為完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)，結(jié)合各地改革試點(diǎn)實(shí)踐，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。
《意見(jiàn)》提出，要建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)則健全完善，交易平臺(tái)全面形成，服務(wù)和監(jiān)管落實(shí)到位，市場(chǎng)秩序更加規(guī)范，制度性交易成本明顯降低，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場(chǎng)體系。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，此次政策明確，將以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點(diǎn)。類(lèi)似規(guī)定也有助于后續(xù)土地市場(chǎng)的更全面發(fā)展。當(dāng)然，從政策全文看，更多還是強(qiáng)調(diào)了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易概念，即重點(diǎn)針對(duì)了國(guó)有建設(shè)用地以及相關(guān)建筑物的交易情況。而對(duì)于農(nóng)村建設(shè)用地，政策明確，“已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見(jiàn)執(zhí)行”。
據(jù)悉，本次《意見(jiàn)》的適用范圍包括建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的交易對(duì)象是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對(duì)土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，《意見(jiàn)》在完善土地二級(jí)市場(chǎng)方面提出了五方面要求。一是完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則，促進(jìn)要素流通。明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，明晰不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件，完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策，實(shí)施差別化的稅費(fèi)政策。
二是完善出租管理，提高服務(wù)水平。規(guī)范以有償方式或以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理，簡(jiǎn)化審批程序，營(yíng)造良好的出租環(huán)境。
三是完善抵押機(jī)制，保障合法權(quán)益。明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件，規(guī)定自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人。探索養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。
四是創(chuàng)新運(yùn)行模式，規(guī)范市場(chǎng)秩序。在市、縣自然資源主管部門(mén)現(xiàn)有的土地交易機(jī)構(gòu)或平臺(tái)基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易平臺(tái)，規(guī)范交易流程，加強(qiáng)信息互通共享。
五是健全服務(wù)體系，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。要求提供便捷高效的政務(wù)服務(wù)，培育和規(guī)范社會(huì)中介組織，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管與調(diào)控，完善土地市場(chǎng)信用體系。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，整體上看，此次政策明確，要搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易平臺(tái)。類(lèi)似規(guī)定或意味著，全國(guó)33個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)集體建設(shè)用地入市過(guò)程中，未來(lái)包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等或獲得更好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。另外隨著土地管理法修正工作的推進(jìn)，未來(lái)新納入試點(diǎn)的城市數(shù)量會(huì)進(jìn)一步增加。
