最近，安徽省蕪湖市出臺(tái)了取消購(gòu)房契稅并提供購(gòu)房現(xiàn)金補(bǔ)貼的政策，結(jié)果三天內(nèi)就被叫停。可是，在金融政策上，央行卻表示要支持首套房貸需求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)則顯示，1月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比無(wú)一上漲。綜合來(lái)看，中國(guó)樓市既不會(huì)硬著陸，也不大可能有報(bào)復(fù)性的上漲，軟著陸幾乎是必然結(jié)果。
從2003年開(kāi)始，中國(guó)樓市已經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控，但因房?jī)r(jià)漲有利于土地出讓金收入的增長(zhǎng)，并能帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，調(diào)控政策往往得不到嚴(yán)格執(zhí)行。而居民旺盛的居住需求與投資需求，都是房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期推動(dòng)力。于是，房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，成為多數(shù)房企和樓市投資人的"經(jīng)驗(yàn)"。
但是，從2011年以來(lái)，中國(guó)樓市的調(diào)控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遙遙無(wú)期。更耐人尋味的是地方政府的全力執(zhí)行。政策變化的根本原因，是中國(guó)人口紅利已到拐點(diǎn)，城市化速度在下降，高房?jī)r(jià)也增加了通脹壓力。如果說(shuō)前幾次調(diào)控的政策基調(diào)是"遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲"，而本次是"促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸"。因此，全國(guó)性的房?jī)r(jià)下跌只是剛剛開(kāi)始。
歷史數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)、日本和中國(guó)香港地區(qū)都曾發(fā)生房?jī)r(jià)暴跌導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)硬著陸。中國(guó)雖然房?jī)r(jià)泡沫非常明顯，但樓市卻不會(huì)有硬著陸。
美、日的樓市硬著陸，根本原因是房?jī)r(jià)下跌發(fā)生在樓市需求基本平衡之時(shí)。而目前中國(guó)住宅仍是供不應(yīng)求的，中國(guó)傳統(tǒng)文化又對(duì)住房有著特別的偏好。房?jī)r(jià)每下跌一定的幅度，就會(huì)有部分居民的收入和儲(chǔ)蓄達(dá)到購(gòu)房的門(mén)檻。更何況中國(guó)未來(lái)十年平均GDP增速仍有望在7%左右，居民購(gòu)買(mǎi)力將不斷增長(zhǎng)。而美日地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，GDP潛在增速只有4%不到。
從政策調(diào)控基調(diào)來(lái)看，樓市硬著陸也不是調(diào)控的目標(biāo)，這從去年醞釀的三線城市限購(gòu)政策不了了之，和央行最新提出要滿(mǎn)足首套房的貸款需求就可以看得出來(lái)。
不過(guò)，奢望調(diào)控政策放松帶來(lái)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，無(wú)疑是犯了刻舟求劍的錯(cuò)誤。中國(guó)在2007年9月末的宏觀調(diào)控政策，實(shí)際已導(dǎo)致2008年9月雷曼倒閉前的中國(guó)房?jī)r(jià)下跌。2009年房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲和當(dāng)年新增貸款100%以上的漲幅，和央行大幅調(diào)低基準(zhǔn)利率，銀行又執(zhí)行七折的優(yōu)惠房貸利率有關(guān)。這種超寬松的貨幣政策已不可能重現(xiàn)，則房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲也是無(wú)源之水。
雖然房企已普遍放緩了買(mǎi)地步伐，商品房新開(kāi)工速度將大幅下降，但所謂樓市調(diào)控將拖累經(jīng)濟(jì)的說(shuō)法也是偽命題。2011年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11億平方米。假設(shè)其中80%為住宅，按每套100平方米，相當(dāng)于880萬(wàn)套。而當(dāng)年新開(kāi)工的保障房就有1000萬(wàn)套。無(wú)論是保障房還是商品房，都將產(chǎn)生對(duì)鋼鐵、水泥等行業(yè)的需求。因此保障房建設(shè)的提速，可有效對(duì)沖商品房投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。
綜合來(lái)看，投資房產(chǎn)的黃金時(shí)代已結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位也將逐步下降。
