開封，“開封”。
2018年以來第三個(gè)宣布取消“限售令”的城市來了。
昨天（7月19日），據(jù)多家媒體報(bào)道，開封市住建局將于近日發(fā)布文件《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易實(shí)現(xiàn)及撤銷備案限制的函》。
文件顯示，為統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，提振市場(chǎng)信心，經(jīng)百城辦（注：河南省百城建設(shè)提質(zhì)工程工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）例會(huì)研究決定，現(xiàn)取消新建商品住房自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時(shí)限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時(shí)限。
對(duì)此，開封市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“經(jīng)過兩年來的調(diào)控，開封市房地產(chǎn)已經(jīng)過度到平穩(wěn)發(fā)展的階段，炒房現(xiàn)象基本得到遏制，所以限售政策并無存在必要?！?
而河南省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處對(duì)此事的回應(yīng)是：“我們也還不清楚，正在核實(shí)，你們還是等開封市正式文件出臺(tái)吧?！?
不過，與之同時(shí)產(chǎn)生的一組數(shù)據(jù)是，上周（7月8日～14日）開封市住宅成交419套，漲幅達(dá)53.85%（數(shù)據(jù)源自開封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）。
開封，“開封”了
2017年5月～2019年7月，兩年零兩個(gè)月，開封最嚴(yán)限售令解封在即。
2017年5月15日，開封發(fā)布最嚴(yán)限售令（即史上最嚴(yán)“汴九條”），規(guī)定限售3年，原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%；對(duì)高價(jià)盤、漲幅明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的項(xiàng)目，開封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。
而出臺(tái)這一限售令的背景是，據(jù)安居客，從2016年12月起，開封二手房房價(jià)持續(xù)上漲，從4496元/平方米漲至2017年4月的5457元/平方米，同比漲幅達(dá)22.19%。限售令發(fā)布當(dāng)月，開封的二手房均價(jià)已經(jīng)漲至5650元/平方米。
當(dāng)時(shí)，開封市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為抑制房價(jià)過快上漲、促進(jìn)房價(jià)合理回歸，開封市住建局重拳出擊，出臺(tái)了“調(diào)控九條”（即“汴九條”）。開封這次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的是打擊炒房，打擊瘋漲；不是讓房價(jià)下跌，而是穩(wěn)定房價(jià)。
開封統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)顯示，2017年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資273.96億元，比上年增長29.3%，其中住宅203.69億元，增長33.2%。
但此后開封市并未再發(fā)布此類調(diào)控政策。
事實(shí)上，開封并非樓市松綁首例，之前已經(jīng)有太原、菏澤取消了限售。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來全國有近10個(gè)城市針對(duì)限售、限購、二手房稅費(fèi)等政策進(jìn)行了微調(diào)，特別是針對(duì)人才的政策寬松，變相執(zhí)行了限購調(diào)整。
河南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人曾明確表示，今年河南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向與路線，重點(diǎn)是抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策、長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，實(shí)行一城一策。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示：“此次開封解封，充分體現(xiàn)了一城一策指導(dǎo)下的政策微調(diào)導(dǎo)向。通過此類政策調(diào)整，有助于形成更為合理的住房交易制度，對(duì)于促進(jìn)房源流通和提高交易效率等都有積極的作用?！?
“總房價(jià)打到8折但還是沒有起色”
記者留意到，開封樓市2018年以來開始下行。
開封市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年，開封全市房地產(chǎn)開發(fā)投資（含蘭考）240.84億元，同比下降12.1%，其中住宅181.25億元，下降11.0%；全市商品房銷售面積（含蘭考）同比下降10.6%。
2019年1～5月，開封市房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入比去年同期下降2.7%。
數(shù)據(jù)來源：諸葛找房
諸葛找房資料顯示，開封2019年的新房市場(chǎng)則呈現(xiàn)了先升后降過程。
新房均價(jià)從2月的低位7328元/平方米逐漸升至4月的最高位8202元/平方米，但隨后逐漸下行，6月均價(jià)為7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51萬平方米，銷售金額97.37億元，整體來看上漲乏力。
二手房方面，開封市掛牌量1月達(dá)到近期高峰，2月受春節(jié)假期等因素影響明顯回落，此后掛牌量逐漸恢復(fù)并趨于穩(wěn)定，上半年月均掛牌量9153套。但住宅掛牌價(jià)整體比去年底有所下跌，1～6月整體掛牌均價(jià)7769元/平方米。
一位河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，開封樓市從今年初開始便開始逐漸慘淡，很多開發(fā)商都開始借以各種名目打折，比如“特價(jià)房”、“周年慶”，甚至總房價(jià)打到8折但還是沒有起色，很多公司在開封區(qū)域的銷售業(yè)績?cè)谡麄€(gè)河南區(qū)域都是墊底的?！?
“土地市場(chǎng)溢價(jià)率不高，也反映了房企信心不足。”上述人士說。
而作為河南本土地產(chǎn)龍頭，建業(yè)地產(chǎn)在大本營的業(yè)績亦可作為佐證。記者查詢建業(yè)地產(chǎn)近三年年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，2018年，建業(yè)地產(chǎn)在開封有18個(gè)項(xiàng)目，合同金額5.12億元，同比增幅33%；合同建筑面積增幅達(dá)68%。但是，子公司開封建業(yè)地產(chǎn)2018年的收益只有1517.2萬元，而2017年是1.26億元，2016年則是6096.2萬元。
土地方面，諸葛找房統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年開封市成交土地樓面均價(jià)為3019元/平方米，同比下降6.8%，溢價(jià)率持續(xù)位于低位。
具體來看，上半年開封城區(qū)共成交14宗宅地，集中成交于2月及5、6月。其中，2月集中成交10宗住宅地塊，有9宗為龍亭區(qū)城中村改造地塊，成交樓面價(jià)3399元/平方米，5、6月共成交4宗普通住宅地塊，均位于龍亭區(qū)。
值得注意的是，2018年以來，開封市已經(jīng)流拍土地7宗，蘭考、尉氏、通許皆有分布。
“該政策一方面體現(xiàn)了相對(duì)務(wù)實(shí)的政策導(dǎo)向，即基于市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來決定政策微調(diào)；另一方面也體現(xiàn)了近期房企銷售壓力增加，部分三四線城市市場(chǎng)略有疲軟跡象，通過松綁來利好供求關(guān)系緩和。類似政策動(dòng)態(tài)，過去菏澤也出現(xiàn)過，同時(shí)也不排除后續(xù)還有其他城市跟進(jìn)，即部分城市也會(huì)在限售等政策上有松綁舉措。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
另外，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，從限售的城市來看，小城市或者說三四線城市中，包括啟東、長樂、惠州、珠海、常州、東莞、承德、揚(yáng)州、三亞、蕪湖、嘉興、無錫和保定等，其實(shí)都是有過限售政策的。不排除后續(xù)受菏澤和開封市場(chǎng)的影響，此類城市未來也會(huì)有松綁樓市政策的可能
