招商地產(chǎn)庫存400億仍逆勢擴張 多處深陷“維權門”

  • 來源: 住在杭州網(wǎng)
  • 2012-03-08 17:49:44
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招商地產(chǎn):重返第一陣營并非易事

  3月4日下午5點左右,招商局地產(chǎn)(北京)有限公司(以下簡稱為“招商地產(chǎn)北京公司”)總經(jīng)理高興海在“公園1872”小區(qū)業(yè)主的群情激奮聲中,一聲不吭地走出了美倫會所。

  關于停車位售價問題,高興海并未能給“公園1872”小區(qū)的業(yè)主一個滿意答復,這也不是招商地產(chǎn)北京公司第一次面臨業(yè)主維權。

  業(yè)主多次聲勢浩大的維權活動,使得招商地產(chǎn)的品牌聲譽受到極大影響,但招商地產(chǎn)仍在加速跑馬圈地,希冀早日回到一線開發(fā)商的陣營。

  為此,招商地產(chǎn)最近一年內(nèi),耗資106億元逆勢拿地15幅。然而,重返第一陣營顯然并不是那么容易,招商地產(chǎn)的資金壓力和銷售壓力都很大,2011年第三季度,招商地產(chǎn)資金凈流出91億元,與此同時,其庫存量也達到歷史最高位,接近400多億元的貨值。

  面對重返第一陣營的壓力,時代周報記者詢問招商局地產(chǎn)控股股份有限公司(000024.SZ)總經(jīng)理助理王壁煒,他以“國企一般不接受電話采訪”為由婉言謝絕采訪。招商地產(chǎn)董秘劉寧則稱:“3月20日,我們要發(fā)布年報,現(xiàn)在屬于緘默期,不方便接受采訪。”

  業(yè)主抗議車位賣價太高

  3月4日下午兩點,北京朝陽區(qū)“公園1872”小區(qū)的幾十名業(yè)主,準時來到該小區(qū)的配套設施美倫會所前,參加由政府部門牽頭、開發(fā)商招商地產(chǎn)參與的談判。

  但是“公園1872”小區(qū)的業(yè)主卻無法從小區(qū)內(nèi)的大門進入美倫會所,作為小區(qū)配套的會所朝向小區(qū)內(nèi)的大門始終緊鎖,業(yè)主要求開放此門,僵持無果,只好從小區(qū)外的大門進入?yún)⒓雨P于停車位的談判。

  2月17日,開發(fā)商招商地產(chǎn)公示了“公園1872”小區(qū)的車位出售價格,并于第二天開始公開銷售,均價高達30萬元的價格,引發(fā)業(yè)主強烈不滿。

  第二天上午9點,幾十名業(yè)主齊聚“公園1872”項目售樓處,打著橫幅,抗議招商地產(chǎn)28萬元-38萬元的“天價車位”。

  2月26日,網(wǎng)上出現(xiàn)了一份蓋有招商地產(chǎn)北京公司公章的《致各大網(wǎng)絡媒體的函》,函中稱,該公司擬發(fā)售“公園1872”項目地下車位,定價及發(fā)售手續(xù)合法合理,少數(shù)業(yè)主為了“占便宜”,“捏造事實”、“發(fā)展所謂‘下線’、形式類同‘傳銷’,行為違法”、“語言有失偏頗,煽動性極強”,招商地產(chǎn)保留采取法律措施的權利,敬請各大網(wǎng)絡媒體予以支持。

  這導致部分業(yè)主采取了更加激烈的維權形式,并得到160多位業(yè)主的授權成立維權小組。

  3月4日下午4時30分,兩個半小時左右的漫長談判終于結束,但出席此次談判的高興海并不能給予業(yè)主滿意答復。當時代周報記者詢問高興海如何解決停車位的問題時,高興海稱:“我們正在解決,政府也在協(xié)調(diào),完了再和上級去匯報”。至于何時能夠給業(yè)主回復,他表示不能確定。

  第二天下午6點,時代周報記者收到招商地產(chǎn)北京公司發(fā)來的《公告》稱,該公司已發(fā)售的地下車位均取得合法銷售手續(xù),并按照12000元/平方米(建筑面積)的銷售價格在相關部門進行備案。2月18-19日公開發(fā)售的“公園1872”項目東北區(qū)地下車位,折后成交均價不足30萬/個,出售給中遠物流的車位銷售時間、位置和區(qū)域均與此次發(fā)售的東北區(qū)地下車位有顯著區(qū)別,簽約價格為20萬元/個。

