房企中報(bào)集中發(fā)布，一二線土地儲(chǔ)備成為焦點(diǎn)話題。萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖、禹洲等多家房企一二線土地儲(chǔ)備超過(guò)8成。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，18家標(biāo)桿房企2019年拿地金額超7成在一二線城市，這一比例成為近幾年高點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，以深耕三四線城市而著稱(chēng)的碧桂園，在一二線城市的占比也在提升。房企緣何棄三四線城市，回流一二線城市？
多家房企中報(bào)談布局一二線城市土儲(chǔ)
近期，房企中報(bào)集中發(fā)布，除了銷(xiāo)售額、利潤(rùn)數(shù)據(jù)之外，房企頻談土地儲(chǔ)備。其中一二線城市成更多房企的重點(diǎn)布局方向。而大多如此布局的理由則是控制風(fēng)險(xiǎn)。
以萬(wàn)科為例，今年上半年，萬(wàn)科拿地規(guī)模明顯下降，新獲取項(xiàng)目54個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬(wàn)平方米。按建筑面積計(jì)算，82%的新增項(xiàng)目位于一二線城市；按權(quán)益投資金額計(jì)算，88.4%位于一二線城市。
8月21日，在中報(bào)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿窀锌Q(chēng)，喜歡拿比較難拿的地，萬(wàn)科的投資策略是在城市圈或者經(jīng)濟(jì)帶上，聚焦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較好，有產(chǎn)業(yè)、也有人口導(dǎo)入的地方。不是說(shuō)所有四線、五線城市都不去，比如大灣區(qū)、上海周邊的長(zhǎng)三角地區(qū)仍會(huì)考慮拿地，但不會(huì)把點(diǎn)布到全國(guó)所有的縣級(jí)市里面去。這是為了提高效率，更重要的是防范風(fēng)險(xiǎn)。
除了萬(wàn)科之外，重點(diǎn)布局一二線城市的房企還有融創(chuàng)、龍湖、禹洲等，一二線城市的土地占比均超過(guò)8成。
融創(chuàng)中國(guó)在8月22日舉辦的中報(bào)發(fā)布會(huì)上透露，今年下半年，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)可售資源超5700億元，其中，超過(guò)80%的可售資源位于一二線城市。與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌強(qiáng)調(diào)，宏觀調(diào)控對(duì)一二線城市的影響沒(méi)那么大，但對(duì)三四線、四五線城市的影響還是會(huì)比較大。
另?yè)?jù)龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼在8月26日舉辦的中報(bào)發(fā)布會(huì)上稱(chēng)：“集團(tuán)戰(zhàn)略聚焦一線、二線和強(qiáng)三線城市以及香港，占比接近90%?！壁w軼強(qiáng)調(diào)：“武漢、青島、重慶等熱門(mén)的一二線城市，目前已經(jīng)進(jìn)入49個(gè)城市?！饼埡J(rèn)為這樣布局使土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)比較優(yōu)化，為未來(lái)公司業(yè)績(jī)發(fā)展提供了強(qiáng)大的基礎(chǔ)。
8月27日，記者從禹洲地產(chǎn)中報(bào)發(fā)布會(huì)上獲悉，截至今年6月份，禹洲地產(chǎn)土地儲(chǔ)備1918萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)3400億元，而且土儲(chǔ)貨值超過(guò)8成位于一二線城市。而上半年禹洲地產(chǎn)在北京、上海、青島、鄭州、佛山等城市獲取了14幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中13幅位于一二線城市。
對(duì)于今后的土地市場(chǎng)布局，更有房企視三四線城市為雷區(qū)。8月23日，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在中報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，基于市場(chǎng)情況，寶龍下半年會(huì)謹(jǐn)慎拿地，會(huì)在好的城市拿好的地，將適當(dāng)降低三四線拿地力度。
碧桂園一二線土儲(chǔ)占比升至43.61%
值得關(guān)注的是，作為重倉(cāng)三四線城市的代表碧桂園，今年在一二線城市的拿地占比相比去年也出現(xiàn)上揚(yáng)走勢(shì)。來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2019年，碧桂園在一二線土地占比由去年的32.7%提高到今年的43.61%
雖然一二線城市土地占比在上升，但相對(duì)來(lái)看，三四線仍是碧桂園主戰(zhàn)場(chǎng)。
8月23日，在中報(bào)發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁莫斌透露，預(yù)計(jì)下半年權(quán)益可售貨量達(dá)4820億元，公司將以銷(xiāo)定產(chǎn)，合理調(diào)節(jié)可售資源的投放。其中，有55%的貨量來(lái)自三四線城市。
莫斌稱(chēng)，三四線城市由于政策收緊之后壓力會(huì)大一些，但是碧桂園在三四線城市非常有經(jīng)驗(yàn)，將采取有效貨量的供應(yīng)做好的市場(chǎng)。
此外，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜強(qiáng)調(diào)，碧桂園按照從一線到五線均衡布局進(jìn)行安排。他認(rèn)為，一個(gè)合理的市場(chǎng)布局能更充分地利用市場(chǎng)空間，也能夠有效地分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，并非所有的企業(yè)都扎堆在一二線市場(chǎng)。在三四線拿大量土地，迅速擴(kuò)張，并有著“小碧桂園”稱(chēng)號(hào)的中梁堅(jiān)定地走三四線城市的路線。
8月23日，在中報(bào)發(fā)布會(huì)上，中梁首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事黃春雷稱(chēng)，“不是說(shuō)一定要貼上碧桂園的標(biāo)簽，2015年、2016年，中梁首先看到的是三四線的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。對(duì)于北上廣深等一線城市，進(jìn)入沒(méi)有太大意義，盈利比較難?！?
黃春雷還稱(chēng)，中梁主要是為了穩(wěn)健地經(jīng)營(yíng)，如果有合適的機(jī)會(huì)，也不排除會(huì)進(jìn)一二線城市。
主流房企超7成拿地額在一二線城市
與碧桂園的路線相近，2019年，全國(guó)標(biāo)桿房企的拿地布局正在發(fā)生明顯變化。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，18家標(biāo)桿房企2019年拿地已經(jīng)高達(dá)10031億元，而其中一二線拿地金額高達(dá)7349.49億，占比高達(dá)73.27%，這一比例成為最近幾年的高點(diǎn)，2018年這一比例則為69.8%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，一二線因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)吸引人口等要素存在，改善需求旺盛。在2019年，一二線城市就因此出現(xiàn)成交小陽(yáng)春，房地產(chǎn)企業(yè)更關(guān)注一二線城市的市場(chǎng)，因此集中在一二線城市拿地。此外，對(duì)比之下，三四線城市的棚戶(hù)區(qū)改造正在減少，市場(chǎng)活躍度走低，三四線城市的市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)明顯，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)回流一二線城市的原因之一。
從趨勢(shì)上看，張大偉預(yù)計(jì)2019年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)集中一二線拿地的趨勢(shì)依然持續(xù)。但隨著資金情況的收緊，高溢價(jià)率拿地出現(xiàn)的可能性不大。
