上半年剛剛過去，房企銷售“中報(bào)”數(shù)據(jù)也陸續(xù)出爐。有統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，銷售額前100家房企合約實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售超過4萬億元。但資本市場卻不夠活躍，地產(chǎn)股同期大幅跑輸上證指數(shù)。
房企銷售“中報(bào)”數(shù)據(jù)也陸續(xù)出爐。數(shù)據(jù)顯示，2019年1~6月，銷售額前100房企的平均權(quán)益比例為0.79，合約實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售40594.62億元，較1~5月的環(huán)比增幅微漲0.71%。
上半年品牌房企調(diào)整營銷節(jié)奏
該報(bào)告稱，開發(fā)商權(quán)益銷售金額環(huán)比增速較為平緩，一方面是因?yàn)殡S著調(diào)控的深入，消費(fèi)者更加理性，上半年整體銷售未能如期得到較大回暖，房企銷售節(jié)奏受到阻滯。另一方面，隨著小股操盤、合作及代建項(xiàng)目不斷入市，房企的權(quán)益銷售比例逐漸下降也會(huì)變得更加平常。
不過，單從6月份看，地產(chǎn)龍頭公司銷售熱度依然維持。中信證券統(tǒng)計(jì)顯示，6月單月，龍頭房企銷售金額同比增長10.4%，前6月同比增長10.6%。該券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰表示，在很高的基數(shù)之下，6月銷售表現(xiàn)還算靚麗。但“這主要不是市場過熱價(jià)格不斷提升所致，而是企業(yè)理性定價(jià)積極推盤推動(dòng)的?！标惵斣谧钚乱环菅芯繄?bào)告中指出。他還透露，6月份，金地集團(tuán)、招商蛇口、世茂地產(chǎn)、新城控股等開發(fā)商銷售同比增幅居前，絕大多數(shù)龍頭公司實(shí)現(xiàn)了銷售金額正增長。
但從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，今年前5月，全國房地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)放緩記錄。其中，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售額51773億元，增長6.1%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。
6月房企融資前后分化，主要融資集中在當(dāng)月下旬，如6月17日~6月24日期間，上海世茂發(fā)行40億元公司債券獲上交所受理；南國置業(yè)擬發(fā)行6億元中期票據(jù)；建發(fā)股份公開發(fā)行50億公司債券獲上交所受理；泛海控股發(fā)行總額不超過13億元的公司債券；招商蛇口完成發(fā)行35億元票據(jù)等。
“6月下旬，房企融資確實(shí)活躍了一些，但除了公司債等交易所渠道外，非標(biāo)融資受到影響，特別是信托。”一位不愿透露身份的券商分析師對(duì)記者表示。
有分析認(rèn)為，2019年上半年，品牌房企調(diào)整營銷節(jié)奏，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，銷售業(yè)績保持増長。但5月以來金融監(jiān)管力度加強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年企業(yè)資金壓力會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。近期銀保監(jiān)會(huì)及央行針對(duì)房企頻繁發(fā)債及利率持續(xù)走低現(xiàn)象及時(shí)發(fā)聲，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。且部分城市提高房貸利率，下半年房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境可能會(huì)依然偏緊。
A股經(jīng)歷了2018年的調(diào)整后，2019年上半年28個(gè)行業(yè)均錄得正收益，滬深300漲幅27.1%，地產(chǎn)板塊僅上漲18.5%，且近幾年地產(chǎn)板塊均跑輸大盤。未來地產(chǎn)股還有機(jī)會(huì)嗎？
地產(chǎn)股下半年還有機(jī)會(huì)嗎？
中信證券首席地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，6月良好的銷售數(shù)據(jù)證明行業(yè)基本面穩(wěn)健，使得目前開發(fā)企業(yè)的估值具備吸引力，建議投資者積極參與藍(lán)籌開發(fā)企業(yè)的反彈機(jī)會(huì)。
長城證券分析師陳智旭指出，2019年上半年A股房地產(chǎn)板塊估值在歷史底部區(qū)域波動(dòng)，截至上半年末PE及PB估值分別為9.89倍和1.47倍。相對(duì)全部A股，折價(jià)水平處于歷史高位，分別為33%及12%。平安證券分析師楊侃也表示，從絕對(duì)估值來看，當(dāng)前地產(chǎn)板塊整體PE僅高于銀行和鋼鐵，為近十年最低，但主要房企凈利潤仍有望保持增長。這也意味著，正常情況下，地產(chǎn)股繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
不過，地產(chǎn)股的漲跌,主要取決于資金情況、銷售表現(xiàn)以及政策預(yù)期。因此，即使地產(chǎn)股整體估值偏低，但依然要關(guān)注下半年供需變化帶來房企減值風(fēng)險(xiǎn)。在穩(wěn)定業(yè)績表現(xiàn)之下，要留意上市公司毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)。另外，“下半年到期債務(wù)壓力依舊較大，若后續(xù)融資端收緊，部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。”楊侃認(rèn)為。
