3月16日,上交所披露,綠城中國(3900.HK,簡稱“綠城”)擬面向?qū)I(yè)投資者發(fā)行不超過170億元公司債,募資計(jì)劃已獲受理。這是流動(dòng)性寬松下,房企百億級(jí)融資現(xiàn)象。除了綠城,今年1月份,恒大(3333.HK)發(fā)債總規(guī)模達(dá)到了461.2億元。
以綠城為代表的央企背景房企拿到了“百億級(jí)”融資,以恒大、萬科(000002.SZ)、融創(chuàng)(01918.HK)等為代表的龍頭品牌房企也獲得了資本市場大力支持。3月11日,萬科A發(fā)布公告,2020年面向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣90億元(含90億元)公司債券(第一期),并以2.60%的利率創(chuàng)下今年境內(nèi)外房企融資利率新低。民企融創(chuàng)融資利率也創(chuàng)下新低,1月8日,融創(chuàng)宣布發(fā)行2025年到期的5.4億美元優(yōu)先票據(jù),發(fā)行利率6.5%。3月13日,證監(jiān)會(huì)發(fā)文表示,恢復(fù)審查融創(chuàng)發(fā)行公司債申請。
新一輪圈錢潮意味著投資擴(kuò)張升級(jí)。綠城中國一名知情人士對(duì)記者透露,公司最近在看地,“急著花錢”。然而,并不是每一個(gè)房企都是“幸運(yùn)兒”,由于過去2-3年的激進(jìn)擴(kuò)張,即使獲得部分融資,也難以改變企業(yè)仍然處于“高杠桿”運(yùn)行狀態(tài)的現(xiàn)實(shí)。
對(duì)此,同策研究院首席分析師張宏偉預(yù)計(jì),本輪的市場調(diào)整期就是收并購的最佳“窗口期”,市場格局也會(huì)因?yàn)槭詹①徏铀僮兓?,市場集中度也?huì)迅速提升。以央企為代表的房企,以及以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭房企或?qū)⒅鲗?dǎo)本輪市場變化趨勢。
行業(yè)收并購信號(hào)
同策研究院一份報(bào)告顯示,按照央行對(duì)2020年房企融資的定調(diào),今年應(yīng)該會(huì)按照“授信集中度”原則進(jìn)行,所謂“授信集中度”原則,也就是以綠城為代表的央企國企和以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭品牌房企,這些房企可以獲得更多的資本市場支持。比如,3月17日,廣州越秀集團(tuán)股份有限公司3宗中期票據(jù)被交易商協(xié)會(huì)接受并獲準(zhǔn)注冊,金額合計(jì)88億元。
一般而言,拿到“百億級(jí)”融資的市場階段往往是資金面相對(duì)寬松的階段,但是這一輪情況已發(fā)生變化。一名金融行業(yè)人士分析指出,與2017年房地產(chǎn)進(jìn)入上升周期的百億級(jí)融資潮有所不同,今年房企面臨的市場環(huán)境已接近四面楚歌,銷售回款端與投資端環(huán)境已變得復(fù)雜。
張宏偉指出,以綠城為代表的央企國企和以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭品牌房企的融資成本與規(guī)模優(yōu)勢,或?qū)⑼浦麄兂蔀槭召彽闹鹘恰:茱@然,被收購方也就是“授信集中度”原則以外的、以及杠桿率較高的“裸泳”房企。
最近發(fā)生的一個(gè)典型案例是,2020年1月13日,世茂宣布與福晟集團(tuán)展開全面戰(zhàn)略合作,共同組建世茂福晟這一平臺(tái)公司。如今,具體的“合作方案”還沒有正式對(duì)外公布,世茂對(duì)于福晟集團(tuán)的“改革”先從管理架構(gòu)入手。3月18日,據(jù)啟信寶工商資料顯示,福建福晟法定代表人由潘偉明變更為許幼農(nóng),而許幼農(nóng)于2001年加入世茂至今。與此同時(shí),福建福晟的高管層以及福晟旗下建筑公司福建六建集團(tuán)有限公司高管層也發(fā)生一系列變更。最終,福晟集團(tuán)原有管理層除潘俊鋼、吳繼紅轉(zhuǎn)職世茂福晟外,其他悉數(shù)離職。世茂對(duì)福晟集團(tuán)的重塑還在進(jìn)行中。
