3月16日，上交所披露，綠城中國(guó)（3900.HK，簡(jiǎn)稱“綠城”）擬面向?qū)I(yè)投資者發(fā)行不超過170億元公司債，募資計(jì)劃已獲受理。這是流動(dòng)性寬松下，房企百億級(jí)融資現(xiàn)象。除了綠城，今年1月份，恒大（3333.HK）發(fā)債總規(guī)模達(dá)到了461.2億元。

以綠城為代表的央企背景房企拿到了“百億級(jí)”融資，以恒大、萬科(000002.SZ)、融創(chuàng)（01918.HK）等為代表的龍頭品牌房企也獲得了資本市場(chǎng)大力支持。3月11日，萬科A發(fā)布公告，2020年面向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣90億元（含90億元）公司債券（第一期），并以2.60%的利率創(chuàng)下今年境內(nèi)外房企融資利率新低。民企融創(chuàng)融資利率也創(chuàng)下新低，1月8日，融創(chuàng)宣布發(fā)行2025年到期的5.4億美元優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行利率6.5%。3月13日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文表示，恢復(fù)審查融創(chuàng)發(fā)行公司債申請(qǐng)。

新一輪圈錢潮意味著投資擴(kuò)張升級(jí)。綠城中國(guó)一名知情人士對(duì)記者透露，公司最近在看地，“急著花錢”。然而，并不是每一個(gè)房企都是“幸運(yùn)兒”，由于過去2-3年的激進(jìn)擴(kuò)張，即使獲得部分融資，也難以改變企業(yè)仍然處于“高杠桿”運(yùn)行狀態(tài)的現(xiàn)實(shí)。

對(duì)此，同策研究院首席分析師張宏偉預(yù)計(jì)，本輪的市場(chǎng)調(diào)整期就是收并購(gòu)的最佳“窗口期”，市場(chǎng)格局也會(huì)因?yàn)槭詹①?gòu)加速變化，市場(chǎng)集中度也會(huì)迅速提升。以央企為代表的房企，以及以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭房企或?qū)⒅鲗?dǎo)本輪市場(chǎng)變化趨勢(shì)。

行業(yè)收并購(gòu)信號(hào)

同策研究院一份報(bào)告顯示，按照央行對(duì)2020年房企融資的定調(diào)，今年應(yīng)該會(huì)按照“授信集中度”原則進(jìn)行，所謂“授信集中度”原則，也就是以綠城為代表的央企國(guó)企和以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭品牌房企，這些房企可以獲得更多的資本市場(chǎng)支持。比如，3月17日，廣州越秀集團(tuán)股份有限公司3宗中期票據(jù)被交易商協(xié)會(huì)接受并獲準(zhǔn)注冊(cè)，金額合計(jì)88億元。

一般而言，拿到“百億級(jí)”融資的市場(chǎng)階段往往是資金面相對(duì)寬松的階段，但是這一輪情況已發(fā)生變化。一名金融行業(yè)人士分析指出，與2017年房地產(chǎn)進(jìn)入上升周期的百億級(jí)融資潮有所不同，今年房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境已接近四面楚歌，銷售回款端與投資端環(huán)境已變得復(fù)雜。

張宏偉指出，以綠城為代表的央企國(guó)企和以萬科、融創(chuàng)等為代表的龍頭品牌房企的融資成本與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，或?qū)⑼浦麄兂蔀槭召?gòu)的主角。很顯然，被收購(gòu)方也就是“授信集中度”原則以外的、以及杠桿率較高的“裸泳”房企。

最近發(fā)生的一個(gè)典型案例是，2020年1月13日，世茂宣布與福晟集團(tuán)展開全面戰(zhàn)略合作，共同組建世茂福晟這一平臺(tái)公司。如今，具體的“合作方案”還沒有正式對(duì)外公布，世茂對(duì)于福晟集團(tuán)的“改革”先從管理架構(gòu)入手。3月18日，據(jù)啟信寶工商資料顯示，福建福晟法定代表人由潘偉明變更為許幼農(nóng)，而許幼農(nóng)于2001年加入世茂至今。與此同時(shí)，福建福晟的高管層以及福晟旗下建筑公司福建六建集團(tuán)有限公司高管層也發(fā)生一系列變更。最終，福晟集團(tuán)原有管理層除潘俊鋼、吳繼紅轉(zhuǎn)職世茂福晟外，其他悉數(shù)離職。世茂對(duì)福晟集團(tuán)的重塑還在進(jìn)行中。

