[不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，正在給深陷膠著狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出房?jī)r(jià)深度調(diào)整的信號(hào)]
絕跡已久的“一成首付”現(xiàn)象大有卷土重來之勢(shì)，深圳、廣州、南京、武漢、合肥、惠州等地開發(fā)商紛紛“暗度陳倉(cāng)”。
由此可能帶來的房貸按揭違規(guī)操作和樓市炒作問題引發(fā)監(jiān)管部門的警惕，部分地方政府監(jiān)管部門已經(jīng)介入調(diào)查。
這一現(xiàn)象的背后是，各地樓市在調(diào)控政策的重壓下新房存量已攀升至歷史高位，消化存量和回籠資金成為開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。
從2月份以來，以“招保萬金”四大標(biāo)志房企為首的新一輪降價(jià)開始席卷全國(guó)，并帶動(dòng)多家全國(guó)性大型開發(fā)商紛紛跟進(jìn)。
開發(fā)商“變相降價(jià)”
曾在兩年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”現(xiàn)象，已經(jīng)靜悄悄在多個(gè)地方重新上演。2月25日，深圳羅湖區(qū)港澳8號(hào)項(xiàng)目開盤，現(xiàn)場(chǎng)中介人員舉著“港澳8號(hào)首付一成”的牌子引來千人圍觀。
現(xiàn)場(chǎng)工作人員解釋稱，所謂“首付一成”是指購(gòu)房者原本需要支付的三成首付，現(xiàn)在購(gòu)買則只需支付一成，剩余兩成由開發(fā)商墊付，其中一成為免費(fèi)優(yōu)惠，另外一成只需要購(gòu)房者在年內(nèi)分三次無息還清即可。
按照國(guó)家相關(guān)房貸政策規(guī)定，目前置業(yè)者第一套購(gòu)房首付不能低于三成。因此，此舉引發(fā)深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)的調(diào)查，但該部門調(diào)查結(jié)果認(rèn)定，開發(fā)商沒有違反現(xiàn)行政策，因?yàn)殂y行方面在交易時(shí)的實(shí)收款仍是首付三成。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)方面表示，港澳8號(hào)項(xiàng)目并非真正意義上的“一成首付”，而是“變相降價(jià)”以贏得購(gòu)房者。業(yè)內(nèi)人士推算，購(gòu)買港澳8號(hào)項(xiàng)目享受開發(fā)商墊付兩成，其中一成免費(fèi)的優(yōu)惠，實(shí)際相當(dāng)于打了8.8折。
該項(xiàng)目開發(fā)商隨后對(duì)外表示，港澳8號(hào)在宣傳方面存在一定偏差，雖然在宣傳用語上出現(xiàn)了“一成首付”字樣，但買房者仍需支付三成購(gòu)房款，公司并沒有幫客戶墊付兩成。不同的是，公司會(huì)贈(zèng)送相當(dāng)于一成購(gòu)房款的“家電款”，并承擔(dān)一成購(gòu)房款的一年利息。
實(shí)際上，關(guān)于開發(fā)商推出的首付優(yōu)惠活動(dòng)，正在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市不斷上演。
南京開發(fā)商此前已經(jīng)先于港澳8號(hào)推出首付優(yōu)惠措施，江北多個(gè)樓盤再現(xiàn)一成首付。天璽國(guó)際廣場(chǎng)在2月11日~3月14日期間針對(duì)首付不足的剛需客戶，推出首付一成的促銷活動(dòng)，僅需7萬元。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》從天璽國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目銷售人員處確認(rèn)，其余兩成的購(gòu)房款需要在2至3個(gè)月內(nèi)交清。保利梧桐語亦推出首套房首付一成活動(dòng)，但該項(xiàng)目銷售人員稱，最終能否享受到首付一成的優(yōu)惠，仍需要向公司申請(qǐng)。
根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，南京大華錦繡華城在2月中旬也推出首套房一成首付優(yōu)惠政策，二套房最低能享受三成首付，剩余的首付款需在5個(gè)月內(nèi)付齊。
在武漢，位于黃陂漢口巨龍大道和漢施公路交會(huì)處翰林雅居項(xiàng)目正在推行“一成首付實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想活動(dòng)”。記者以購(gòu)房者身份咨詢?cè)撲N售人員，對(duì)方稱購(gòu)房者只需要繳納一成首付，剩余兩成首付款由公司墊付，墊付購(gòu)房款在交房前一個(gè)月內(nèi)繳清即可。
此外，根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，惠州鵬達(dá)御西湖在2月份也采取了首付一成促銷措施，另外兩成首付由開發(fā)商墊付，分別在年中和年底交付；仲愷駿豪國(guó)際推出“墊首付”活動(dòng)，購(gòu)房者只需付一成首付，而另外兩成在3年內(nèi)付清，且沒有利息。