  對此,社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受時代周報采訪時表示,關于車位的問題,一直產(chǎn)權不清,嚴格來說,車位是小區(qū)配套設施,屬于業(yè)主與開發(fā)商共有,開發(fā)商應該按照成本價賣給業(yè)主,而不應該再憑借停車位獲得暴利。

  全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存則有著不同的意見。他說,在北京停車位一直是個大難題,但地下車位出售是合理的,單純因為價格高低進行維權是沒有道理的,但他表示,車位出售價格應該與周邊地區(qū)價位相一致。

  從事北京房地產(chǎn)代理業(yè)務的蔡先生也表示,只要開發(fā)商取得了允許銷售車位的合法手續(xù),由于出售時間和地點等差別,價格偏高也是合理的。

  雖然關于車位的維權還沒有一個結果,但這已經(jīng)不是招商地產(chǎn)北京公司業(yè)主的第一次維權。

  此前,“公園1872”小區(qū)開發(fā)商配套的空調(diào)是老式“水機”,因繳納空調(diào)“上水費”、“卸水費”,引發(fā)業(yè)主持續(xù)兩年多的抗議。2011年,招商地產(chǎn)方面作出回應稱,從今往后10年內(nèi),不用業(yè)主繳納空調(diào)上水及卸水費,但在隨后的正式公示中,“10年”變成了“5年”,至今此事仍無進展。

  2010年6月,“公園1872”小區(qū)3號樓2005室業(yè)主楊琳起訴招商地產(chǎn)合同違約一案開庭,2011年3月17日迎來二審判決,法院判決招商地產(chǎn)向原告楊琳支付賠償款1萬元。

  招商地產(chǎn)于2004年12月經(jīng)朝陽區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司轉手,正式獲得“公園1872”項目的土地使用權,但拆遷過程中爭議頗多,因招商地產(chǎn)不愿給拆遷戶安置回遷房,遭到拆遷戶的集體抗議,甚至上升至法律程序。

  招商地產(chǎn)在北京的另一項目“嘉銘瓏原”,也不得安寧。2個月前的2011年12月28日,地處北京朝陽區(qū)與昌平區(qū)交界處的招商嘉銘瓏原項目,因涉嫌違法破壞市政綠地、私自施工開路引發(fā)周邊社區(qū)業(yè)主集體抗議。后在北京市公安局朝陽分局的調(diào)解下暫時平息,目前該開路工程處于暫停狀態(tài),但“嘉銘瓏原”售樓小姐稱今年內(nèi)將會開通。

  逆勢106億拿地沖擊第一陣營

  雖然招商地產(chǎn)在北京深陷“維權門”,但絲毫不影響招商地產(chǎn)的擴張步伐。2月14日,招商地產(chǎn)北京公司和九龍倉全資子公司大連盈致企業(yè)管理有限公司以23.7億元底價聯(lián)合競得北京朝陽區(qū)兩宗地塊,折合樓面地價12523元/平方米。

  上述地塊位于北京市朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng),緊鄰北五環(huán)及望京居住區(qū),地塊總用地面積為77702平方米,容積率為2.43,土地用途為其他普通商品住宅用地。

  從2011年12月下旬開始,招商地產(chǎn)開始在土地市場上頻頻發(fā)力。2個月之內(nèi),在武漢、青島、貴州和北京4個城市拿下10幅地塊的開發(fā)權,按其所有權益比例計算出資額,耗資高達52.12億元。

  在樓市低潮期,多數(shù)開發(fā)商放緩拿地節(jié)奏,但招商地產(chǎn)卻在土地市場上顯得極為大膽,大手筆頻出。從2011年1月至今,招商地產(chǎn)已經(jīng)拿下15幅地塊,土地價款高達106.65億元,超過了其2011年銷售額的一半,相比2010年更是翻了數(shù)倍,新增可開發(fā)建筑面積超過了320萬平方米。據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團統(tǒng)計,招商地產(chǎn)2011年的銷售面積約為122萬平方米。

  一向以穩(wěn)健著稱的招商地產(chǎn)風格突變,發(fā)生在高層變動之后。2011年2月份,招商地產(chǎn)原總經(jīng)理林少斌升任董事長,原副總經(jīng)理賀建亞升任總經(jīng)理,原董事長孫承銘則調(diào)往招商局集團擔任副總裁一職,分管地產(chǎn)業(yè)務。招商地產(chǎn)在集團內(nèi)部實質(zhì)性地升為一級公司,與金融、交通運輸以及基礎設施建設等形成三駕馬車之勢。