一名上市房企人士表示，從收并購(gòu)角度來看，民營(yíng)房企要想規(guī)模繼續(xù)做大，也必須抱團(tuán)或者 “大魚吃大魚”，甚至“蛇吞象”，這是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下另外一種收并購(gòu)類型。

激進(jìn)派的今天

上述業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，日漸金融化的房地產(chǎn)行業(yè)，資本市場(chǎng)更關(guān)注房企的利潤(rùn)增速、融資規(guī)模與負(fù)債結(jié)構(gòu)等各項(xiàng)指標(biāo)，而非規(guī)模增速與戰(zhàn)略布局。反觀2019年在房地產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)上關(guān)注度較高的企業(yè)，如世茂這樣的企業(yè)自去年就開始向業(yè)內(nèi)拋出收并購(gòu)的信號(hào)，正是由于其經(jīng)過2017年-2018年一個(gè)調(diào)整周期，將利潤(rùn)增速、負(fù)債結(jié)構(gòu)等做到優(yōu)于同業(yè)的結(jié)果。

世茂在2019年前三季度銷售金額與銷售面積均獲得較大漲幅，重回行業(yè)前十。房地產(chǎn)行業(yè)前三季度凈利潤(rùn)整體增速在12.76%前提下，央企、國(guó)企背景的房企凈利潤(rùn)增速水平遠(yuǎn)超民企，保利地產(chǎn)（600048.SH）前三季度凈利潤(rùn)增速34.08%，萬科前三季度凈利潤(rùn)增速30.43%。相比之下，綠城中國(guó)凈利潤(rùn)增速水平不高，但該公司2019年下半年在售項(xiàng)目開始增加，并有部分2018年銷售的項(xiàng)目在2019年年底交付。從銷售回籠情況來看，綠城中國(guó)2019年1-12月的合約銷售金額約為人民幣2018億元，正式邁入2000億房企陣營(yíng)。

聯(lián)系近期綠城中國(guó)的拿地舉動(dòng)，以及該公司董事會(huì)主席張亞東2019年年中接受媒體采訪時(shí)拋出的兩個(gè)2000億目標(biāo)來看，綠城中國(guó)已經(jīng)邁開擴(kuò)張步伐。此前，張亞東表示，“2019年下半年綠城中國(guó)將通過加大參與招拍掛和收并購(gòu)力度，力爭(zhēng)達(dá)成全年新增貨值2000億元；（2019年）下半年整體可售貨源約為1060萬平方米，整體可售貨值約為2263億元，力爭(zhēng)達(dá)成全年2000億元銷售目標(biāo)。”目前綠城中國(guó)2000億銷售目標(biāo)已達(dá)成，2000億貨值儲(chǔ)備是否實(shí)現(xiàn)有待2019年年報(bào)揭曉。

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷有收并購(gòu)案例浮出水面。今年以來，除了福晟集團(tuán)被收購(gòu)既成事實(shí)外，日前旗下4只債券停牌的協(xié)信集團(tuán)也陷入被收購(gòu)傳言。協(xié)信集團(tuán)曾經(jīng)與龍湖、金科齊名，躋身重慶前三，近期危機(jī)接連爆發(fā)，旗下子公司協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)47億元債券有部分面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)名下存續(xù)6只債券，總規(guī)模47億元，其中14億元債券將于一年內(nèi)到期。目前，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)和債項(xiàng)評(píng)級(jí)均為“AA”。

截至2019年6月末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)總資產(chǎn)821.42億元，總負(fù)債649.28億元，其中流動(dòng)負(fù)債347.19億元、短債46.18億元、應(yīng)付票據(jù)和賬款43.17億元、其他應(yīng)付款項(xiàng)63.58億元。而截至2019年6月末，公司貨幣資金只有43.77億元，并不能覆蓋短債償還。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，在過去2-3年內(nèi)激進(jìn)擴(kuò)張的房企，即使在金融寬松階段獲得融資，也難以改變企業(yè)仍然處于“高杠桿”運(yùn)行狀態(tài)的現(xiàn)實(shí)。

正如福晟集團(tuán)在2017年用高杠桿模式進(jìn)行高速擴(kuò)張，2019年銷售瓶頸導(dǎo)致資金鏈斷裂。進(jìn)入2020年以后，高速運(yùn)轉(zhuǎn)的模式戛然而止。