隨著房地產(chǎn)信托兌付高潮的臨近，信托公司近來頻頻傳出項(xiàng)目“提前清盤”的消息。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，由于宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)很難在一時(shí)擺脫資金鏈緊張的局面。而信托公司為了在變幻莫測的市場中保持良好形象及強(qiáng)化對(duì)信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)把控，難免會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)提前償還部分資金，甚至在可能的情況下“提前清盤”釋放風(fēng)險(xiǎn)。
提前清盤避險(xiǎn)
作為2011年房地產(chǎn)信托發(fā)行的主力軍，中融國際信托有限公司（以下簡稱中融信托）如今所面臨的兌付風(fēng)險(xiǎn)無疑備受市場關(guān)注。
據(jù)記者了解，原計(jì)劃定于2012年4月28日到期的 “中融—華夏孔雀城集合資金信托計(jì)劃”在今年2月8日提前終止，提前了近80天。按照當(dāng)時(shí)中融信托推介材料介紹，該信托計(jì)劃募集資金規(guī)模為7.5億元，信托期限為20個(gè)月。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解，該信托計(jì)劃的全部資金會(huì)用于建設(shè)北京八達(dá)嶺別墅區(qū)的孔雀城，而今孔雀城1期尚未全部完工，僅開售1.2期，售價(jià)在6000~10000元。
“信托計(jì)劃的提前清盤是信托公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)手段，尤其是大品牌信托公司，更是要對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)有絕對(duì)的控制。如果房地產(chǎn)企業(yè)還款源沒有達(dá)到預(yù)期，可能就會(huì)被迫提前清盤。”北京一家信托公司人士李先生稱，信托如今依靠的就是品牌，不會(huì)輕易地砸“招牌”。因?yàn)?月是房地產(chǎn)信托兌付的高峰，所以也會(huì)在近期陸續(xù)有信托計(jì)劃提前終止。
事實(shí)上，中融信托的孔雀城項(xiàng)目僅是房地產(chǎn)信托提前清盤的一例。天津信托、山東信托、華潤信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托均出現(xiàn)了信托計(jì)劃“提前清盤”的狀況。
天津信托近期發(fā)布的公告顯示，“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計(jì)劃”于今年2月10日提前宣告終止。該信托計(jì)劃于2009年11月發(fā)行，期限為兩年半，即應(yīng)在2012年5月到期，但實(shí)際上比計(jì)劃提前3個(gè)月清盤。
山東信托的 “黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃”也在2月清盤了，而原本這只產(chǎn)品的約定到期年限為2013年3月，提前了一年多。
“一般情況下，信托同客戶簽訂合同時(shí)，會(huì)涉及到提前清盤的約定。而信托公司在履行這項(xiàng)約定時(shí)也會(huì)提前通知客戶。從風(fēng)險(xiǎn)的角度看，客戶可以拿到信托計(jì)劃的本金和實(shí)際期限的收益，也是能夠接受的。”李先生說。
中小開發(fā)商處境難
在房地產(chǎn)信托提前兌付的過程中，地產(chǎn)商無疑陷入了兩難。原本市場資金就緊張，信托計(jì)劃的提前兌付無疑是“雪上加霜”。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，在與信托公司的溝通中處于弱勢(shì)。高資金成本、流動(dòng)性弱都會(huì)讓企業(yè)缺少談判的砝碼。
北京一家地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在企業(yè)“缺錢”的情況下，游戲規(guī)則都是由信托公司來定。今年有一些房地產(chǎn)公司春節(jié)一過，就被信托公司要求提前3個(gè)月左右兌付本金和收益。“信托公司借口就是風(fēng)險(xiǎn)，不然以后就不合作，甚至?xí)涣腥氲叫袠I(yè)的黑名單。”
“大型的房地產(chǎn)企業(yè)就不存在這個(gè)問題，受到信托公司逼迫的都是小的房地產(chǎn)企業(yè)。”該總經(jīng)理表示，信托公司一般會(huì)按照監(jiān)管層的要求提前半年設(shè)計(jì)出一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方案，主要內(nèi)容就是讓企業(yè)提前還錢。”上述地產(chǎn)公司總經(jīng)理表示，不僅資金期限縮短，企業(yè)資金成本也變相抬高了。
上海一家信托公司相關(guān)人士表示，其曾發(fā)行一款兩年期逾10億的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，開發(fā)商需要提前六個(gè)月逐月歸還1億。而該筆提前還款部分也許支付約16%（年化利率）的成本。
夸張的風(fēng)險(xiǎn)？
在市場對(duì)當(dāng)前信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的渲染下，投資者總會(huì)糾結(jié)于收益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡上。然而，有理財(cái)專家認(rèn)為，目前信托投資風(fēng)險(xiǎn)并沒有想象的那么大，很多情況只是一種可能。
“如今還沒有聽說有信托計(jì)劃未兌付的情況。”用益信托網(wǎng)分析師徐穎風(fēng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，信托的抵押率都很低，能夠保障信托的兌付。
“現(xiàn)在信托公司的項(xiàng)目很多，幾乎每天都有信托發(fā)。信托缺少的是銷售渠道，是客戶的信賴。一旦信托公司對(duì)投資者失信，那么這家公司有再多的項(xiàng)目也沒用。”李先生說，中小房地產(chǎn)商倘若不能夠兌付，很可能面對(duì)的就是質(zhì)押資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
“隨著信托行業(yè)的調(diào)整，市場風(fēng)險(xiǎn)也在逐步降低。從現(xiàn)實(shí)中看，大的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目更受信托公司青睞，而小房地產(chǎn)商可能還會(huì)被信托公司拒之門外。”徐穎風(fēng)告訴記者，融資主體和抵押品也是衡量信托的關(guān)鍵因素。
他還認(rèn)為，目前房地產(chǎn)信托的發(fā)行已經(jīng)較去年下半年有所下降。監(jiān)管層可以說已經(jīng)達(dá)到了調(diào)整的目的。“上個(gè)月，房地產(chǎn)信托在整個(gè)信托數(shù)量上占比約為21%。”
