日前，央行發(fā)布的《2011年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》表明，對房地產(chǎn)的貸款政策嚴重偏向保障性住房的開發(fā)，而在商品房市場大量削減，這也是導致房企不得不通過降價或其他融資手段來回籠資金的一個主要因素。
從長期來看，銀行不可能像過去一樣支持高杠桿的房地產(chǎn)投資，對房地產(chǎn)尤其是普通住宅的去投資化將成為一種趨勢，也就是說針對2套或3套住宅的限貸可能會是一種長期政策。
在貸款驟減的同時，房地產(chǎn)行業(yè)直接融資的比例將會不斷增加，信托、股權(quán)基金將會在今年找到較大的發(fā)展空間。
銀行撤梯子
在中國，銀行作為國家扶植產(chǎn)業(yè)的一個調(diào)節(jié)器，對于行業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，在中央政府三令五申的調(diào)控房地產(chǎn)的政策下，曾經(jīng)在銀行眼中香餑餑的房地產(chǎn)逐步被孤立。
“泡沫太大，盡管銀行做了各種壓力測試，但是一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機，將會出現(xiàn)不可挽救的損失。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
從提高首付到縮減開發(fā)貸，從資金監(jiān)管到支持保障房建設(shè)，近兩年來銀行從房地產(chǎn)商品開發(fā)領(lǐng)域撤資的脈絡(luò)逐步清晰。
央行公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年全年房地產(chǎn)累計新增貸款共1.26萬億元，較前一年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較上年下降8.5個百分點。其中，2011年末保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，2011年銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域新增貸款規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，而保障房建設(shè)的主體是地方政府融資平臺，由于有土地收益和地方稅收作為隱形擔保，是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)客戶，銀行更樂意將貸款投放在保障房建設(shè)上。
這一情況在北京市場表現(xiàn)得更為清晰。截至2011年12月末，北京市保障性住房開發(fā)貸款比年初增加189.7億元，新增額占全部住房開發(fā)貸款新增額的82.6%。個人住房貸款余額3550.5億元，比年初增加73.6億元。其中，用于購買新房的個人住房貸款比年初減少7.7億元，用于購買二手房的個人住房貸款比年初增加81.2億元。
“杠桿率達到歷史最低，代表了房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力驟升。”北京中原地產(chǎn)市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然去年底存款準備金率首次下調(diào)，增加了4000億元的市場流動性，但是對房地產(chǎn)市場來說，資金壓力依然比較大。、
直接融資興起
在沒有銀行這棵大樹的遮蔽，房地產(chǎn)業(yè)的資金危機逐步顯露出來，其中綠城的境況最能說明問題。
“其實綠城當初的困難并沒有這么大，如果不是銀監(jiān)會徹查其房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，導致銀行停止對其發(fā)放貸款，綠城不會走到變賣項目的境地。”高和投資董事長蘇鑫表示。
在銀行大規(guī)模削減貸款的背景下，信托融資成為開發(fā)商的救命稻草。“好多房地產(chǎn)公司的老總?cè)侵苯语w到我們公司，每天跟著我們的員工一起上下班，希望信托早點發(fā)出來。” 建銀精瑞董事長李曉東向記者表示。
據(jù)中金公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托估計為5000億元，占到存量信托的70%。由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限多在1.5年到3年之間，尤以2年期限的產(chǎn)品居多，所以2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付規(guī)模較大，達到1172億元，其中今年3月、6月、7月和8月為兌付高峰。
對于房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力，業(yè)內(nèi)還是抱有比較樂觀的態(tài)度。主要是由于信托產(chǎn)品分散在各個項目公司上，對于房企的總體沖擊并不大。
同時，出讓股權(quán)變賣項目也成為了房企渡危機的一種手段。在去年出讓了上海外灘地王、無錫地王等一批項目，綠城近日又表示將繼續(xù)出讓總價約為60億元的項目來化解自身危機。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計幾大產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，截至1月28日，今年1月新增掛拍的房地產(chǎn)股權(quán)近10宗，合計市值近20億元，而目前累計掛拍可售的項目產(chǎn)權(quán)及股權(quán)也創(chuàng)造了最近的新高，其中僅北京產(chǎn)權(quán)交易所及上海產(chǎn)權(quán)交易所可售的產(chǎn)權(quán)股權(quán)宗數(shù)就達到了32宗，市值超過了50億元。
2011年交易市場共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過1500億元。并購案例激增與房企資金鏈緊張不無相關(guān)，不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項目等實物資產(chǎn)實屬不得已的“斷腕”求生。非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。
西部樓市成新掘金點
在第一次限購風波下，不少企業(yè)把戰(zhàn)線轉(zhuǎn)向了二三線城市，成為了抵御調(diào)控的成功戰(zhàn)略，那么在限購限貸成為常態(tài)的情況下企業(yè)新的掘金點在哪里？
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年東部地區(qū)商品房銷售面積比上年增長0.1%；銷售額比上年增長3.8%。中部地區(qū)商品房銷售面積比上年增長11.3%；銷售額比上年增長29.4%。西部地區(qū)商品房銷售面積比上年增長8%；銷售額比上年增長23.9%。西部樓市的紅紅火火與東部地區(qū)的寒氣逼人形成鮮明對比。
2011年中西部區(qū)域商品房均價分別上漲16.3%和14.7%，遠超東部區(qū)域3.7%的房價漲幅，即使在年初中央對40余個城市實施了嚴厲的限購和限貸政策，中西部區(qū)域的房價依然保持了平均15%以上的增長。而東部區(qū)域3.7%的房價漲幅基本上符合調(diào)控預期，顯示出調(diào)控政策的作用體現(xiàn)出巨大的區(qū)域差異特征。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2011年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長27.2%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長25.5%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長32.8%。從房地產(chǎn)未來供應來講，西部地區(qū)的市場供應將會優(yōu)于東部地區(qū)。
高通智庫研究院陳翔認為，在中西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中將會有很多便利條件。首當其沖便是中西部地區(qū)城市大都不在限購行列，普通居民剛需強烈，住宅產(chǎn)品便于銷售。其次，中西部地區(qū)土地及勞動力成本較為低廉，便于房企快進快出，加快周轉(zhuǎn)率。第三，西部地區(qū)礦產(chǎn)豐富，可以通過附帶投資當?shù)氐V業(yè)提升房企的融資能力，諸如銅、鋅等有色金屬原材料變現(xiàn)能力，遠遠強于普通的商品住宅，即使尚不能開采，也可以憑借礦產(chǎn)開發(fā)權(quán)向銀行抵押，銀行對礦產(chǎn)開發(fā)類貸款的評估，往往按照企業(yè)的股權(quán)價值判斷，這使得企業(yè)從銀行獲得的貸款金額會更高。
