7月份房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模大幅度下降。
房地產(chǎn)信托融資繼續(xù)收緊，強監(jiān)管下，7月份房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模大幅度下降。
用益信托的數(shù)據(jù)顯示，7月份（截至28日）房地產(chǎn)集合信托發(fā)行了323個，規(guī)?？傆?55.78億元；而6月份發(fā)行項目為605個，規(guī)?？傆?084.51億元。7月份同6月份相比，發(fā)行規(guī)模環(huán)比減少了39.5%。
“信托資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的占比雖然不大，但一直以來在房地產(chǎn)商的拿地階段占重要地位。23號文全面收緊這塊業(yè)務，對信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務壓力很大，同樣對中小房企也是如此?！币晃蝗A北地區(qū)信托人士對記者表示。
房地產(chǎn)信托7月降幅明顯（數(shù)據(jù)來源：用益信托網(wǎng)）
1個月規(guī)模少了430億
近期房地產(chǎn)融資政策收緊，房地產(chǎn)信托也成為重點管控之一。
5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)23號文稱，明確整治：向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產(chǎn)收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款等。
7月初，多家信托公司收到窗口指導，監(jiān)管具體要求不同，但整體都是控制地產(chǎn)信托業(yè)務增速，提高風險管控水平。
政策的加碼，切實反映在房地產(chǎn)信托成立和發(fā)行上。數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)集合信托發(fā)行了323個，環(huán)比減少47%，規(guī)?？傆?55.78億元，環(huán)比減少了39.5%。另外，在7月份的第4周，房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模僅16.73億元，環(huán)比減少50.19%。7月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模則為485.35億元，較6月的716.51億元亦下滑32.26%。
“7月政策面對房地產(chǎn)信托全面收縮，投向房地產(chǎn)領域的集合信托資金大幅下滑。不過，基礎產(chǎn)業(yè)和金融類信托表現(xiàn)良好，科創(chuàng)板的開市和火爆為金融市場帶來了一波行情。基礎產(chǎn)業(yè)成為近期集合信托產(chǎn)品的中流砥柱，募集規(guī)模占比達到45.11%。”用益金融信托研究院研究員喻智稱。
對比2019上半年與2018年的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結構，中信建投證券分析師黃文濤稱，國內貸款對房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的拉動率2018年為負、2019上半年轉正，貸款從拖累房地產(chǎn)開發(fā)資金增長轉為加速其增長。社融增速自2018年末見底回升，2019上半年“寬信用”的部分資金流向了房地產(chǎn)，部分直接體現(xiàn)為金融機構對開發(fā)商的貸款，另一部分則通過期房銷售和居民購房貸款支持房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長。在信用擴張的支持下，2019上半年房地產(chǎn)投資增速站上了2015年以來的高位。
雖然，信托資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比例不大，但貢獻不可忽視。在房地產(chǎn)項目取得“四證”之前，信托資金作為前端資金的重要來源，對規(guī)模較小、流動資金較少、負債率高的房地產(chǎn)企業(yè)相當重要。
“2019年一季度，信托資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比快速回升，與同期信貸資金拉動率的由負轉正一致。房地產(chǎn)融資政策收緊將壓低下半年地產(chǎn)信托資金的比重，并加大房地產(chǎn)開發(fā)資金來源回落的壓力。由于同期影響相對較弱，信托融資收緊導致的資金來源增速回落可能導致三季度房地產(chǎn)投資增速回落近0.5個百分點。四季度較強的滯后影響顯現(xiàn)，預計可能導致年底房地產(chǎn)投資增速回落1.2個百分點，全年累計增速降至10%以下?！秉S文濤表示。
不過，也有信托業(yè)內人士對第一財經(jīng)記者表示，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)前端融資業(yè)務全線收縮，理論上將堵上這條路，但具體尺度由地方監(jiān)管拿捏，某些地方的信托公司還在做房地產(chǎn)前端融資的業(yè)務。
防范違規(guī)資金進入樓市升級
7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”。會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。
次日，央行稱，近日召開銀行業(yè)金融機構信貸結構調整優(yōu)化座談會：近年來金融系統(tǒng)加快推進金融供給側結構性改革，銀行業(yè)信貸結構出現(xiàn)積極變化，特別是在加大小微企業(yè)信貸投放方面取得明顯效果，但房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，對小微企業(yè)、先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、鄉(xiāng)村振興、精準扶貧等領域支持力度仍有待加強。
“落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率?！毖胄蟹Q。
第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，今年上半年，監(jiān)管密集規(guī)范金融機構對房地產(chǎn)開展的業(yè)務。在信托業(yè)處罰方面，粵財信托因違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務、違規(guī)開展銀信合作業(yè)務等，被罰款225萬元；中融信托被罰款210萬，原因是開展房地產(chǎn)信托業(yè)務不審慎等；北方信托因違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款以及利用信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，遭處罰80萬元。銀行業(yè)更多，單單在23號文之后，領到房地產(chǎn)業(yè)務相關罰單的銀行將近30家。其中，7月5日，寧波銀保監(jiān)局一日之內發(fā)布11張與房地產(chǎn)業(yè)務有關的罰單。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，上述政策對于信貸結構優(yōu)化給予了更為明確的指導，充分體現(xiàn)了當前房貸領域“房住不炒”政策的落實，防范各類違規(guī)資金進入到房地產(chǎn)市場。明確房貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也肯定了個人房貸適度增長的模式。從此類政策可以看出，后續(xù)政策層面和房貸層面不太希望出現(xiàn)大起大落，以穩(wěn)定為導向，同時這也有助于形成更好的預期效應。
對于強化對消費貸、理財資金等方面的管控，嚴躍進稱，這一表述或和近期部分違規(guī)推銷貸款的行為有關。雖然看上去部分銀行貸款額度是比較緊的，但是不排除實際過程中依然存在各類違規(guī)資金通過各種渠道流入到房地產(chǎn)，或者說審核方面的力度是不強的。今年下半年若是金融環(huán)境有松動的可能，那么依然需要管控好資金，防范各類違規(guī)資金進入到樓市。
