上海新版普通住房標(biāo)準(zhǔn)將從3月1日起正式實(shí)施。新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，本市交易環(huán)節(jié)的普通住房將大幅度增加，特別是外環(huán)外的住宅將成為最大的受益對(duì)象，而這一區(qū)域?qū)⑹撬^“剛需”的主要購(gòu)房區(qū)域。
標(biāo)準(zhǔn)：調(diào)整后更合理
昨晚，市房管、規(guī)土等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確自2012年3月1日起，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于160萬(wàn)元/套。
新標(biāo)準(zhǔn)中格外值得注意的是：“實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下”，這是此前并未有所提及的。分析人士認(rèn)為，這旨在說(shuō)明若要普通住宅達(dá)標(biāo)，除了總價(jià)要符合新的標(biāo)準(zhǔn)外，房屋的均價(jià)達(dá)標(biāo)更是關(guān)鍵的前提。從總價(jià)、均價(jià)兩大方面對(duì)普通住宅進(jìn)行衡量，說(shuō)明此次的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案較此前的更為全面合理。
限購(gòu)令：繼續(xù)執(zhí)行
本市現(xiàn)行普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2008年11月調(diào)整的，實(shí)際成交價(jià)格按照內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的低于245萬(wàn)/套，內(nèi)外環(huán)間的低于140萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于98萬(wàn)元/套三檔劃分。
為何要出臺(tái)新版的標(biāo)準(zhǔn)，市房管局表示：一是老標(biāo)準(zhǔn)至今已執(zhí)行超過(guò)三年，期間本市住房市場(chǎng)價(jià)格和物價(jià)都發(fā)生了較大的變化，普通住房占比下降，適時(shí)調(diào)整迫在眉睫。二是今年上海將繼續(xù)全面貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一系列政策和措施，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，有利于在交易環(huán)節(jié)增加普通商品住房供應(yīng)，也有利于引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)。
外環(huán)外：受益最大
調(diào)整后哪一區(qū)域?qū)⒊蔀樽畲笫芤嫒后w？根據(jù)對(duì)近年來(lái)每個(gè)區(qū)域?qū)嶋H成交價(jià)格的測(cè)算和評(píng)估，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于160萬(wàn)元/套。普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，本市交易環(huán)節(jié)的普通住房將大幅度增加。特別是外環(huán)外，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度達(dá)到63%，更多居民合理、自住性需求可享受優(yōu)惠政策。
有業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)整后符合要求的普通商品房比重將由原來(lái)的80%上升至94%，調(diào)整后價(jià)格可釋放出15%的交易量。以2011年12月二手成交數(shù)據(jù)為例，根據(jù)現(xiàn)有（2008年）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，符合普通住宅要求，內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)成交比重為85%、內(nèi)外環(huán)線(xiàn)間成交比重為82%、外環(huán)線(xiàn)外成交比重為77%。如果按照新標(biāo)準(zhǔn)，這三個(gè)比例將分別調(diào)整為92%、93%和96%。
購(gòu)房者：享稅收優(yōu)惠
標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，購(gòu)房者將享受多項(xiàng)稅收優(yōu)惠。其一是契稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅（減半后稅率為1.5%）；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按照1%稅率征收契稅。其二是營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅（非普通住房的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅）。另外，在個(gè)人所得稅方面，個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房按照規(guī)定繳納稅收。
