2012年樓市限購不退出 房產(chǎn)稅試點(diǎn)極可能擴(kuò)編

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  • 2011-12-22 21:07:19
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在2011年對樓市起到明顯效果的限購政策將在2012年繼續(xù)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì),地方層面,繼深圳、海口、福州、長春、廣州和佛山等城市后,北京、廈門和青島也表態(tài)明年將繼續(xù)限購。sf

中銀國際分析師周路稱,堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)以及保障房重心向分配管理轉(zhuǎn)移,將是明年行業(yè)的政策主基調(diào)。sf

 

“限購2012不放松,一線樓市拐點(diǎn)已經(jīng)明確。”北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì),京滬在6-12個(gè)月內(nèi)房價(jià)還有可能有10%-20%的下調(diào),而一線城市對全國的示范作用非常大,不僅在政策執(zhí)行力度上,在房價(jià)下調(diào)過程中也會明顯影響全國。sf

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智則表示,現(xiàn)在去討論調(diào)控放松不放松已經(jīng)毫無意義,不過適當(dāng)微調(diào)的空間還是存在的,譬如對首套房的利率和首付政策,對別墅和高價(jià)商品房是不是可以有條件的放開限購,但這些政策的調(diào)整需要中央層面發(fā)話,地方政府的任何改變都會由于輿論的反彈而被打回原形。sf

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)則進(jìn)一步認(rèn)為,上海和北京都在利用調(diào)控降低對房地產(chǎn)的依賴。過去房地產(chǎn)增加值對上海經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度曾達(dá)到15%,今年前三季度,這個(gè)數(shù)字已經(jīng)下降為8%,這表明部分省市正在調(diào)整政策方向,對房地產(chǎn)采取去“支柱化”,去“土地財(cái)政”。sf

在限購繼續(xù)的同時(shí),房產(chǎn)稅試點(diǎn)明年或?qū)U(kuò)大。sf

據(jù)江蘇省財(cái)政廳有關(guān)人士介紹,江蘇在開征房產(chǎn)稅“技術(shù)環(huán)節(jié)上已不存在問題”,相關(guān)系統(tǒng)的“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)持續(xù)數(shù)載,現(xiàn)在就等住建部門的房產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。據(jù)本報(bào)記者了解,除江蘇南京等地外,全國數(shù)十個(gè)城市已就房產(chǎn)稅空轉(zhuǎn)數(shù)年。住建部近年來推進(jìn)的40城市個(gè)人住房信息登記系統(tǒng)也已漸趨成熟。sf

據(jù)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康介紹,房產(chǎn)稅在重慶和上海的試點(diǎn),都取得了效果。“今年在重慶和上海兩地的高端不動(dòng)產(chǎn),都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價(jià)格趨穩(wěn),這就是很明顯的正面效應(yīng)。”sf

具體地,重慶方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,前十個(gè)月的高端住房成交量已經(jīng)下降28%;上海通過在房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案里面設(shè)計(jì)一個(gè)很小的杠桿,即中心區(qū)域的稅率是0.6%,周邊區(qū)域的稅率是0.4%,這個(gè)些微的差距就使成交大量被引流到周邊區(qū)域。另外,有“人均60平方米”和“均價(jià)兩倍”這樣的數(shù)量界限來區(qū)分不同的稅負(fù),明顯促進(jìn)了小戶型的銷售占比上升和均價(jià)的平穩(wěn)。sf

目前來看,房產(chǎn)稅的直接影響雖然不大,但房產(chǎn)稅擴(kuò)大及加碼的預(yù)期正逐漸影響投資行為。“最近投資客掛牌拋房的數(shù)量激增,一是看清了房價(jià)下跌的趨勢,二是擔(dān)心房產(chǎn)稅繼續(xù)加碼,持有成本繼續(xù)上升。”上海一家大型中介人士對本報(bào)記者說,上海不少豪宅新房近期出現(xiàn)單月零成交,二手豪宅則出現(xiàn)明顯的降價(jià)拋售跡象,議價(jià)空間甚至高達(dá)20%。sf

據(jù)賈康透露,年底財(cái)政部、發(fā)改委、住建部等部門將對重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié),屆時(shí)再討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市可能會在已實(shí)行限購令的城市中選出,沿海一些二三線城市極有可能成為備選的試點(diǎn)城市。張大偉稱,特別是北京和武漢,其新購非普通住宅很可能是試點(diǎn)的范圍,目前也只有這兩個(gè)城市把這一類給甄別清楚了。sf

周路表示,房產(chǎn)稅極有可能在明年擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,不過這不代表房產(chǎn)稅將取代限購,或許房產(chǎn)稅的鋪開和限購的退出并不互為先決條件,未來一段時(shí)間可能是兩者共存的局面。

當(dāng)前,樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期,調(diào)控效果初步顯現(xiàn),諸如限購等行政色彩較濃的調(diào)控手段,究竟何時(shí)會退出,備受市場關(guān)注。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議也再次重申“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房價(jià)合理回歸”,在樓市調(diào)控不會放松的政策基調(diào)下,房產(chǎn)稅等被業(yè)內(nèi)期待很久的調(diào)控杠桿被寄予厚望。sf

對于中國樓市,房產(chǎn)稅究竟是一副什么樣的“藥方”,能否有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?sf