一名上市房企人士表示,從收并購角度來看,民營房企要想規(guī)模繼續(xù)做大,也必須抱團(tuán)或者 “大魚吃大魚”,甚至“蛇吞象”,這是當(dāng)前市場環(huán)境下另外一種收并購類型。
激進(jìn)派的今天
上述業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出,日漸金融化的房地產(chǎn)行業(yè),資本市場更關(guān)注房企的利潤增速、融資規(guī)模與負(fù)債結(jié)構(gòu)等各項(xiàng)指標(biāo),而非規(guī)模增速與戰(zhàn)略布局。反觀2019年在房地產(chǎn)收并購市場上關(guān)注度較高的企業(yè),如世茂這樣的企業(yè)自去年就開始向業(yè)內(nèi)拋出收并購的信號(hào),正是由于其經(jīng)過2017年-2018年一個(gè)調(diào)整周期,將利潤增速、負(fù)債結(jié)構(gòu)等做到優(yōu)于同業(yè)的結(jié)果。
世茂在2019年前三季度銷售金額與銷售面積均獲得較大漲幅,重回行業(yè)前十。房地產(chǎn)行業(yè)前三季度凈利潤整體增速在12.76%前提下,央企、國企背景的房企凈利潤增速水平遠(yuǎn)超民企,保利地產(chǎn)(600048.SH)前三季度凈利潤增速34.08%,萬科前三季度凈利潤增速30.43%。相比之下,綠城中國凈利潤增速水平不高,但該公司2019年下半年在售項(xiàng)目開始增加,并有部分2018年銷售的項(xiàng)目在2019年年底交付。從銷售回籠情況來看,綠城中國2019年1-12月的合約銷售金額約為人民幣2018億元,正式邁入2000億房企陣營。
聯(lián)系近期綠城中國的拿地舉動(dòng),以及該公司董事會(huì)主席張亞東2019年年中接受媒體采訪時(shí)拋出的兩個(gè)2000億目標(biāo)來看,綠城中國已經(jīng)邁開擴(kuò)張步伐。此前,張亞東表示,“2019年下半年綠城中國將通過加大參與招拍掛和收并購力度,力爭達(dá)成全年新增貨值2000億元;(2019年)下半年整體可售貨源約為1060萬平方米,整體可售貨值約為2263億元,力爭達(dá)成全年2000億元銷售目標(biāo)。”目前綠城中國2000億銷售目標(biāo)已達(dá)成,2000億貨值儲(chǔ)備是否實(shí)現(xiàn)有待2019年年報(bào)揭曉。
事實(shí)上,房地產(chǎn)市場不斷有收并購案例浮出水面。今年以來,除了福晟集團(tuán)被收購既成事實(shí)外,日前旗下4只債券停牌的協(xié)信集團(tuán)也陷入被收購傳言。協(xié)信集團(tuán)曾經(jīng)與龍湖、金科齊名,躋身重慶前三,近期危機(jī)接連爆發(fā),旗下子公司協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)47億元債券有部分面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)名下存續(xù)6只債券,總規(guī)模47億元,其中14億元債券將于一年內(nèi)到期。目前,協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)和債項(xiàng)評(píng)級(jí)均為“AA”。
截至2019年6月末,協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)總資產(chǎn)821.42億元,總負(fù)債649.28億元,其中流動(dòng)負(fù)債347.19億元、短債46.18億元、應(yīng)付票據(jù)和賬款43.17億元、其他應(yīng)付款項(xiàng)63.58億元。而截至2019年6月末,公司貨幣資金只有43.77億元,并不能覆蓋短債償還。
上述業(yè)內(nèi)人士指出,在過去2-3年內(nèi)激進(jìn)擴(kuò)張的房企,即使在金融寬松階段獲得融資,也難以改變企業(yè)仍然處于“高杠桿”運(yùn)行狀態(tài)的現(xiàn)實(shí)。
正如福晟集團(tuán)在2017年用高杠桿模式進(jìn)行高速擴(kuò)張,2019年銷售瓶頸導(dǎo)致資金鏈斷裂。進(jìn)入2020年以后,高速運(yùn)轉(zhuǎn)的模式戛然而止。