近日，多家媒體報道，銀保監(jiān)會辦公廳決定在北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個城市，對96家房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的機構(gòu)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作。
在中央政治局會議表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”之后，下半年房地產(chǎn)市場或進(jìn)一步收縮。
近日，多家媒體報道，銀保監(jiān)會辦公廳已正式下發(fā)《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》（以下簡稱《通知》），決定在北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個城市，對96家房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的機構(gòu)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作。
《通知》要求，本輪檢查內(nèi)容主要為房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險管理情況，以及信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域、同業(yè)和表外業(yè)務(wù)情況等，并將嚴(yán)厲查處各種資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的行為。
實際上，從7月31日至8月2日，央行3天內(nèi)兩次“點名”房地產(chǎn)，直指房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次檢查主要針對房貸規(guī)模大、房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險大、與高負(fù)債房企合作密切、與交易火爆樓盤合作的四類銀行，體現(xiàn)了從金融領(lǐng)域穩(wěn)地產(chǎn)的導(dǎo)向，也是房住不炒政策的進(jìn)一步體現(xiàn)，預(yù)計有利于規(guī)范貸款資金流動，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場，并且對房企和購房者形成約束，規(guī)范購地購房行為。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，受到的影響將會更大。
8月9日，一位百強房企高管對時代周報記者坦言，受融資收緊影響，目前企業(yè)資金壓力非常大。
多位專家也向時代周報記者表示，接下來，房企更多將會考慮銷售回款和資金鏈問題，拿地將會更趨謹(jǐn)慎，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將有所放緩。
房地產(chǎn)成交增速持續(xù)下行
房地產(chǎn)市場成交增速仍在下行中。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年上半年，我國商品房銷售面積增速呈現(xiàn)了降幅收窄到擴(kuò)大的趨勢。今年1—2月、1—3月、1—4月、1—5月、1—6月，我國商品房銷售面積增速分別為-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。
金融政策收緊或加劇降溫趨勢。根據(jù)克而瑞研究中心提供的資料，7月底廣州首套房首貸平均利率約為5.28%，其中匯豐銀行已經(jīng)從基準(zhǔn)利率上調(diào)到上浮10%，華夏銀行從上浮5%上調(diào)到上浮10%，民生銀行（01988）則從上浮5%一下上調(diào)到20%；同期蘇州首套房貸款平均利率為5.87%，其中中國銀行（03988）從基準(zhǔn)利率上調(diào)到上浮5%，工商銀行（01398）從上浮5%上調(diào)到上浮10%。
杭州某中介人員嚴(yán)先生向時代周報記者表示，以四大行為主、市場80%的銀行已經(jīng)將首套房首貸利率從基準(zhǔn)利率上浮5%上調(diào)到基準(zhǔn)利率上浮8%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則對時代周報記者表示，房貸本身對于房地產(chǎn)交易量的影響有限，且是從間接和側(cè)面起作用，“但是會在一定程度上減緩購房者入市的腳步，拉長購房周期”。
7月延續(xù)成交降溫的態(tài)勢已經(jīng)很明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月中指重點監(jiān)測主要城市成交面積為1434.24萬平方米，環(huán)比下降2.74%。其中一、二、三四線城市環(huán)比降幅分別為8.07%、1.41%、2.18%。
但時代周報記者注意到，房貸利率變動也存在城市和銀行間的差異。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供數(shù)據(jù)，目前北京、深圳兩地房地產(chǎn)按揭貸款利率無變動。
其中深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前深圳首套房利率和4月并無變動，各主流銀行保持在基準(zhǔn)利率上浮5%的幅度。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向時代周報記者指出，預(yù)計目前樓市已經(jīng)企穩(wěn)的城市將迎來明顯降溫，處于向上態(tài)勢的樓市則會有小幅回落。
對于市場總體而言，交行金融研究中心資深研究員夏丹向時代周報記者表示，目前房地產(chǎn)市場成交仍處于增速下行階段，政策收緊預(yù)計對后續(xù)成交會起到進(jìn)一步降溫的效果。
下半年房企持續(xù)承壓
在這一輪房地產(chǎn)金融政策收緊中，房企將會“首當(dāng)其沖”。
今年5月17日，銀保監(jiān)會對外發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（“23號文”），全面封堵房地產(chǎn)通過信托的前端融資模式。
加上近期，房地產(chǎn)行業(yè)又迎來三輪信貸政策收緊。融資環(huán)境趨緊、銷售放緩，疊加償債高峰期到來，房企資金鏈持續(xù)承壓。
據(jù)華泰證券研報統(tǒng)計，8—12月，地產(chǎn)債總計到期量達(dá)2106億元，其中8—10月地產(chǎn)債單月到期金額較大。
夏丹表示，今年上半年，在房企融資的各項中，開發(fā)貸款長期受名單制和限額的管理波動較小，受“23號文”和發(fā)改委政策要求影響，房地產(chǎn)信托增速正在持續(xù)下降、外債也在持續(xù)減少?！翱傮w來說，今年上半年房企融資的情況是好于去年的，但今年下半年一定不及上半年?！?
在此情況下，房企如何破解困境？張波表示，在融資不放松的大背景下，減緩拿地速度和規(guī)模不失為一個短期應(yīng)對措施。
此外，銷售回款的重要程度也將提到越來越重要的位置，下半年“以價換量”的現(xiàn)象會在一些城市出現(xiàn)，尤其是已經(jīng)明顯降溫的城市，房企大概率會采取犧牲部分利益的方式來達(dá)成業(yè)績目標(biāo)。
然而，房企“降價求量”并非能夠一廂情愿，首先還面臨著各地“限價關(guān)”。張宏偉指出，降價在一定幅度上才會對增加企業(yè)回款起到明顯作用，比如剛需盤需降價10%左右，高端盤則可能需要達(dá)到20%—30%。
但目前各個城市均有“穩(wěn)房價”目標(biāo)，部分城市還有“限價令”限制漲跌幅度，比如房企需要降價10%，但在限價條件下僅能達(dá)到3%或5%，效果也打了折扣。
除此之外，房企還須考慮已購房的老客戶對降房價的反應(yīng)。
