在剛剛過(guò)去的8月份，全國(guó)新房、二手房以及土地市場(chǎng)皆持續(xù)轉(zhuǎn)冷。但上海算是一個(gè)例外：受臨港新片區(qū)購(gòu)房政策的利好，上海樓市今年8月份的熱度明顯提升。
據(jù)上海中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)7月份的調(diào)整，8月上海樓市成交出現(xiàn)反彈。盡管全月供應(yīng)面積僅為43.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少46.1%，但當(dāng)期上海新建商品住宅成交面積77.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增加26%。其中，臨港板塊因受政策影響，去化情況良好，成交量位居機(jī)構(gòu)排行榜單前列。
為迎接“金九”，8月最后一周，上海樓市新房供應(yīng)量環(huán)比上周顯著增長(zhǎng)?？硕鹧芯拷y(tǒng)計(jì)顯示，目前上海已有十多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)取證或處于認(rèn)籌階段，九月初將“扎堆入市”，另有20余個(gè)項(xiàng)目處于待取證狀態(tài)。
不過(guò)，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，今年“金九銀十”可能成色不足。由于房企早早在市場(chǎng)發(fā)力“搶收”，導(dǎo)致市場(chǎng)的需求被提前釋放，雖然供應(yīng)量后續(xù)持續(xù)增加，但市場(chǎng)行情將保持相對(duì)穩(wěn)定。
臨港新片區(qū)備受置業(yè)者青睞
據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月初，上海樓市延續(xù)7月調(diào)整格局，成交在低位震蕩，但后半月因?yàn)榕R港受政策利好，市場(chǎng)成交逐步走高，并且?guī)?dòng)全市最后一周成交接近25萬(wàn)平方米，創(chuàng)今年周度成交新高。
基于淡季因素，8月上海樓市的新增供應(yīng)面積只有43.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少46.1%，也是今年以來(lái)供應(yīng)第三低點(diǎn)。上海中原地產(chǎn)同時(shí)指出，從供應(yīng)產(chǎn)品來(lái)看，偏市區(qū)范圍內(nèi)項(xiàng)目試水明顯，陸家嘴板塊、徐匯濱江、江寧路板塊等高端項(xiàng)目開(kāi)始入市。
整個(gè)8月份，有19個(gè)住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售證，共計(jì)6250套房源，取證項(xiàng)目數(shù)量較7月增加2盤(pán)。這其中，位于松江泗涇板塊的金地璽悅二期項(xiàng)目認(rèn)籌率最高，199套房源獲得了420組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率為211%；位于寶山大場(chǎng)板塊的經(jīng)緯城市綠洲五期與閔行吳涇板塊的萬(wàn)科青藤公園，認(rèn)籌率分別為122.9%和117.5%。
二手房方面，諸葛找房數(shù)據(jù)透露，8月上海二手房市場(chǎng)均價(jià)55944元/平方米，環(huán)比下跌0.45%。綜合來(lái)看，上海房?jī)r(jià)自2017年10月份有較大幅度上漲外，2017年年末開(kāi)始一路下跌，至2019年8月，上海二手房均價(jià)已跌破56000元/平方米。相較上個(gè)月，上海二手房均價(jià)跌幅有所擴(kuò)大，接近7月份跌幅兩倍。
值得注意的是，臨港新城板塊成為8月份上海樓市當(dāng)之無(wú)愧的焦點(diǎn)。據(jù)悉，自國(guó)務(wù)院新聞辦公室在8月6日舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上宣布“外地單身人士滿(mǎn)3年社?？少I(mǎi)房”等政策之后，臨港新片區(qū)便受到置業(yè)者追捧。8月30日，臨港新片區(qū)再發(fā)布特殊支持政策50條，無(wú)疑又給購(gòu)房者打了一針“強(qiáng)心劑”。
盡管“新政”發(fā)布后，不少市場(chǎng)分析認(rèn)為對(duì)于上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)放開(kāi)房產(chǎn)限購(gòu)政策不應(yīng)過(guò)度解讀，臨港新片區(qū)政策不會(huì)放松整體調(diào)控的力度。但事實(shí)上，受臨港新政影響，臨港板塊銷(xiāo)售明顯增長(zhǎng)。
