明年樓市進(jìn)入調(diào)控關(guān)鍵期 防反彈將是重點(diǎn)

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  • 2011-12-21 16:07:30
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2011我國房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了強(qiáng)有力的挑戰(zhàn),在調(diào)控政策壓力下,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了明顯的變化,過熱的市場(chǎng)已經(jīng)開始降溫,過高的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了緩漲,地王現(xiàn)象消失。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,加快普通商品住房的建設(shè),擴(kuò)大有效的供給,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。sf

怎樣解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)?如何看待2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控政策取得的效果?又如何把握2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策走勢(shì)?面對(duì)一連串的問題,上海證券報(bào)專訪了住建部政策研究中心副主任王玨林。sf

相比之下sf

 

今年是個(gè)不錯(cuò)年頭sf

記者:在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下,全國房?jī)r(jià)降聲一片,成交量更是大幅下滑,您如何看待今年的市場(chǎng)調(diào)整?sf

王玨林:2011年1—11月,全國商品房銷售面積達(dá)到8.959億平方米;房地產(chǎn)開發(fā)投資55483億元,同比增長29.9%;房?jī)r(jià)各地差異不同,變化較大,一線城市處于滯漲微降態(tài)勢(shì),二、三線城市還在上漲,但漲幅趨緩;土地銷售量和價(jià)格下降的比較明顯。sf

這些數(shù)據(jù)與歷史的數(shù)據(jù)比較,前11個(gè)月商品房的銷售量已經(jīng)超過了2007年商品房銷售量7.62億平方米和2008年商品房銷售量6.21億平方米的水平,接近2009年商品房銷售9.37億平方米的水平。還有一個(gè)月的時(shí)間,很超過2009年的商品房銷售水平。2009年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非常熱、非常好的一年,尤其是下半年,很多城市不斷出現(xiàn)地王。sf

所以,2011年與往年相比較,對(duì)樓市來說還應(yīng)當(dāng)算是一個(gè)不錯(cuò)的年頭。從2011年1—11月份房地產(chǎn)開發(fā)同比增長29.9%的投資規(guī)模來看,這里面雖然有增加保障性住房建設(shè)數(shù)量的因素,但與歷年相比,增加比例還是比較高的,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了2005年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)平均投資同比增長23.67%的水平。這也說明雖處在調(diào)控政策的高壓下,房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的信心仍然存在。sf

對(duì)于房?jī)r(jià),2011年1—11月份全國商品房的銷售價(jià)格還是保持上升勢(shì)頭,穩(wěn)中有降的都是一線城市,如北京、上海、深圳、廣州等普遍出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊降的現(xiàn)象,雖然降幅不大,但折射出一種趨勢(shì),也釋放出一個(gè)信號(hào),高幅度增長的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始逐漸的遠(yuǎn)去。sf

高房?jī)r(jià)得以遏制的主要原因,是國家實(shí)行了有力的調(diào)控政策。這次調(diào)控概括為三點(diǎn):針對(duì)性強(qiáng)、力度大、上下行動(dòng)一致,效果好過以往。前兩年住房?jī)r(jià)格高位膨脹,是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快,國家投資過快、規(guī)模過大,城鄉(xiāng)居民消費(fèi)過于集中造成的;還有就是由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理造成的。限貸控制了房地產(chǎn)投資規(guī)模和開發(fā)速度,限購擠出了投資性購房消費(fèi),緩解了市場(chǎng)供需矛盾。sf

總的來說,2011年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)的一年,與前兩年比較雖然有所起伏,但已經(jīng)開始向健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

樓市若反彈sf

整體經(jīng)濟(jì)將受影響sf

記者:中央政府對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)有多次調(diào)控,但只有此輪調(diào)控取得明顯成效,特別是“限購令”的影響非同一般,對(duì)此您如何看?sf

王玨林:國務(wù)院在今年1月份針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了“國八條”,要求“直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和房?jī)r(jià)漲幅較快的城市都要采取限購措施”。sf