大幅降價(jià)如箭在弦
除剛需型的首套房購(gòu)房首付優(yōu)惠外，不少地方開發(fā)商在改善型住房的首付方面亦推出迂回措施，以刺激購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。
位于廣州東部的僑建御溪谷是一個(gè)別墅項(xiàng)目，在售343~1200平方米的雙拼別墅，全部以現(xiàn)樓發(fā)售，均價(jià)在1.8萬元/平方米。按照公司推出的“零利率購(gòu)房模式”要求，購(gòu)房者只需要支付四成首付就可入住，余款可在1~3年內(nèi)免息分期支付。
在合肥，關(guān)于開發(fā)商為購(gòu)房者墊付購(gòu)房款的消息頻頻見諸媒體，新華國(guó)際廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目都推出了首付最低至一成的優(yōu)惠措施，并帶來不錯(cuò)的銷售效果。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“一成首付”、“分期首付”等措施可以暫時(shí)降低首付門檻、減輕首付壓力，短期內(nèi)增加銷售以解房地產(chǎn)商緊張的資金壓力。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是開發(fā)商自我松綁以刺激成交量，但寬限時(shí)間過短，效果未必明顯。
滿堂紅(微博)戰(zhàn)略管理部高級(jí)主任沈銳培認(rèn)為，上述活動(dòng)是開發(fā)商通過降低入市門檻吸引購(gòu)房者的營(yíng)銷手法，房?jī)r(jià)并沒有實(shí)質(zhì)下降，只是開發(fā)商為購(gòu)房者提供了一些無息短期借款。
在中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜看來，上述做法不僅對(duì)買家有風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商也同樣承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闃鞘形磥聿环€(wěn)定的因素太多，一旦樓價(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，買家欠的余款可能斷供，最終開發(fā)商也會(huì)受拖累。
不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，正在給深陷膠著狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出房?jī)r(jià)深度調(diào)整的信號(hào)。
根據(jù)上?？硕鸸窘y(tǒng)計(jì)，2月份以來，包括中鐵置業(yè)等國(guó)資企業(yè)，碧桂園(微博)(微博)、雅居樂、佳兆業(yè)等民營(yíng)房企，以及藍(lán)光集團(tuán)、盛澤置業(yè)等地方房企，啟動(dòng)降價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多。降價(jià)最高幅度在7折左右。降價(jià)城市除傳統(tǒng)一二線城市外，也開始波及洛陽、慈溪、惠州等三四線城市。
2月18日，保利在上海的權(quán)重大盤保利葉語被上百位老業(yè)主圍堵售樓處，背后原因是該樓盤單價(jià)從每平方米19000元降至17000元，交房標(biāo)準(zhǔn)則從毛坯升級(jí)為精裝，考慮裝修成本則相當(dāng)于價(jià)格打了近8折。
有媒體援引保利地產(chǎn)(微博)有關(guān)負(fù)責(zé)人的消息稱，2月以來，保利地產(chǎn)在全國(guó)啟動(dòng)“喜春行動(dòng)”，進(jìn)行了幅度不小的降價(jià)促銷，涉及40多個(gè)城市的100多個(gè)項(xiàng)目。
此外，一直不愿意在價(jià)格方面讓步的招商地產(chǎn)(微博)，從2月18日至3月31日之間在全國(guó)14個(gè)城市22個(gè)在售項(xiàng)目掀起降價(jià)風(fēng)暴。招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，此次主要是為配合母公司招商局集團(tuán)140周年而集中舉行的一次品牌宣傳活動(dòng)，同時(shí)通過一定程度的價(jià)格讓利進(jìn)一步加快去庫(kù)存化，加速資金回流。
中原集團(tuán)研究中心(微博)報(bào)告稱，近期佛山、蕪湖意欲“曲線”放松調(diào)控的救市之舉被相繼叫停，已充分顯示出調(diào)控政策短期內(nèi)難有松動(dòng)。在嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，更多二三線城市的新房存量危機(jī)逐步顯露。
根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2012年1月，蕪湖、杭州、溫州、廈門等二三線城市的一手住宅存量同比呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，部分二三線城市的新房存量已攀升至歷史高位，存量消化時(shí)間也大幅拉升。南京、杭州、溫州等城市當(dāng)前的新房存量消化時(shí)間均在20個(gè)月以上，杭州甚至高達(dá)29個(gè)月。在此情況下，降價(jià)成為大勢(shì)所趨。