據(jù)上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，8月，臨港新城板塊成交面積為98218平方米，環(huán)比上漲148.94%，均價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲22.59%。而貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，8月份臨港新城片區(qū)的住宅成交熱度顯著提高，區(qū)域內(nèi)二手房交易量占全上海的比重從7月的1.4%上漲至8月的4.6%。在上海中原地產(chǎn)及克而瑞研究分別發(fā)布的8月上海樓盤(pán)銷(xiāo)售面積排行榜上，兩個(gè)位于臨港新片區(qū)的項(xiàng)目——保利玲瓏公館與瑞和上海印象分別位列8月上海樓市成交面積的第一、第四名。
克而瑞研究認(rèn)為，臨港新城內(nèi)8月新增供應(yīng)不多。但得益于政策紅利，此前表現(xiàn)平平甚至無(wú)人問(wèn)津的項(xiàng)目在8月成交上都有顯著提升。從項(xiàng)目流速上看，保利玲瓏公館、瑞和上海印象、陽(yáng)光星期8、海上風(fēng)華、銀河麗灣等位于新片區(qū)輻射范圍內(nèi)的項(xiàng)目皆在政策發(fā)布后呈現(xiàn)較快流速，躍升成交套數(shù)前十之列。
記者注意到，臨港新城片區(qū)的項(xiàng)目從未在上海樓市的成交排行榜單中占有一席之地。以保利玲瓏公館為例，就在半年前，這個(gè)新盤(pán)的去化情況還不盡如人意：2018年12月1日，該項(xiàng)目推出794套房源，僅收獲22組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率低至2.8%。
“金九”房企加快發(fā)力
8月淡季過(guò)后，“金九”已經(jīng)開(kāi)局。為在這一傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季分得杯羹，各大房企開(kāi)始加速推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)力度。
據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，上海目前已有十余個(gè)項(xiàng)目取證或正在認(rèn)籌中，預(yù)計(jì)將于近期“扎堆”入市。同時(shí)，還有復(fù)興瓏御、凱德星茂邸等二十余個(gè)項(xiàng)目處于待取證狀態(tài)。
“從近期房企中期業(yè)績(jī)會(huì)表態(tài)情況看，下半年，房企會(huì)著重在銷(xiāo)售端發(fā)力，預(yù)計(jì)隨著供應(yīng)增加，成交量也會(huì)有所回升?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“金九”行情應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的，有望烘托全市成交進(jìn)一步走高。在這一傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，住宅供應(yīng)量的充足，自然會(huì)帶動(dòng)更多的成交。而像臨港新城這樣的區(qū)域，預(yù)計(jì)也會(huì)在“金九”繼續(xù)保持熱度。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則沒(méi)有那么樂(lè)觀。張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言，業(yè)內(nèi)期待今年的“金九銀十”成交量出現(xiàn)明顯增加的想法可能會(huì)落空，“并非今年金九銀十的市場(chǎng)行情不如往年，而是今年春節(jié)后房企就已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力，小陽(yáng)春之后的市場(chǎng)推盤(pán)力度一直沒(méi)有減弱跡象，入市項(xiàng)目的價(jià)格也保持也相對(duì)穩(wěn)定，因此商品房市場(chǎng)的成交量波動(dòng)性相對(duì)較小。”
張波解釋說(shuō)，雖然今年金九銀十可能成色不足，但并不代表全年成交量會(huì)出現(xiàn)明顯下滑，相反由于房企早早在市場(chǎng)發(fā)力“搶收”，導(dǎo)致市場(chǎng)的需求被提前釋放，雖然供應(yīng)量后續(xù)持續(xù)增加，但市場(chǎng)行情將保持相對(duì)穩(wěn)定。
