實(shí)施時(shí)間超過10年的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》即將重修。昨天，國(guó)務(wù)院法制辦公布該規(guī)定重修的征求意見稿，擬將各級(jí)房企資質(zhì)認(rèn)定條件大幅提高。其中，一級(jí)資質(zhì)認(rèn)定條件中，注冊(cè)資本由“不低于5000萬(wàn)元”提高至“以貨幣形式實(shí)繳注冊(cè)資本不低于2億元”。此外，所有房企如果存在囤地、捂盤、哄抬房?jī)r(jià)等行為可被吊銷資質(zhì)。
變化 囤地捂盤或?qū)⒊鼍?/strong>
與現(xiàn)行規(guī)定有所不同，征求意見稿增加了資質(zhì)認(rèn)定的基本條件，即申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，首先應(yīng)當(dāng)滿足四條基本條件：具有經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故；近3年內(nèi)無相關(guān)違法違規(guī)行為。
其中，征求意見稿所指的違法違規(guī)行為主要包括：發(fā)生囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)及其他違法開發(fā)行為，情節(jié)嚴(yán)重，經(jīng)有關(guān)行政主管部門查實(shí)的；在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中引發(fā)影響社會(huì)穩(wěn)定的群體投訴并經(jīng)核實(shí)負(fù)有主要責(zé)任的；其他應(yīng)被追究法律責(zé)任的嚴(yán)重違法開發(fā)行為。
同時(shí)，征求意見稿規(guī)定，如果房企在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中存在上述違法違規(guī)的行為，以及開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，出現(xiàn)重大工程質(zhì)量安全事故的情況，有權(quán)限的縣級(jí)以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。
變化 資質(zhì)認(rèn)定更加嚴(yán)苛
現(xiàn)行規(guī)定中，對(duì)一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)的資質(zhì)條件中，規(guī)定了注冊(cè)資本分別為不低于5000萬(wàn)元、2000萬(wàn)元和800萬(wàn)元。
征求意見稿中，對(duì)此條件進(jìn)行了大幅提高。其中明確規(guī)定注冊(cè)資本需要“以貨幣形式實(shí)繳”，而數(shù)額分別提升至不低于2億元、1億元和5000萬(wàn)元。
此外，征求意見稿對(duì)各級(jí)房企資質(zhì)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間、累計(jì)竣工面積、在建房屋建筑施工面積都有了新的規(guī)定。比如，現(xiàn)行規(guī)定中對(duì)一級(jí)資質(zhì)的條件規(guī)定為“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上”，而征求意見稿將此條件調(diào)整為“開發(fā)過3個(gè)以上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得二級(jí)資質(zhì)3年以上”。而且，近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工面積也由現(xiàn)行“30萬(wàn)平方米以上”提高至“60萬(wàn)平方米以上”，并進(jìn)一步增加規(guī)定要求一級(jí)資質(zhì)房企“在建房屋建筑施工面積30萬(wàn)平方米以上”。
與此同時(shí)，二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)房企資質(zhì)認(rèn)定條件嚴(yán)苛程度均有提高。
變化
現(xiàn)行條例規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。其他資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省級(jí)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定。
征求意見稿規(guī)定，以本企業(yè)名義從事跨地區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開發(fā)地縣級(jí)以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理資質(zhì)備案手續(xù)，并將異地開發(fā)項(xiàng)目和異地工作的主要負(fù)責(zé)人員情況報(bào)企業(yè)注冊(cè)地縣級(jí)以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
變化 企業(yè)資質(zhì)設(shè)有效期
按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，被視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。
征求意見稿擬不再實(shí)行資質(zhì)年檢制度，而設(shè)定了資質(zhì)的有效期限。其中，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)證書有效期為5年。二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)等級(jí)證書有效期限由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門規(guī)定。暫定資質(zhì)有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要延續(xù)資質(zhì)證書有效期的，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)證書有效期屆滿60日前，向原資質(zhì)審批部門提出延續(xù)申請(qǐng)。
說法 小開發(fā)商面臨淘汰
昨天，一家擁有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，即使注冊(cè)資本提高到2億元，公司仍符合一級(jí)資質(zhì)認(rèn)定條件，“至于要求已開發(fā)3個(gè)以上房產(chǎn)項(xiàng)目等條件，公司也都具備”。
另一家不愿具名的小房企負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，修改規(guī)定后該企業(yè)發(fā)展會(huì)受限制，“資質(zhì)可能降級(jí)，拿地更難”。該負(fù)責(zé)人稱，修改后的規(guī)定可能讓“大企業(yè)更強(qiáng)，小企業(yè)面臨淘汰”。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱，征求意見稿中的部分條款對(duì)大型房企更有利，如“一級(jí)資質(zhì)房企承擔(dān)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房企只可承擔(dān)建筑面積30萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目”。陳國(guó)強(qiáng)稱，部分條款明顯傾斜于大型企業(yè)，對(duì)新進(jìn)企業(yè)和小企業(yè)的限制則較大，中小房企的發(fā)展將更加困難。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，10年前全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還屬于起步階段，如今全國(guó)已有6萬(wàn)家房產(chǎn)企業(yè)，加上通貨膨脹、土地價(jià)格升高等因素，如一級(jí)資質(zhì)仍只規(guī)定注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，顯然門檻太低。此外，隨著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力的提高，開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量增加，通過修改現(xiàn)行規(guī)定規(guī)范管理也很有必要。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，提高門檻可以避免過多資金流向房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，減少房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)泡沫。他稱，因房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率高，如果門檻太低，吸引過多社會(huì)資金投入房地產(chǎn)開發(fā)，更易形成經(jīng)濟(jì)泡沫。
