢(qián)”。他告訴記者：“2015年到2016年，恰逢資金面寬松，融資很方便，有時(shí)候?qū)徟聛?lái)的開(kāi)發(fā)貸額度比土地款還高，并且一審批就發(fā)放。”
然而今時(shí)不同往日。王哲說(shuō)：“從去年開(kāi)始，監(jiān)管日嚴(yán)，房企融資越來(lái)越難，不少金融機(jī)構(gòu)，因?yàn)檫`規(guī)將錢(qián)投向房地產(chǎn)，被監(jiān)管部門(mén)處罰?！?
王哲告訴記者，由于監(jiān)管非常嚴(yán)格，當(dāng)前房企想獲得銀行貸款很困難。雖然房企還是可以正常申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，但是行業(yè)內(nèi)有一些公司出現(xiàn)了“超融”的情況，就是說(shuō)杠桿用得太滿，早早就把所有的項(xiàng)目拿去申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，如今想再?gòu)你y行貸款幾乎不可能。而信托的管控同樣很嚴(yán)格，這些房企目前已經(jīng)找不到其他融資渠道。
而有的房企財(cái)務(wù)狀況比較健康?！氨热缛f(wàn)科，它就依然有很多項(xiàng)目可以拿來(lái)做開(kāi)發(fā)貸，不存在超融的情況?！蓖跽苷f(shuō)。
王哲表示：“去年開(kāi)始金融機(jī)構(gòu)有了所謂的名單制，比如很多金融機(jī)構(gòu)要求必須有央企背景才可以合作，所以一些民營(yíng)房企拿了地，為了融資便利，就會(huì)拉央企入股，并且愿意在項(xiàng)目股權(quán)上讓利?！?
開(kāi)發(fā)貸、信托、發(fā)債、增發(fā)等傳統(tǒng)融資途徑都遇到阻礙，房企只能想法子通過(guò)其他途徑，如ABS、CMBS等資產(chǎn)證券化方式融資。王哲說(shuō)，理論上來(lái)說(shuō)這些融資方式不是貸款行為，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)一直引導(dǎo)企業(yè)從資本市場(chǎng)、一級(jí)市場(chǎng)拿錢(qián)，所以是符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)所倡導(dǎo)的精神的，開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮通過(guò)這樣的渠道融資?！氨O(jiān)管所倡導(dǎo)的事物，往往審批起來(lái)比較容易，所以大家會(huì)愿意嘗試?！钡@些新融資模式，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足房企需求。
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信托經(jīng)理：
房企融資利率一路飆升
一直以來(lái)，信托市場(chǎng)是那些無(wú)法從銀行獲取充足資金的民營(yíng)房企最為倚重的融資渠道。相比一年前，房企對(duì)信托市場(chǎng)的依賴度大大提升，房地產(chǎn)信托融資成本更是一路飆漲。
杭州某知名信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理張華（化名）告訴記者：“前兩年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，不少房企可以說(shuō)是賺得盆滿缽滿，‘不缺錢(qián)’是一種普遍狀態(tài)。來(lái)找我們的客戶，也并非真的缺錢(qián)，主要是那些尋求急速擴(kuò)張的中小房企。今年三季度以來(lái)，由于市場(chǎng)急速下滑，房企銷售回款普遍不及預(yù)期?，F(xiàn)在來(lái)找我們的客戶，應(yīng)該說(shuō)是真的缺錢(qián)了?！?
張華說(shuō)，市場(chǎng)驟變令不少房企措手不及，資金壓力大增。張華曾跟蹤分析了一家大型房企今年的銷售數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)到目前僅完成全年銷售目標(biāo)的一半。除非出現(xiàn)市場(chǎng)大逆轉(zhuǎn)，否則這家房企今年的資金缺口將會(huì)非常大?！半m說(shuō)房企的日子還沒(méi)苦到過(guò)不下去，但是再也不能像過(guò)去兩年，能在土地市場(chǎng)上一擲千金，任性花錢(qián)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)?！?