  接著在去年3月份,招商地產(chǎn)便宣布成立深圳招商商置投資有限公司,意欲加大商業(yè)地產(chǎn)投入,進入“住宅開發(fā)+商業(yè)開發(fā)與持有”綜合服務開發(fā)模式,對房地產(chǎn)板塊進行加速。

  去年5月,招商地產(chǎn)便在鎮(zhèn)江豪擲30.1億元獲得30萬平方米土地。去年12月,在首次進軍武漢8個月之后,又在當?shù)赝度?4.1億元,拿下總建筑面積超過百萬平方米的3幅地塊。加上北京來廣營地塊,三次出手就花掉了近88億元。

  在去年12月2日舉行的2011年第一次臨時股東大會上,招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理賀建亞表示:“盡管銷售是冬天,但拿地卻是機會,就看有無可以進行狩獵的目標,公司未來將在拿地上積極行動。”

  同樣在這次大會上,去年剛剛履新的董事長林少斌也提出,公司將把未來的拿地重心轉移到三、四線城市中。招商地產(chǎn)變得如此激進,是希望能夠早日回到一線開發(fā)商陣營。

  庫存量400億達歷史高位

  隨著招商地產(chǎn)拿地項目增多,大量盈余資金投入土地市場,經(jīng)營性現(xiàn)金流不斷下降。招商地產(chǎn)2011年三季報顯示,前三季度經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出為215.9億元,同比增加54.1%,同期營業(yè)收入僅為124.7億元,資金凈流出91億元。

  同時商業(yè)地產(chǎn)方面,又耗資巨大,按照目前蛇口再造的規(guī)劃,招商局計劃在未來5-8年投資600億元,完成整個蛇口的再造。

  與在土地市場風生水起不同,2011年招商地產(chǎn)在資本市場卻碌碌無為。去年5月,籌備已久的50億元增發(fā)方案也胎死腹中,只好通過銀行貸款彌補。“這是一個行業(yè)性的問題,融資暫時還沒有放開。”廣發(fā)證券分析師沈愛卿在接受時代周報記者采訪時稱。招商地產(chǎn)有可能面臨樓市項目的資金運營沖擊以及短期盈利能力波動的困難。

  雖然去年招商地產(chǎn)銷售金額突破200億元,銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高。但與此同時,公司庫存量也達到歷史最高位,接近400多億元的貨值。

  截至去年三季度,招商地產(chǎn)總資產(chǎn)負債率達到66.9%,是公司歷史上首次超過65%的水平。招商地產(chǎn)董秘劉寧曾表示,如果市場的情況沒什么變化,未來銷售的壓力是巨大的。

  盡管招商地產(chǎn)順利完成了2011年度的銷售目標,但在房地產(chǎn)寒冬期,其銷售回款同樣受阻。來自北京市住建委網(wǎng)站的信息顯示,招商地產(chǎn)在北京市場的兩個項目銷售都不算理想。招商嘉銘瓏原家園最新一期開盤至今8個月,去化率只有9%。

  該盤前年11月推出的房源,去化率也還不到一半。而招商上苑是危改小區(qū)住宅,去年6月開盤至今去化率也僅僅達到74.2%。

  一直堅持中高端定位的招商地產(chǎn),此前在價格讓利方面一直頗為保守。其房地產(chǎn)開發(fā)與銷售和出租物業(yè)經(jīng)營的毛利率近幾年均維持在40%以上,在行業(yè)中位于前列。近日卻在北京、上海、廣州、深圳等全國14個城市22個在售項目掀起降價風暴。

  沈愛卿表示,這表明招商地產(chǎn)在資金方面的需求還是比較明顯,降價銷售是為了加速資金回籠,銷售方面的壓力還是比較大的。

  可是招商地產(chǎn)卻堅稱,此次主要是為配合母公司招商局集團140周年而集中舉行的一次品牌宣傳活動,同時通過一定程度的價格讓利進一步加快去庫存化,加速資金回流。

  最為典型的案例是:招商地產(chǎn)部分項目降價優(yōu)惠幅度達到8.5折,甚至部分項目的部分房源價格優(yōu)惠幅度高達20%。北京“嘉銘瓏原”項目售樓小姐介紹,“嘉銘瓏原”面積170平米的特惠房售價為500萬元,讓利將近100萬元。

  對于背靠大樹的招商地產(chǎn)而言,現(xiàn)在或許是“彎道超車”的最好時機,但逆市拿地遠沒那么簡單,回到一線開發(fā)商陣營更沒那么簡單。

  據(jù)中房信集團統(tǒng)計,2011年招商地產(chǎn)以210億元的銷售額名列第17位,與排在頭名的萬科差距高達1000億元,與名次不斷下滑的金地尚相差80億元。

 

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