日前,上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》),這是該機(jī)構(gòu)連續(xù)12年發(fā)布上市房企測(cè)評(píng)研究成果。
此次《報(bào)告》選取了21家房企,包含125家滬深上市房企,83家在港上市房企及2家海外上市企業(yè)。根據(jù)榜單,中國恒大(3333.HK)、萬科A(000002.SZ)和碧桂園(2007.HK)分列上市房企綜合實(shí)力榜前三位。進(jìn)入TOP10的上市房企還有保利、中海、融創(chuàng)、龍湖、新城控股、華潤置地和富力。
地產(chǎn)板塊呈下跌趨勢(shì)
《報(bào)告》指出,在資本市場(chǎng)方面,不論是A股上市房企還是在港上市房企,去年均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。
由于頭部房企中,除萬科、保利等外,其余多數(shù)都在香港上市,因此去年在港上市股價(jià)表現(xiàn)相對(duì)優(yōu)于A股市場(chǎng)。股價(jià)表現(xiàn)方面,去年全年股價(jià)累計(jì)漲幅前十名里,在港上市房企占據(jù)前九位,A股金科股份以31.88%的漲幅位居第六名。
從每股收益來看,去年上證、深證A股企業(yè)每股收益平均值分別為0.62元和0.29元,滬深上市房企每股收益平均值為0.56元,每股收益水平略低于上證A股,遠(yuǎn)高于深證A股,同比小幅上升。在港上市房企2018年每股收益平均值為0.81元,同比小幅上升2.07%。
根據(jù)《報(bào)告》,截至去年年末,上市房企中市值超過千億元的有8家。在股價(jià)表現(xiàn)方面,全年累計(jì)漲幅靠前的企業(yè)包括太陽城、佳源國際、華潤置地等,而跌幅靠前的個(gè)股有萬達(dá)酒店發(fā)展、海航基礎(chǔ)、粵泰股份等。
股票有漲有跌,但上市房企的經(jīng)營規(guī)模去年實(shí)現(xiàn)了高速增長?!秷?bào)告》指出,去年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元,同比上升28.4%。
除總資產(chǎn)均值外,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均有較快增長。截至去年年底,總資產(chǎn)超過千億的上市房企有57家,占比27.14%,恒大、碧桂園、萬科、綠地四家上市企業(yè)總資產(chǎn)超過萬億元規(guī)模。
對(duì)此《報(bào)告》認(rèn)為,由于房地產(chǎn)股業(yè)績的結(jié)算周期平均為18個(gè)月,而2018年財(cái)報(bào)反映的業(yè)務(wù)主要是2016、2017兩年的情況。
償債情況平穩(wěn)
在償債能力方面,《報(bào)告》稱,去年上市房企債務(wù)指標(biāo)總體平穩(wěn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。其中資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%,凈負(fù)債率均值為92.52%。
根據(jù)數(shù)據(jù),中海等企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)均值,龍湖、寶龍地產(chǎn)等企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于均值,但低于80%。但仍有不少大型企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于80%,包括恒大、碧桂園、萬科、華夏幸福、新城控股等規(guī)模房企全部在內(nèi)。
上市房企的三大盈利效率指標(biāo)出現(xiàn)分化,凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)上升,但總資產(chǎn)凈利率均值和總資產(chǎn)報(bào)酬率均值出現(xiàn)下降。這主要由于本輪房地產(chǎn)周期主要以高周轉(zhuǎn)外延式擴(kuò)張驅(qū)動(dòng),上行周期對(duì)資產(chǎn)盈利能力要求有所放寬。在高杠桿下,凈資產(chǎn)回報(bào)率同樣可以提升。
不過,盡管“碧恒萬”三甲企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高,但企業(yè)成長能力,特別是土地儲(chǔ)備方面仍有很強(qiáng)的實(shí)力。其中恒大和碧桂園的總貨值超過2萬億元,萬科總貨值超過1萬億元,而保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖等企業(yè)總貨值也在1萬億元以上。
《報(bào)告》分析稱,行業(yè)依然存在向上空間,但拿地難度越來越大。房企或是快速發(fā)展取得規(guī)模優(yōu)勢(shì),或是拿地方面能夠擁有自己的獨(dú)特渠道。