與此同時(shí)，一個(gè)令人尷尬的現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的融資能力出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。“去年一個(gè)10億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一投放市場(chǎng)可能幾天之內(nèi)就銷售一空。有時(shí)候，光一家機(jī)構(gòu)就會(huì)買(mǎi)走幾個(gè)億。而如今小散投資者手上的錢(qián)并不多，機(jī)構(gòu)也基本上沒(méi)錢(qián)了，一個(gè)幾億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集周期需要三個(gè)月甚至更長(zhǎng)?！睆埲A感慨，房企通過(guò)信托市場(chǎng)融資的難度將會(huì)越來(lái)越大，融資成本也高漲，“去年底，房地產(chǎn)信托一年期融資成本還只有9%。到了最近，融資成本已普遍接近13%?！?
這一事實(shí)在王哲那里也得到印證。王哲說(shuō)：“一家排名杭州前十的房企，2016年底到2017年初申請(qǐng)的銀行貸款利率僅6.5%，還不用抵押，但是今年在有抵押物的情況下找信托借貸，利率在12%~13%?！?
張華認(rèn)為，隨著房企對(duì)資金需求的進(jìn)一步上升，如銀行開(kāi)發(fā)貸政策依然偏緊，接下來(lái)房地產(chǎn)信托融資成本進(jìn)一步上升，將是大概率事件。而一些盈利能力弱、資信欠佳的中小房企，很有可能被信托市場(chǎng)拒之門(mén)外。
“我個(gè)人認(rèn)為，在當(dāng)前的利率水平下，13%的融資成本已經(jīng)相當(dāng)高了。如果這個(gè)成本還要繼續(xù)上漲，那么目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)還能否支撐得起，我想很多投資者都會(huì)打上一個(gè)問(wèn)號(hào)?！睆埲A說(shuō)。
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銀行投資部員工：
不敢對(duì)房企“放水”
目前有一種說(shuō)法是，從降杠桿到穩(wěn)杠桿，銀行將加大對(duì)房企的支持力度。
在浙商銀行投資部工作的郭先生告訴記者：“銀行資金其實(shí)是充裕的，從按揭貸款放款速度就能看得出來(lái)。但是在嚴(yán)格的監(jiān)管下，至少目前，資金很難流向房地產(chǎn)，我們不敢對(duì)房企放水?！?
郭先生說(shuō)，今年以來(lái)對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的審批一直從嚴(yán)，比如“432”要求，就一直沒(méi)有變過(guò)。所謂的“432”，也就是開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸時(shí)，必須“四證”齊全，使用30%自有資金，以及具備二級(jí)資質(zhì)。
他還表示，銀行內(nèi)部還有一個(gè)不成文的規(guī)定，就是僅向全國(guó)排名前100的房企予以授信，如果不滿足這個(gè)條件是不會(huì)批貸款的。據(jù)他透露，業(yè)內(nèi)還有一些銀行的要求更嚴(yán)格，可能要求全國(guó)排名前50或者是區(qū)域前10才會(huì)批準(zhǔn)。
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房地產(chǎn)金融研究者：
明年三四月份或有價(jià)格戰(zhàn)
去年，不少房企還可以靠著近兩年來(lái)的銷售回款和利潤(rùn)，來(lái)填補(bǔ)融資減少的空白，但是如今行情下行，再加上融資困難，一些開(kāi)發(fā)商的資金情況已經(jīng)變得很緊張。某央企杭州公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，他們參股的一個(gè)項(xiàng)目中，其中一個(gè)股東方為民營(yíng)企業(yè)，資金壓力就很大：“合作的項(xiàng)目遲遲沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，就是因?yàn)檫@個(gè)股東方不同意開(kāi)盤(pán)，因?yàn)樗麄冞€有十幾億元的開(kāi)發(fā)貸要申請(qǐng)?！?
浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲告訴記者：“據(jù)我了解，今年房地產(chǎn)企業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模下降了三分之一，房企既缺錢(qián)也融不到錢(qián)。一些開(kāi)發(fā)商為了解決資金上的困難，將不得不降價(jià)快速回款。行業(yè)內(nèi)也會(huì)再出現(xiàn)一輪兼并、收購(gòu)?！?
他還表示，對(duì)房企而言，每年的1~3月是還債高峰，因此杭州過(guò)去的大規(guī)模價(jià)格戰(zhàn)往往出現(xiàn)在3~4月。“那時(shí)價(jià)格或許會(huì)到一個(gè)谷底，會(huì)是買(mǎi)房的一個(gè)良機(jī)?！?
