隨著限購(gòu)、限價(jià)、銀信合作叫停等調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的輪番“轟炸”，房企現(xiàn)金流壓力不斷加碼。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將慣性下行，預(yù)計(jì)今年將有六成的企業(yè)出現(xiàn)“缺錢”。此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資難題逐漸凸顯，為緩解資金壓力，房企聯(lián)合信托公司借助發(fā)行“馬甲”信托，行房地產(chǎn)信托之實(shí)，打通融資渠道。
“這些信托主要為了逃避銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)、礦產(chǎn)、藝術(shù)品為包裝，但實(shí)際投向領(lǐng)域卻是房地產(chǎn)。這些房企要么因?yàn)橘Y質(zhì)不佳根本無(wú)法‘光明正大’地發(fā)行房地產(chǎn)信托，要么因?yàn)樾磐泄臼艿絿?yán)厲監(jiān)管，房地產(chǎn)信托無(wú)法過(guò)關(guān)。這為未來(lái)兌付埋下更大的隱患。資深信托人士劉擎告訴記者。更重要的是這些穿馬甲的信托游離于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管之外。
監(jiān)管加劇
房地產(chǎn)信托的收益也呈現(xiàn)一路飆升的趨勢(shì)。普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率全年平均預(yù)期年收益率達(dá)10.08%，遠(yuǎn)超工商企業(yè)和債券。
作為房地產(chǎn)企業(yè)的一棵救命稻草，房地產(chǎn)信托2011年的發(fā)行規(guī)?？芍^是“井噴”。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為2670.74億元，占全部信托資產(chǎn)的38%。在中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的2011年四季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中，資金信托合計(jì)46408.12億元，其中房地產(chǎn)投資占比14.83%，余額6882.3億元，僅次于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和工商企業(yè)。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托的收益也呈現(xiàn)一路飆升的趨勢(shì)，普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率從1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均預(yù)期年收益率達(dá)10.08%，遠(yuǎn)超工商企業(yè)和債券。
但是伴隨著房地產(chǎn)信托的高收益，其可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也引來(lái)監(jiān)管層的關(guān)注。
銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《信托公司凈資本管理辦法》和《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確要求信托公司在年度報(bào)告中披露凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本以及風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)等情況。遺憾的是，在2010年發(fā)布年報(bào)的56家信托公司中，僅有11家披露了這些信息，其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估仍然很難判斷。
用益信托報(bào)告顯示，今年2月份以來(lái)，已發(fā)行的信托產(chǎn)品，集中投向房地產(chǎn)、工商企業(yè)及金融領(lǐng)域，其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資規(guī)模最大。
“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到限制，主要體現(xiàn)在增量上，目前市場(chǎng)對(duì)信托產(chǎn)品需求還是很大的，開(kāi)發(fā)商在急用資金方面，主要依靠信托，但是現(xiàn)在政策在收緊，今年的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上肯定會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎一些。”某信托公司人士表示。
一位接近銀監(jiān)會(huì)的人士表示：“目前房地產(chǎn)信托審批節(jié)奏已經(jīng)較去年有所放緩，信托行業(yè)監(jiān)管已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目也采取層層審批，以控制總量。”
然而，除了監(jiān)管層的監(jiān)管外，房地產(chǎn)行業(yè)在今年也將迎來(lái)兌付大考。
