1、政策背景：利率雙軌制改革
此次央行針對(duì)房貸專(zhuān)門(mén)發(fā)布政策，實(shí)際上和利率雙軌制的改革有關(guān)。這幾年從社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，一直強(qiáng)調(diào)利率的形成也需要市場(chǎng)化。通俗來(lái)說(shuō)，中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等應(yīng)該是可以自己來(lái)決定貸款的利率。但是在實(shí)際操作中，各家銀行不敢隨意決定貸款利率，太高了可能會(huì)失去客戶(hù)，太低了可能會(huì)被認(rèn)為是搶優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，結(jié)果最后都默認(rèn)為以央行基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)基準(zhǔn)利率上可能會(huì)有所調(diào)整，但基本上各大銀行的貸款利率最終是大差不差的，或者說(shuō)高度一致。
2、LPR的含義
而利率市場(chǎng)化改革其實(shí)并沒(méi)有停止。此次政策中提到了LPR，翻譯過(guò)來(lái)是指貸款基礎(chǔ)利率。這個(gè)利率的發(fā)布實(shí)際上在過(guò)去已經(jīng)形成，即1年期的貸款利率。這個(gè)利率不是央行決定的，是類(lèi)似10來(lái)家商業(yè)銀行根據(jù)實(shí)際情況決定的，但最終是由央行統(tǒng)一發(fā)布的。不過(guò)一年期的貸款利率某種程度上就是零售業(yè)的貸款，或者說(shuō)是短期貸款。最簡(jiǎn)單的就是某個(gè)學(xué)生要買(mǎi)個(gè)手機(jī)，12個(gè)月分期付，這個(gè)時(shí)候貸款利率是會(huì)基于這個(gè)1年期的LPR來(lái)決定的。
而此次央行改革，實(shí)際上是要形成5年期的貸款基礎(chǔ)利率LPR，這個(gè)利率不是央行形成的，而是各家商業(yè)銀行根據(jù)具體貸款情況形成的。這樣這個(gè)基礎(chǔ)利率是有隨時(shí)波動(dòng)和調(diào)整的可能。當(dāng)然最終還是由央行發(fā)布的。而這個(gè)利率的形成，對(duì)于中長(zhǎng)期的貸款是有指導(dǎo)意義的，而房貸一般少則10年，多則帶30年，所以是適用這個(gè)利率的。
3、房貸是否會(huì)增加
所以此次央行的政策，本質(zhì)上不是說(shuō)要調(diào)高或調(diào)低利率，而是說(shuō)未來(lái)購(gòu)房者去辦理房貸的時(shí)候，原先是按照央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率來(lái)決定按揭貸款的利率和利息的，但現(xiàn)在其瞄準(zhǔn)的是5年期LPR這個(gè)新的基礎(chǔ)利率。這個(gè)利率是包括中農(nóng)工建等銀行以及其他銀行內(nèi)部形成的，更帶有商業(yè)屬性，也是隨時(shí)可以調(diào)整的。而央行的基準(zhǔn)利率是不會(huì)輕易調(diào)整的，因?yàn)橐徽{(diào)整容易被認(rèn)為是加息或降息了，至少現(xiàn)在全球降息下中國(guó)人民銀行并沒(méi)有出臺(tái)降息政策。
所以從這個(gè)角度看，未來(lái)房貸的計(jì)算方面，或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場(chǎng)而異的現(xiàn)象。對(duì)于購(gòu)房者比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，即買(mǎi)了一套房后，其貸款利率是否會(huì)上調(diào)的問(wèn)題，首先應(yīng)該看到，這個(gè)五年期的LPR利率是有時(shí)候會(huì)上調(diào)，有時(shí)候會(huì)下調(diào)，所以本身也使得最終購(gòu)房者辦理的房貸利率也會(huì)上調(diào)或下調(diào)。其次客觀來(lái)說(shuō)，從近期的房地產(chǎn)貸款政策看，以收緊為導(dǎo)向，那么這可以理解為基于“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”后形成的利率是會(huì)有所上調(diào)的，即過(guò)去是根據(jù)“央行基準(zhǔn)利率+基點(diǎn)”來(lái)計(jì)算利率的，而現(xiàn)在是“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”，政策中也說(shuō)了，根據(jù)因城施策的原則，相關(guān)銀行應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整這個(gè)基點(diǎn)，且不能低于央行的規(guī)定。但如果后續(xù)銀行資金比較寬裕，類(lèi)似LPR基礎(chǔ)利率也有下調(diào)的可能，那么最終算出來(lái)的房貸利率也有可能是下調(diào)的。