房產(chǎn)稅是引導(dǎo)公眾合理住房需求,穩(wěn)定樓市調(diào)控效果的“降溫藥”。持續(xù)近兩年的房地產(chǎn)市場調(diào)控,在多項(xiàng)措施的綜合作用下,調(diào)控成效初步顯現(xiàn),前期大幅上漲的房價(jià)初步得以遏制,部分地區(qū)高房價(jià)開始松動(dòng),此時(shí)如果推進(jìn)目前僅在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅,可以起到房地產(chǎn)市場從嚴(yán)厲調(diào)控向常態(tài)發(fā)展回歸的效果,并能進(jìn)一步穩(wěn)定調(diào)控效果,為房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫。之所以這么說,一方面在于,房產(chǎn)稅可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的需求端,有利于引導(dǎo)公眾合理的住房消費(fèi)需求,買房時(shí)作出理性選擇。另一方面,當(dāng)前樓市調(diào)控中的限購措施,屬于一項(xiàng)行政色彩濃厚的調(diào)控手段,從長期看,必然是一項(xiàng)過渡性措施,而房產(chǎn)稅作為經(jīng)濟(jì)手段,被認(rèn)為可以成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制,能夠逐步代替未來必然退出的“限購令”。重慶市市長黃奇帆就曾明確表示,從長遠(yuǎn)看,房產(chǎn)稅對房價(jià)的抑制作用有一個(gè)較長周期,是法制化、市場化的舉措,而限購只是一種短期的行政辦法,一旦房產(chǎn)稅全國推廣抑制房價(jià)的效果開始顯現(xiàn),限購自然會逐漸淡出市場。sf

房產(chǎn)稅是補(bǔ)充地方財(cái)政收入,化解地方政府“土地財(cái)政依賴癥”的一劑“溫補(bǔ)藥”。高房價(jià)的一個(gè)重要原因,是持續(xù)攀升的土地價(jià)格,這背后利益,是被市場廣泛詬病的地方政府對“土地財(cái)政”的依賴。但此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控,在促進(jìn)房價(jià)合理回歸同時(shí),也讓一直升溫的土地市場逐漸降溫,今年各地方在土地出讓上的收入開始掉轉(zhuǎn)急下。有數(shù)據(jù)顯示,今年前11個(gè)月,全國130個(gè)主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億元,與去年同期相比減少了5200億元,減少了30%,如果計(jì)算全國所有城市,則今年土地財(cái)政將可能減少上萬億元。實(shí)際上,從國外經(jīng)驗(yàn)看,作為一個(gè)完善地方稅制的舉措,房產(chǎn)稅是支撐基層政府財(cái)力的主要稅種,對縣級及以下公共教育、醫(yī)療等支出,房產(chǎn)稅都是重要支柱。對于我國而言,房產(chǎn)稅將是財(cái)稅配套改革中的重要一環(huán),未來同樣有望成為地方稅體系中穩(wěn)定的支柱型財(cái)源,為地方政府完成保障房建設(shè)等民生項(xiàng)目支出提供財(cái)力。sf

房產(chǎn)稅還是發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅再分配調(diào)節(jié)作用,調(diào)節(jié)財(cái)富分配的“調(diào)理藥”。迄今為止,我國還沒有真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅,這就很難有效地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入分配和貧富差距的作用。而房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種,在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,客觀上將增加擁有多套房、高檔住房的高收入階層的稅負(fù),所征稅金轉(zhuǎn)而用于地方投入或扶助低收入階層,這種再分配的調(diào)節(jié)作用,對于推進(jìn)我國收入分配合理化,具有重要意義。目前,全球有130多個(gè)國家和地區(qū)都對住房征收房產(chǎn)稅,并把房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要工具。因此,從長遠(yuǎn)看,房產(chǎn)稅試點(diǎn),不僅是稅制改革的一個(gè)突破,更是從資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅,加大房產(chǎn)持有成本,進(jìn)而分好社會財(cái)富的“蛋糕”的有效“藥方”。sf

盡管房產(chǎn)稅對于穩(wěn)定樓市調(diào)控成效、化解地方政府“土地財(cái)政”依賴、調(diào)節(jié)財(cái)富分配等均有較好療效,但不能忽視的是,房產(chǎn)稅非但不是“萬能藥”,而且如果運(yùn)用不當(dāng),還會有相當(dāng)?shù)母弊饔谩K?,到目前為止,盡管各界對房產(chǎn)稅呼聲較高,但全國還只有上海、重慶兩個(gè)城市在進(jìn)行試點(diǎn),未來試點(diǎn)范圍如果要擴(kuò)大,必然需要有周全的制度設(shè)計(jì)與機(jī)制保障。sf

有專家就表示,房產(chǎn)稅方案設(shè)計(jì)上應(yīng)注重“漸進(jìn)”要領(lǐng),不求一步到位。這一謹(jǐn)慎的考慮,在上海和重慶的試點(diǎn)方案中已經(jīng)充分體現(xiàn)。另一方面,房產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步擴(kuò)大,涉及人群眾多,會否出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象以及存在重復(fù)征稅的問題,這也必須周全考量。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào),財(cái)政政策要繼續(xù)完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。這也意味著,在房產(chǎn)稅試點(diǎn)有望進(jìn)一步擴(kuò)大的同時(shí),部分稅種必然將逐步取消或調(diào)整,以達(dá)到讓利于民,完善收入分配格局的效果。

 

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