中金報(bào)告顯示，截至2011年三季度末，存量房地產(chǎn)信托規(guī)模約為7000億元人民幣，2012年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2234億，總還款額約2500億元。
“房地產(chǎn)信托到期兌付風(fēng)險(xiǎn)將陸續(xù)浮出水面，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，開(kāi)發(fā)商銷售回款少于預(yù)期，對(duì)一些融資渠道較少的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，信托無(wú)疑能解決資金問(wèn)題，但是信托和項(xiàng)目緊密相關(guān)，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，將影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，后果可能無(wú)法估計(jì)。”某房地產(chǎn)企業(yè)研究中心經(jīng)理周建成告訴記者。
借道另類信托
和房地產(chǎn)信托20%的融資成本相比，其他產(chǎn)品的融資成本一般只有15%。但在現(xiàn)金流的壓力下，較低的成本也促使地產(chǎn)公司曲線融資。
盡管如此弱市下，部分房地產(chǎn)公司仍然通過(guò)改變標(biāo)的物和取消房地產(chǎn)信托名稱的方式，實(shí)現(xiàn)曲線融資。
在用益信托網(wǎng)，某信托公司發(fā)行的一款集合資金信托計(jì)劃(一期)，發(fā)行規(guī)模1.5億元，期限12月，預(yù)期年收益率9%～12.5%，受讓一家石油開(kāi)發(fā)公司——吉林省松原市聯(lián)華石油開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)收益權(quán)。抵押物為天津武清區(qū)的一塊土地使用權(quán)，以及一家房地產(chǎn)企業(yè)科亨置業(yè)100%股權(quán)，并由該房企和信托公司聯(lián)合擔(dān)保。
“投資人從信托合同中看到的信托收益率，并不是融資方的真正成本。作為投資者來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有了解這款產(chǎn)品的資金用途，這種情況下，一旦發(fā)生兌付風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很難控制。”普益財(cái)富信托研究員范杰認(rèn)為。范杰舉例說(shuō)明，比如房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)行一款產(chǎn)品，預(yù)計(jì)年期收益為8%，而開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的融資成本高達(dá)13%~15%以上，其中包含信托公司1%~2%的信托費(fèi)，以及代銷銀行1%~2%的代銷費(fèi)用，此外還有托管費(fèi)等。
這樣不以房地產(chǎn)信托的名稱，轉(zhuǎn)用經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行發(fā)售似乎并非孤例。
吉林某信托公司發(fā)行的長(zhǎng)白山26號(hào)集安配建廉租房項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃，使用水庫(kù)水面進(jìn)行抵押：“結(jié)合集安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，用成本逼近法89.96元/平方米計(jì)算，水庫(kù)水面土地價(jià)值為7300萬(wàn)元，抵押率為40.99%，可以覆蓋本信托計(jì)劃的本金和利息。”
“這些地產(chǎn)公司一般采用名下非房地產(chǎn)行業(yè)的子公司，以建設(shè)公司居多，并以銀行股作為質(zhì)押實(shí)現(xiàn)融資。在信托公司看來(lái)，對(duì)這些‘殼’公司考量的標(biāo)準(zhǔn)主要是公司資質(zhì)和負(fù)債率，資金用途因?yàn)橛匈|(zhì)押的銀行股，他們并不擔(dān)心融資方出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。”用益信托研究院岳婷認(rèn)為。“實(shí)際上這也是房地產(chǎn)信托，只不過(guò)繞開(kāi)了投資人直接的資金信托，而是采用投資人以股權(quán)投資與殼公司，由信托公司作為受托人進(jìn)行管理，然后股權(quán)過(guò)戶致信托公司。這樣操作審批難度比直接資金信托保底收益容易，而且收益和風(fēng)險(xiǎn)掛鉤。”
導(dǎo)致房企鋌而走險(xiǎn)的是房企融資成本的暴漲，“和房地產(chǎn)信托20%的融資成本相比，馬甲信托的融資成本一般只有15%。但在現(xiàn)金流的壓力下，較低的成本也促使地產(chǎn)公司趨之若鶩。”信托人士劉擎表示。監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)監(jiān)管日益嚴(yán)厲的信號(hào)一定程度上加速了信托產(chǎn)品的發(fā)行。
記者了解到，“馬甲”信托會(huì)成為監(jiān)管核查的重點(diǎn)。今年以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)加大對(duì)房地產(chǎn)信托專項(xiàng)檢查，檢查的重點(diǎn)圍繞信托資金兌付，風(fēng)險(xiǎn)摸底等，春節(jié)以前監(jiān)管部門已經(jīng)在非正式管道談?wù)擇R甲信托。
