萬通地產(chǎn)的董事長馮侖是一個(gè)永遠(yuǎn)不停思考、不停折騰的人，這使得他能夠不時(shí)拋出若干驚世之語，也使萬通地產(chǎn)一直在中國房地產(chǎn)行業(yè)保持著一種特立獨(dú)行的姿態(tài)，包括多年前就進(jìn)軍美國市場，包括最近宣布要像科技公司一樣做研發(fā)，像時(shí)尚公司一樣定期發(fā)布新產(chǎn)品。日前，馮侖接受《商業(yè)價(jià)值》采訪，暢談關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)和萬通過去未來的一些思考。
Q：萬通明年就20年了，怎么評(píng)價(jià)這些年來的發(fā)展?
A：從萬通本身發(fā)展過程，反映了民營企業(yè)從草根創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在一直要應(yīng)對(duì)的兩方面挑戰(zhàn)一方面是制度轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，就像汽車要拐彎，路又顛簸，90%的民營企業(yè)都死在這上面;另一個(gè)挑戰(zhàn)，就是市場競爭的挑戰(zhàn)，但我覺得這上面死掉的企業(yè)并不多。因?yàn)橹袊麄€(gè)市場在不斷發(fā)展擴(kuò)大，看上去資金鏈斷裂或者產(chǎn)品積壓賣不出去，好像是市場原因，但大部分是深層次制度上的原因。
目前，我們確定了一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展方式，總結(jié)起來就是低風(fēng)險(xiǎn)、中速度、高回報(bào)。大家都說做企業(yè)是馬拉松，但忽視了一點(diǎn)，所謂馬拉松，只有開頭和結(jié)尾的時(shí)候有人鼓掌，中間就是勻速不停的慢跑，很寂寞，做企業(yè)其實(shí)拼的就是寂寞。低風(fēng)險(xiǎn)就是馬拉松中間不能用百米速度跑。對(duì)房地產(chǎn)公司來說，如果僅僅是負(fù)債買地，每年總量增長很快，但是風(fēng)險(xiǎn)也很大。根據(jù)長跑的觀點(diǎn)來看，這20年如果把所有的上市公司作為一個(gè)樣板，20年的平均凈資產(chǎn)回報(bào)率只有6%左右，這就是長跑的成績。你如果跑20年能跑到7%～8%的凈資產(chǎn)收益率，就很好。
最近，每年我們都自己做體檢的工作就是把律師請過來，把過去一年來做的事情按照新的制度看一看。因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)制度轉(zhuǎn)型是個(gè)緩慢的過程，只要每年自檢一下，就不會(huì)有大事。
Q：萬通在紐約的中國中心，前前后后用去了幾年的時(shí)間才最后落實(shí)。對(duì)你來說，這些波折讓你學(xué)到了什么?
A：我們從開始有了這個(gè)想法，到簽約一共5年多。5年我去了30多次紐約，電話會(huì)議打了1800個(gè)小時(shí)，是個(gè)典型的慢功。但是這個(gè)過程有一個(gè)好處，尤其7號(hào)樓受挫折以后我們還沒停，今天7號(hào)樓的老板對(duì)我們心態(tài)又變得很好。在美國這種競爭的市場，你過往的堅(jiān)持和努力非常重要。加上現(xiàn)在中國中心在那邊很活躍，我們在紐約的信用大大提升，和當(dāng)?shù)刈畲蟮牡禺a(chǎn)公司、投資機(jī)構(gòu)都建立了非常好的關(guān)系，在那邊再做新項(xiàng)目的條件就比其他中國企業(yè)要好很多。我們由中國中心引發(fā)的后續(xù)效應(yīng)越來越明顯，其中一個(gè)對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的牽引就是我們提出了所謂從香港模式轉(zhuǎn)為美國模式的概念。因?yàn)槲覀冊诩~約做了6年，本身對(duì)美國大地產(chǎn)公司怎么運(yùn)作已經(jīng)很熟悉，而且這是在人均6萬美元GDP的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在國內(nèi)的大部分城市人均GDP都不到1萬美元，像狂賣樓花都是1萬美元以前的經(jīng)驗(yàn)。在這種情況下，怎樣站在未來安排今天，對(duì)于我們來說，就是學(xué)習(xí)在1萬美元到6萬美元GDP之間的所有經(jīng)驗(yàn)。
Q：您覺得中國目前的房地產(chǎn)市場與美國的房地產(chǎn)市場相比，處于什么樣的發(fā)展階段?
