房貸改革不是為了“放水”，是對利率市場化的順勢而為，利率的總體水平基本與此前相當，利息的實際支出基本不受影響。把房貸改革向精準化的縱深推進，要貫徹“以人民為中心”的發(fā)展思想
前不久，央行發(fā)布公告稱自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（簡稱LPR）為定價基準加點形成。這條被稱為“房貸新政”的改革舉措引發(fā)多方關注。大部分解讀從利率形成機制入手，分析政策對不同購房群體的不同影響，普遍認為改革前后的利息負擔相當，對房地產(chǎn)市場短期作用不明顯，更適合精準調(diào)控、因城施策。
首先，房貸新政是利率市場化改革的有機組成。應當看到，商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款本就應由“市場起決定性作用”，但目前貸款利率參照基準利率上下浮動，而基準利率又由行政部門確定，且長期相對穩(wěn)定不變，這很容易造成資源錯配、降低金融效率。所以，參照公開市場操作尤其是LPR，是解決基準和市場利率“兩軌合一軌”的關鍵一招。由此，房貸利率按月再與LPR“對表”，自然會較為及時反映市場利率的波動，有利于風險釋放與效率提升。可見房貸改革不是為了“放水”，是對利率市場化的順勢而為。
其次，房貸利率水平總體上沒太大變化，更適合精準調(diào)控、因城施策。市場上主要的擔憂情緒在于新的利率形成機制的“任性”。但從中長期看，LPR水平的浮動并非信馬由韁，基本上會反映金融服務實體經(jīng)濟的能力，同時還會受到必要的窗口指導。短期來看“加點”也是重要調(diào)節(jié)手段。比如，當前北京首套、二套房貸利率，為基準利率分別上浮10%、20%左右。改革后，房貸利率首套不得低于LPR，二套不得低于LPR加60個基點，再綜合考慮各城市、各銀行的自由裁量權，以及還貸過程中的“利率重定價”因素，房貸利率的總體水平基本與此前相當，利息的實際支出基本不受影響。
再次，從宏觀調(diào)控取向來看，“房住不炒”定位未曾動搖，房地產(chǎn)決不會再成為短期刺激增長的手段。為避免房價尤其是熱點區(qū)域房價的大起大落，房貸利率作為購房成本重要內(nèi)容，也必然受到適時適度的預調(diào)微調(diào)，必然服從、服務于調(diào)控的目標和大局。另一方面，近來各類保障性、政策性住房的建設，比如上海將外來人口納入共有產(chǎn)權房申報范圍，大都屬于“首套、首貸”范疇，貸款審批享受一定程度優(yōu)待，事實上分流了相當一部分信貸需求，支撐了房貸利率整體上的平穩(wěn)。
也要看到，一些地方房貸政策存在錯位、越位的傾向。比如有的銀行對改善性需求不分青紅皂白收緊乃至拒貸，有的銀行因為自身信貸額度或投放節(jié)奏的偏差，人為拖延審批時間。還有個別城市為了平抑房價，對公積金貸款客戶另設繳存年限、發(fā)放額度等種種不合理限制。剛性和改善性需求群體主要為工薪階層，大數(shù)據(jù)時代完全可以做到詳盡評估，“無差別”的“一刀切”有條件轉化為精準施策。對此，未來全面深化住房信貸改革必須著眼于差別化、個性化、精準化的高質(zhì)量金融服務。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展，說到底要貫徹“以人民為中心”的發(fā)展思想；房地產(chǎn)市場的調(diào)控，最終要緊緊圍繞共同富裕這條主線展開。改革開放以來，城鎮(zhèn)人均住房面積從6.7平方米躍升至36.6平方米，是非常了不起的成就。展望行進在城鎮(zhèn)化后半程的房地產(chǎn)市場，我們有充滿活力的微觀基礎，有堅實可靠的中觀保障，有多元高效的宏觀工具，只要依靠科學規(guī)劃、合理引導、審慎監(jiān)管，我們就能實現(xiàn)住有所居的目標。
