在境外發(fā)債以及信托等一系列融資政策收緊的預(yù)期下，僅熱了一個(gè)季度的土地市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)涼。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)城市的土地交易量以及溢價(jià)率出現(xiàn)走低。
而這僅僅是開始，預(yù)期土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫的可能性非常大。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，政府或通過降低出讓條件吸引房企參與土拍，這或成為一線城市拿地窗口期。
土地交易額及溢價(jià)率走低
7月31日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，引發(fā)A股房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的近百家房企股價(jià)下跌。
與此同時(shí)，在剛剛過去的7月，受信托與境外融資政策收緊的預(yù)期影響，房企的拿地意愿已經(jīng)出現(xiàn)退燒。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月單月拿地最多的企業(yè)是萬(wàn)科、中海、俊發(fā)分列前三名，只有15家企業(yè)拿地超過50億元。與此同時(shí)，7月，全國(guó)熱點(diǎn)的一二線城市土地成交溢價(jià)率只有12%，相比之前幾個(gè)月明顯下調(diào)。從4月開始，一二線城市土地單月溢價(jià)率均保持在20%左右。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的土地成交數(shù)據(jù)也在驗(yàn)證土地市場(chǎng)的降溫， 7月全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為14.11%，環(huán)比上月大幅下跌5.82％。7月全國(guó)主要地級(jí)市共流拍37宗地塊，流拍率為4.11%。從溢價(jià)率持續(xù)下跌及流拍率小幅升高說明房企拿地更加謹(jǐn)慎。
另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)主要地級(jí)市，7月土地成交863宗，同比下跌18.28%；成交規(guī)劃建筑面積為8074萬(wàn)平方米，同比下跌23.07%。其中住宅用地成交為3217.02億元，環(huán)比下跌28.07%，同比小幅下跌3.98%。
對(duì)于當(dāng)前的土地走勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，相比第二季度，7月房企拿地步伐漸緩，對(duì)非熱點(diǎn)土地關(guān)注度減少，以二線為主的多個(gè)城市住宅地塊溢價(jià)率出現(xiàn)下調(diào)。從拿地企業(yè)構(gòu)成看，民企占比少，國(guó)企占比多， 不難發(fā)現(xiàn)資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。
不乏大手筆成交的高價(jià)地
雖然全國(guó)土地市場(chǎng)降溫，但從日前土地的交易情況來(lái)看，仍不乏大手筆的土地成交案例。
7月31日，福建福州集中出讓10宗地塊，總成交價(jià)達(dá)199.73億元，建發(fā)、藍(lán)光、正榮等房企均有斬獲。在同一天，成都2宗涉宅用地入市出讓，其中，錦江通建+珠海華發(fā)聯(lián)合體競(jìng)得的錦江區(qū)林家坡片區(qū)地塊，樓面地價(jià)19800元/平方米，溢價(jià)率達(dá)41.43%，成為成都樓面價(jià)新“高價(jià)地”。
而此前的7月30日，成都4地塊拍出35.48億元， 中梁、朗詩(shī)、卓越、新力各得一宗地。在當(dāng)天，武漢35億元成交3宗地，中城長(zhǎng)信置業(yè)25億元摘得一宗地。
7月29日，廣州在土地市場(chǎng)攬金50.2億元，成交總面積12.85萬(wàn)平方米，競(jìng)得人包括佳兆業(yè)、時(shí)代中國(guó)、綠城、美的置業(yè)等。
值得一提的是，7月26日，俊發(fā)以92億元底價(jià)奪得昆明官渡區(qū)新螺螄灣片區(qū)11宗地，刷新了昆明土地拍賣成交總價(jià)紀(jì)錄?？“l(fā)也因此位居房企7月土地成交金額第三位。
也是因?yàn)榭“l(fā)的貢獻(xiàn)，昆明土地出讓金月入304億元，位居各地土地成交額首位。據(jù)諸葛找房的榜單顯示，南京以263.69億元緊隨其后。不過，從整體來(lái)看，榜單總額持續(xù)走低。
7月，一線城市住宅用地共成交19宗，同比增加18.75%。其中上海成交15宗，廣州成交3宗，北京僅成交1宗。
北京成交的這一宗住宅用地位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村，中海以79.4億元、18.79%溢價(jià)率奪得該地塊，其成交總價(jià)及36683元/平方米的成交單價(jià)均位列7月土地成交排行首位。該地塊與曾經(jīng)的“高價(jià)地”葛洲壩北京中國(guó)府相鄰，預(yù)計(jì)未來(lái)或?qū)⒋蛟鞛楸本┧沫h(huán)內(nèi)的又一高端產(chǎn)品。
預(yù)期下半年土地市場(chǎng)再轉(zhuǎn)冷
8月，土地市場(chǎng)的供應(yīng)并未見減少。北京預(yù)計(jì)將出讓3宗地塊，建設(shè)用地面積總計(jì)22.02萬(wàn)平方米，起始總價(jià)合計(jì)71.47億元。與此同時(shí)，南京也擬掛牌12宗地塊，總出讓面積68.92萬(wàn)平方米，總起價(jià)193.25億元。
不過，政策持續(xù)收緊的預(yù)期之下，諸葛找房市場(chǎng)研究分析員姜國(guó)君認(rèn)為，房企或?qū)⒄{(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向“重銷售輕投資”。因此拿地更加理性。
此前，市場(chǎng)流傳富力地產(chǎn)發(fā)布一份內(nèi)部文件，提出下半年原則上暫停拿地。對(duì)此，富力地產(chǎn)相關(guān)人士給予否定。
7月29日，富力地產(chǎn)以3.66億元獨(dú)攬威海市臨港區(qū)3宗建設(shè)用地，總建筑面積26.68萬(wàn)平方米，是威海臨港區(qū)近年來(lái)出讓面積較大的地塊之一。隨后的7月31日，富力又以1.86億元獲得包頭市青山區(qū)兩宗地。用實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)了不拿地的說法。
對(duì)于房企是否拿地，張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地看融資，融資難時(shí)土地流標(biāo)多。 整體看，房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段。預(yù)計(jì)8月開始，土地市場(chǎng)與樓市一樣，可能再回至今年一季度水平。整體土地市場(chǎng)降溫的可能性非常大。
同策分析人士也認(rèn)為，2019年下半年，在以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，面臨市場(chǎng)需求動(dòng)力不足，房企為沖業(yè)績(jī)將打折促銷跑量。由此，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)熱度亦會(huì)有所下降。今年三季度或?yàn)橐痪€城市拿地窗口期。
此外，更有渤海證券人士表示，由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房企利潤(rùn)空間遭受擠壓。為了穩(wěn)定土地市場(chǎng)并保持一定土地財(cái)政收入，政府或通過降低出讓條件吸引房企參與土拍。