A：我把房地產(chǎn)行業(yè)分成三個(gè)階段，第一個(gè)階段主要就是地主加工頭，第二個(gè)階段是廠家加資本家，第三個(gè)階段是導(dǎo)演加制片。在美國整個(gè)來看，現(xiàn)在還留了一部分廠家加資本家的企業(yè)，最牛的都是導(dǎo)演加制片人的模式。從具體經(jīng)營重點(diǎn)上來看，第一階段重點(diǎn)在制造上，原料成本都是競爭要素，能買到便宜地段、能降低生產(chǎn)成本，和做鞋做衣服都是一樣的。第二階段是營運(yùn)能力，競爭焦點(diǎn)是已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)到人的身上，怎樣把品牌和服務(wù)做好。到第三個(gè)階段，叫做不動(dòng)產(chǎn)金融。很多人說做旅游地產(chǎn)做得最好的是張藝謀，如果當(dāng)初把《印象·劉三姐》周邊的地圈下來，可以帶動(dòng)多少房價(jià)?這塊地在這里已經(jīng)有幾千年了，是創(chuàng)意使這塊土地升值。所以下一個(gè)階段，創(chuàng)意就變成了核心。比如說郊區(qū)有100畝地，交給5個(gè)開發(fā)商做肯定是5種模式、5個(gè)利潤率。這就和電影導(dǎo)演一樣，最后編出來5個(gè)故事，有5個(gè)現(xiàn)金流、5個(gè)利潤、5種品牌效果，所以我們現(xiàn)在的重點(diǎn)是逐步把能力聚集到營運(yùn)和創(chuàng)意。在這種模式下，土地就變得越來越不重要。
Q：你提了很多概念，包括反周期、立體城市，以及所謂美國模式，包括中國中心在海外的發(fā)展模式，這些概念之間的邏輯關(guān)系是什么?
A：我覺得這里邊的邏輯關(guān)系實(shí)際上都是在追求突破現(xiàn)有的模式、發(fā)展的路徑，圍繞著房地產(chǎn)的創(chuàng)新。萬通是一家戰(zhàn)略先導(dǎo)型的公司，我們的戰(zhàn)略永遠(yuǎn)比執(zhí)行先導(dǎo)很多，好處是永遠(yuǎn)有方向，但是弱點(diǎn)是計(jì)劃的事永遠(yuǎn)不能百分之百地做到，都是做到了一部分。但好在永遠(yuǎn)是在正確的方向做到了一部分，這就很不一樣。有的公司是營銷導(dǎo)向型，永遠(yuǎn)是當(dāng)下營銷;有的公司是成本導(dǎo)向型，就是成本控制得很好，但是戰(zhàn)略上可能會(huì)迷失;也有的公司是資本導(dǎo)向型，在資本市場上表現(xiàn)出色，但是產(chǎn)品不是很好。
Q：你提了很多概念，包括反周期、立體城市，以及所謂美國模式，包括中國中心在海外的發(fā)展模式，這些概念之間的邏輯關(guān)系是什么?
A：我覺得這里邊的邏輯關(guān)系實(shí)際上都是在追求突破現(xiàn)有的模式、發(fā)展的路徑，圍繞著房地產(chǎn)的創(chuàng)新。萬通是一家戰(zhàn)略先導(dǎo)型的公司，我們的戰(zhàn)略永遠(yuǎn)比執(zhí)行先導(dǎo)很多，好處是永遠(yuǎn)有方向，但是弱點(diǎn)是計(jì)劃的事永遠(yuǎn)不能百分之百地做到，都是做到了一部分。但好在永遠(yuǎn)是在正確的方向做到了一部分，這就很不一樣。有的公司是營銷導(dǎo)向型，永遠(yuǎn)是當(dāng)下營銷;有的公司是成本導(dǎo)向型，就是成本控制得很好，但是戰(zhàn)略上可能會(huì)迷失;也有的公司是資本導(dǎo)向型，在資本市場上表現(xiàn)出色，但是產(chǎn)品不是很好。
戰(zhàn)略先導(dǎo)型的企業(yè)，只是保證我們走正確的路，但是我認(rèn)為走得還不夠快。要想突破這個(gè)瓶頸，一個(gè)是執(zhí)行力，一個(gè)是在創(chuàng)意上。在引領(lǐng)能力上要提升，我們現(xiàn)在有兩種選擇，一種是復(fù)制別人的模式在規(guī)模上趕超，按照今天的狀況我們只要膽子放大一點(diǎn)，把負(fù)債率提上去，立即可以鋪到全國二線、三線城市。但是這樣的結(jié)果，無非開工面積越來越大，隨著房價(jià)上漲，規(guī)模擴(kuò)大。去年和前年，很多公司突破100億、200億、300億，如果仔細(xì)研究是能力增加了還是漲價(jià)因素。我認(rèn)為1/3是漲價(jià)因素，能力是重復(fù)的，因?yàn)闆]有時(shí)間去積累能力，積累能力需要堅(jiān)持一段時(shí)間。