“我目前名下有兩套房子，一套自住，一套還沒有交房。我想把其中一套贈(zèng)予父母，這樣是不是就算一套房，可以在目前的政策下再購(gòu)置一套房產(chǎn)？”在房產(chǎn)論壇上，有人提出這樣的疑問。不單單是在杭州，不久前同樣出臺(tái)了新政細(xì)則的上海市，以“房產(chǎn)贈(zèng)予”的方式規(guī)避限購(gòu)已經(jīng)受到了不少購(gòu)房者的關(guān)注。
贈(zèng)予后若再交易，成本將大增
記者以購(gòu)房者的身份走訪了幾家中介門店，其中一家中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者，雖然目前房屋贈(zèng)予的問詢度并不高，但是不久前他就接待了一位購(gòu)房者，前來(lái)咨詢是否可以在房產(chǎn)證上去掉名字以達(dá)到添置房產(chǎn)的目的。
據(jù)了解，這位市民目前名下已有兩套房，購(gòu)房時(shí)為了方便起見，將子女的名字都加了上去，直到限購(gòu)令一出，才后悔不迭，觀望了大半年，眼見著子女準(zhǔn)備要購(gòu)置婚房，出臺(tái)的調(diào)控政策也是越來(lái)越嚴(yán)厲，不得不考慮另辟蹊徑，希望能夠以贈(zèng)予的方法，將子女名下的房屋數(shù)量減少。但是據(jù)中介介紹了贈(zèng)予房屋所需要繳納的各種稅費(fèi)，他名下的一套總價(jià)300多萬(wàn)的房子就需要交納10多萬(wàn)的費(fèi)用，而且，一段時(shí)間內(nèi)若再想進(jìn)行房產(chǎn)交易，還將多繳納20%的個(gè)人所得稅。這位市民最終還是沒有選擇辦理房屋贈(zèng)予。
“房屋贈(zèng)予后名下的房產(chǎn)確實(shí)算減少一套，但是這么做的周折也比較大。我們所接觸到的關(guān)于房屋贈(zèng)予的例子也還是比較少的。”該中介的工作人員告訴記者，首先，贈(zèng)予的房屋必須先還清名下的按揭貸款，然后才能辦理手續(xù)。贈(zèng)予對(duì)象如果是直系親屬，需要按照擁有房產(chǎn)份額價(jià)格的3%繳納稅費(fèi)；對(duì)于非直系親屬，還將按贈(zèng)予部分房?jī)r(jià)的20%征收個(gè)稅。
“成本還是挺大的，所以剛需或者首次置業(yè)者肯定不會(huì)這么做，會(huì)考慮的一般都是改善型置業(yè)者，或者在房產(chǎn)證上有子女名字結(jié)果反而影響了子女購(gòu)房的人。我們一般會(huì)勸購(gòu)房者不要輕易就選擇房屋贈(zèng)予，畢竟政策會(huì)變動(dòng)的，這不是給自己添了麻煩嗎？”
贈(zèng)予后失去處置權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)仍在
“即使房屋贈(zèng)予在法律上聽起來(lái)比較規(guī)范，而且也比如今網(wǎng)上盛傳的‘假離婚’聽著穩(wěn)妥，但一般我們還是不建議購(gòu)房者選擇這樣的途徑來(lái)購(gòu)房。因?yàn)楫吘狗孔拥搅藙e人的手上，哪怕是直系親屬，你失去了房屋的處置權(quán)，別人今后買賣置換都與你無(wú)關(guān)，這里面還是會(huì)有糾紛產(chǎn)生的可能性。”科威不動(dòng)產(chǎn)品牌總監(jiān)王慧這樣告訴記者。
如果只是為了規(guī)避限購(gòu)，那么是否選擇房屋贈(zèng)予，還應(yīng)該看該房屋的性質(zhì)。一個(gè)140平方米以上、或總價(jià)在70萬(wàn)以上的非普通住房，或者家庭非唯一住房，并且購(gòu)置時(shí)間尚未到達(dá)5年，進(jìn)行房屋買賣所需要繳納的費(fèi)用則是3%的契稅、1%的個(gè)稅以及5.6%的營(yíng)業(yè)稅等，贈(zèng)予房屋則只需要繳納擁有房產(chǎn)份額價(jià)格的3%繳納稅費(fèi)即可，兩相比較，選擇贈(zèng)予比較劃算。而對(duì)于90平方米以下的普通住房，且是家庭唯一住房，則減半征收契稅，如果購(gòu)置時(shí)間超過五年，還可以減免雙稅，顯然選擇房屋買賣將會(huì)比較合算，且沒有日后出手征收高額個(gè)稅的后顧之憂。
如何認(rèn)定二套房也是贈(zèng)予房屋的一個(gè)重要考量。早在細(xì)則出臺(tái)前，記者就房屋贈(zèng)予是否可以規(guī)避限購(gòu)問題致電市房管局，工作人員表示，已經(jīng)有不少市民前往咨詢限購(gòu)、禁購(gòu)事宜，之前也確實(shí)有人提到了房屋贈(zèng)予：“房屋贈(zèng)予有可行性。所需費(fèi)用就是總額3%的契稅，首套房契稅減半。如果細(xì)則明確了杭州和一些其他城市限購(gòu)一樣只認(rèn)房，只算名下房產(chǎn)的話，可以賣一套再買一套，或者將名下房產(chǎn)贈(zèng)予，業(yè)主自己衡量哪個(gè)更合算就行。但如果是認(rèn)房又認(rèn)貸的話，這個(gè)辦法就行不通了。所以是否真正可行還得等待細(xì)則的出臺(tái)。”而新出臺(tái)的細(xì)則并沒有明確二套房、三套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，工作人員表示，情況如何要等到具體執(zhí)行的說明?？梢娺@條路子能否走通，仍舊存在風(fēng)險(xiǎn)。