限購是為了緩解住房市場(chǎng)上的求大于供的矛盾,減少投資性購房所占比例,為剛性住房需求提供更多的房源。限購政策屬于行政管理措施,在市場(chǎng)不發(fā)達(dá)或者不成熟的階段,通過強(qiáng)化行政管理,穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展,這樣會(huì)保證市場(chǎng)健康和穩(wěn)定。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展到一定的程度或發(fā)展得比較成熟,采取行政手段管理市場(chǎng)是不會(huì)起到什么作用的。現(xiàn)階段限購措施能夠起到一定的作用,也就說明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)階段,市場(chǎng)還不成熟。sf

限購政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是很大的,因?yàn)樗扇〉氖桥懦k法,也就是將一部分購房消費(fèi)者排除在市場(chǎng)之外,雖然這是階段性管理措施,但畢竟影響到了賣方的利益。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的求大于供的矛盾特別突出,采取限購措施能夠起到緩解市場(chǎng)供需矛盾的作用,但不會(huì)影響市場(chǎng)的發(fā)展,因?yàn)樗鼉H僅起到緩解矛盾作用,還不能說市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到了平衡。sf

記者:2012年是實(shí)施“十二五”規(guī)劃的第二年,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵一年,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控。對(duì)于未來的政策調(diào)控,您怎么看?sf

王玨林:從2005年開始,國家就開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,出臺(tái)了若干項(xiàng)政策,想了許多辦法,到今年才初步取得成效,可見今天的成果的確來之不易,要鞏固調(diào)控成果,需要政策持續(xù)性和穩(wěn)定性。sf

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策正處現(xiàn)在時(shí),還沒有到達(dá)終點(diǎn),不會(huì)停止,只能前行。這是基于三點(diǎn)看法:首先,我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快速度發(fā)展,為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控留得了時(shí)間和空間;二是我國通貨膨脹的壓力還很大,物價(jià)指數(shù)還在高位運(yùn)行,住房也屬于其中的一個(gè)分子;三是全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況并不是太壞,基本上能保持在較好的水平。sf

我認(rèn)為,2012年防市場(chǎng)過熱、防房?jī)r(jià)返彈仍會(huì)成為未來的重點(diǎn)。前些年幾次調(diào)控已經(jīng)驗(yàn)證,一旦調(diào)控政策放松,房?jī)r(jià)就會(huì)迅速返彈,它帶來的損失不僅僅是在房地產(chǎn)市場(chǎng),傷害的也不僅僅是消費(fèi)者,影響的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定?,F(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,國家已經(jīng)付出了很大成本,不能使這些成本浪費(fèi),要達(dá)到應(yīng)當(dāng)達(dá)到的效果。一旦市場(chǎng)過熱,房?jī)r(jià)漲幅過快,就會(huì)破壞經(jīng)濟(jì)秩序、市場(chǎng)秩序和分配關(guān)系,后果是非常嚴(yán)重的,無法挽救的。所以,防市場(chǎng)過熱、防房?jī)r(jià)返彈仍會(huì)成為未來的重點(diǎn)。

調(diào)控會(huì)持續(xù)sf

不會(huì)加重、加碼sf

記者:調(diào)控之下,很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)快失去信心,您是怎么看2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的?sf

王玨林:我對(duì)2012年我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是滿懷信心的,理由有三。一是,調(diào)控政策會(huì)持續(xù),不會(huì)加重、加碼;二是房?jī)r(jià)漲幅變化不會(huì)太明顯,個(gè)別樓盤或區(qū)域變化會(huì)較大;三是觀望氛圍會(huì)減弱,銷售量會(huì)有所提升。sf

再者,2012年,融資難、貸款難會(huì)成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。sf

可以說,我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是銀行培育長大或壯大的,前幾年銀行追著企業(yè)放貸,今年是企業(yè)追著銀行要貸都要不來,大型房地產(chǎn)企業(yè)融資路子多些,中小企業(yè)在融資方面遇到的困難更大,再加上房屋銷售不暢,融資已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大困難。買房貸款也遇到了困難,有些銀行抬高了貸款入門條件,有些銀行延長了貸款的時(shí)間,這樣不僅制約了投資性購房需求,同時(shí)也影響了剛性購房需求。融資難、貸款難會(huì)成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素,要使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定,居民貸款購房方面需要得到金融部門的支持。 s

 

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