還有一個(gè)選擇是轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型肯定會(huì)影響速度，影響增長，但我們在積聚能力，在創(chuàng)新上發(fā)展。我選擇后者。所以去年的董事會(huì)專門做了個(gè)決定，開始把萬通按科技企業(yè)來運(yùn)營。我們第一次開始提研發(fā)經(jīng)費(fèi)，按照每一年銷售金額的0.5%提研發(fā)經(jīng)費(fèi)，這樣一年幾千萬元的研發(fā)經(jīng)費(fèi)，可以做些事情了。第二，從今年3月2日開始，我們開始每年像蘋果公司一樣發(fā)布產(chǎn)品，逐步變成營運(yùn)加創(chuàng)意來帶動(dòng)萬通，做一個(gè)更有品質(zhì)的地產(chǎn)。給大家創(chuàng)造的不僅僅是滿足簡單的居住，而是未來的一種生活模式。這是我們的選擇，這樣才能夠達(dá)成低風(fēng)險(xiǎn)、中速度、高回報(bào)。
去年按照上市公司的銷售利潤率，我們排名很靠前，但是我覺得沒有用，我認(rèn)為這個(gè)模式?jīng)]創(chuàng)新，持久不了。我們應(yīng)該更主要地去追求創(chuàng)新，比如說我們通過研發(fā)經(jīng)費(fèi)的支持，每年發(fā)布一個(gè)新產(chǎn)品，每年集中攻一個(gè)技術(shù)上、產(chǎn)品上的難關(guān)。這樣10年以后，我們就在整個(gè)行業(yè)里是營運(yùn)和創(chuàng)新產(chǎn)品領(lǐng)先的一個(gè)公司。這個(gè)時(shí)候規(guī)模多大，對(duì)我來說不重要。
Q：你個(gè)人非常善于處理復(fù)雜的關(guān)系，在復(fù)雜的局面里，永遠(yuǎn)能夠找到一個(gè)大家都能夠接受的答案，這是怎么做到的?
A：在中國把所有的事情處理得絕對(duì)好很難，我覺得有兩個(gè)方法：第一，就是我們通常講的吃虧。人為什么能吃虧呢?無非兩個(gè)原因：或者是有更大的企圖，或者更長遠(yuǎn)的利益追求，也就是說不爭眼下，而爭未來，不爭近而爭遠(yuǎn)，不爭錢而爭是非。第二個(gè)方法，就是盡可能地對(duì)過去的事件、人物，保持歷史的眼光，這就是所謂大歷史觀。我在讀初中的時(shí)候，一個(gè)老師跟我講了一句話，一直挺影響我。他就說你要做事情，要學(xué)兩門學(xué)問，第一門就是學(xué)歷史，歷史是望遠(yuǎn)鏡，學(xué)歷史就能夠站得高，看得遠(yuǎn)，看見別人沒看見的地方。第二、學(xué)哲學(xué)，學(xué)哲學(xué)是宇宙觀，你知道大是非。所以今天能處理好這些事情，本質(zhì)上我覺得是由于理想引導(dǎo)了長遠(yuǎn)的一個(gè)眼光，使你具有一個(gè)長期的歷史觀。沒有歷史觀的人，不知道后面還有什么，有機(jī)會(huì)就會(huì)驕奢淫逸、盛氣凌人。
還有一點(diǎn)，我說跟毅力有關(guān)。即使是這些道理都明白了，還是有人扛不住。這個(gè)毅力，就是人有時(shí)候也會(huì)有脆弱的時(shí)候，一個(gè)人到底怎樣能夠在長期痛苦的現(xiàn)實(shí)中掙扎，除了靠理想指引以外，還有很大的因素就是我們通常的心理、性格，和你自身的精神狀態(tài)和你從小養(yǎng)成的習(xí)慣。我是陜西西安出生的，陜西人本身就執(zhí)著。我從18歲考上大學(xué)開始，就開始長跑，一直跑到1989年才停下來，每天早上跑一小時(shí)，風(fēng)雨無阻，出差、下雨也跑。這個(gè)毅力，你平時(shí)不感覺，但是內(nèi)心對(duì)這種長期堅(jiān)持的事還是有感覺。去年我為了紀(jì)念自己的50歲生日，決定再折騰一回，去臺(tái)灣騎自行車。別人認(rèn)為挺怪，9天騎1100公里，對(duì)我來說沒啥。1987年我騎過2000公里，還是騎破自行車，我在性格上已經(jīng)不恐懼這種長期堅(jiān)持的事。萬通現(xiàn)在是19年歷史，有7年都是負(fù)資產(chǎn)，但是我沒有退縮，沒有卷款逃跑。在最困難的時(shí)候，幾十個(gè)債權(quán)人過年前派人來催賬，把唾沫吐在桌子上。毅力當(dāng)然也受理想牽引。蘇軾說，人先必有堅(jiān)韌不拔之志，才有堅(jiān)韌不拔之力。志和力這兩件事，現(xiàn)在我體會(huì)，實(shí)際上是因果關(guān)系。人奮斗，尤其是在不確定的環(huán)境中，仿佛是在黑暗隧道跋涉。理想是什么呢?就是黑暗里的光明，只要有一點(diǎn)光亮人就不恐懼，人就會(huì)有走下去的理由，人才有毅力。
