央行近日發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》和《中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個(gè)人住房貸款利率答記者問》稱，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長效管理機(jī)制，對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行改革。筆者認(rèn)為，個(gè)人房貸利率看齊LPR，是LPR改革的組成部分之一，不能解讀為房貸降息的信號(hào)。對(duì)比當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率，LPR設(shè)定的下限與市場(chǎng)水平基本一致。在“房住不炒”的大邏輯下，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市貸款利率不會(huì)低于當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率。
筆者認(rèn)為，首先，個(gè)人住房貸款利率換“錨”LPR，是“利率并軌”改革的一部分，不能解讀為房貸降息的信號(hào)。
過去存貸款基準(zhǔn)利率和市場(chǎng)利率的雙軌制，存在套利空間和貨幣政策傳導(dǎo)不暢等問題。LPR改革后，定價(jià)方式由央行公布公開市場(chǎng)操作利率，各報(bào)價(jià)銀行再根據(jù)該利率進(jìn)行加點(diǎn)報(bào)價(jià)，最后由全國銀行同業(yè)拆借中心根據(jù)報(bào)價(jià)計(jì)算得出貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率并發(fā)布，為銀行貸款提供定價(jià)參考。LPR改革的目的在于利率定價(jià)機(jī)制更市場(chǎng)化，央行政策暢通傳導(dǎo)至貨幣市場(chǎng)和貸款市場(chǎng)。從資金端入手，引導(dǎo)各類資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而非房地產(chǎn)。從近期的監(jiān)管動(dòng)向看，遏制資金流向房地產(chǎn)意圖明顯。今年5月開始，銀行信貸、信托、境外發(fā)債、供應(yīng)鏈等地產(chǎn)融資渠道收緊，央行召開的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)表示“房地產(chǎn)占用信貸資源依然較多”。在這種大背景下，個(gè)人房貸利率調(diào)整更應(yīng)視為LPR改革的一部分。
其次，雖然新標(biāo)準(zhǔn)最低房貸利率高于舊標(biāo)準(zhǔn)的最低房貸利率，但新標(biāo)準(zhǔn)的房貸利率與目前市場(chǎng)實(shí)際執(zhí)行房貸利率水平基本一致。
按照中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人的解答，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為4.85%)；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。
按照此前基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)，央行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，一些地區(qū)首套房貸款利率最低可打9折或9.5折，即4.41%或4.655%，低于LPR新標(biāo)準(zhǔn)的4.85%。二套房貸款利率目前實(shí)際最低標(biāo)準(zhǔn)是基準(zhǔn)利率上浮10%，即5.39%，低于LPR新標(biāo)準(zhǔn)的5.45%。
從目前市場(chǎng)上執(zhí)行的房貸利率平均水平看，新標(biāo)準(zhǔn)與目前市場(chǎng)水平基本一致。根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，7月重點(diǎn)城市首套房貸平均利率，最低城市為上海4.84%；7月二套房貸平均利率，最低城市為杭州5.42%。
由于每個(gè)月LPR會(huì)有調(diào)整，房貸利率參考基準(zhǔn)變?yōu)長PR，利率水平會(huì)隨著市場(chǎng)資金情況有所波動(dòng)，但未來房貸利率下降空間不大。除了LPR的基準(zhǔn)，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。這意味著，房貸利率的“打折”時(shí)代已經(jīng)過去，預(yù)計(jì)未來房貸下降空間不大，二套房貸利率可能會(huì)提升。
第三，房貸利率迎來“因城施策”時(shí)代，預(yù)計(jì)新標(biāo)準(zhǔn)下熱點(diǎn)城市貸款利率不會(huì)低于當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率。
除了設(shè)定房貸利率下限外，政策還要求人民銀行分支機(jī)構(gòu)及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。繼土地、樓市“因城施策”之后，房貸利率也迎來“因城施策”時(shí)代。人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)按照這一原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
“因城施策”的邏輯是，抑制熱點(diǎn)城市，托底收縮型城市，平滑房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。在“房住不炒”、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的背景下，近期出現(xiàn)土地?zé)?、樓市熱的部分城市，未來房貸利率不會(huì)低于當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率，存在上調(diào)可能。
綜上所述，央行設(shè)定下限和差異化利率政策，對(duì)炒房行為形成抑制，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康發(fā)展，回歸真實(shí)住房需求。
