近年來，我國一些城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)過度融資的問題，一個重要表現(xiàn)是住戶部門杠桿率急劇攀升，導(dǎo)致相關(guān)居民家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)能力難以持續(xù)，呈現(xiàn)房地產(chǎn)金融化態(tài)勢。
房子是用來住的，不是用來炒的。凡是滿足居住需求的房地產(chǎn)市場，房價真實全面地反映了居住需求，不太可能會出現(xiàn)房價泡沫問題。住宅若主要承擔(dān)投資功能，就會變成市場熱烈追逐的投資品，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)金融化。雖然短期內(nèi)可能會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮，但因為缺乏實業(yè)和創(chuàng)新的支撐，房地產(chǎn)業(yè)表面繁榮終究會是“曇花一現(xiàn)”，房價泡沫破滅后，經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域則是“一地雞毛”。
這是因為，承擔(dān)投資品功能的房子，其投資回報已經(jīng)明顯脫離居住屬性。也就是承擔(dān)居住功能的房租收益率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐房價的高位上漲，使得房價高位運(yùn)行事實上演變成為“擊鼓傳花”游戲。而在房價高位上漲過程中，市場非理性狂熱進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)資金聚集，反過來又會顯著刺激房價高位上漲，進(jìn)而形成了“房價上漲-資金聚集”的正反饋環(huán)，迅速吹大房價泡沫，極大地增加了經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的風(fēng)險。
回顧歷史，上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后經(jīng)濟(jì)陷入長期泥潭，至今仍在復(fù)蘇邊緣上掙扎。2007年，美國房價泡沫破滅后引發(fā)了次貸危機(jī)，最終演變成為百年罕見的國際金融危機(jī)。
近年來，我國一些城市房地產(chǎn)金融化態(tài)勢，主要表現(xiàn)為：一是明顯偏離了“房子是用來住的”定位。城市居民對住宅投資功能的熱烈追捧，導(dǎo)致新增存款主要流入住宅投資領(lǐng)域。且非理性加杠桿意愿強(qiáng)烈，特別是2016年以來部分城市房價高位上漲與住戶部門杠桿率急劇上升同向而動、相互支撐，蘊(yùn)藏了巨大風(fēng)險隱患。承擔(dān)了投資功能的房子，如果不用于出租，那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭，造成社會資源的極大浪費。
二是嚴(yán)重扭曲了社會生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)。資本、勞動和技術(shù)等生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，是經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長的基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)金融化必然扭曲社會生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)間資本分布不均、技術(shù)創(chuàng)新動力不足，傷害到社會創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱情，加劇了社會投機(jī)不良風(fēng)氣，阻礙了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。近年來不難發(fā)現(xiàn)，腳踏實地干實業(yè)的不如炒房的，高尖領(lǐng)域人才熱衷于金融投機(jī)炒作，社會上談房眉飛色舞，此類社會現(xiàn)象之所以產(chǎn)生，實際上也是社會生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)嚴(yán)重扭曲的結(jié)果。
三是固化形成了房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴。房地產(chǎn)業(yè)固然是國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)，但并非唯一驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長的產(chǎn)業(yè)。過去為緩解城市住房供求矛盾，改善人們居住質(zhì)量，房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快甚至是超前發(fā)展，與此同時也帶動了地方經(jīng)濟(jì)增長。今非昔比，但一些城市對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)卻是“吃藥上癮”，即便是發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)有百種、千種招數(shù)，卻依賴性選擇“房地產(chǎn)業(yè)”唯一一招。深入分析房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴的內(nèi)在邏輯，不難發(fā)現(xiàn)這必然是要以推升房價刺激市場為手段，但注定不可持續(xù)。一些城市到處建設(shè)的工地，支撐了短期內(nèi)靚麗的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，卻埋下了中期的巨大增長隱患。說到底，水泥、鋼筋和磚頭支撐的高樓大廈，若沒有技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)增長，也很快就會衰敗。
毋庸置疑，房地產(chǎn)金融化堪比麻醉經(jīng)濟(jì)社會、帶有巨大致命副作用的“毒品”，需要高度警惕。防范和化解房地產(chǎn)金融化，就是要在經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域進(jìn)行“戒毒”，過程雖然痛苦，甚至還會有反復(fù)，但必須堅持下來。因為這是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)金融健康運(yùn)轉(zhuǎn)、推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。為此，必須毫不動搖地堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，徹底摒棄依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動地方經(jīng)濟(jì)增長的路徑依賴，加快完善房地產(chǎn)業(yè)稅收體系，嚴(yán)厲禁止金融體系資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有效加強(qiáng)房地產(chǎn)市場特別是住房租賃市場的執(zhí)法，嚴(yán)密防范房地產(chǎn)市場劇烈波動，大力推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)。
