裸賣加碼送家電真降假降需看清
在庫存和調(diào)控高壓下，2012年的樓市銷售顯得愈為困難。雖然各大房企幾乎都不敢再給自己的年度銷售目標加碼，但是銷售壓力依舊空前。于是，和往年不一樣，龍年第一季度，開發(fā)商便開始了馬不停蹄的促銷活動：裸賣、加碼、電商、團購、內(nèi)部認購等各種淡季時節(jié)能用的招數(shù)都用上了。
營銷手段眼花繚亂，房價是真降還是假降，開發(fā)商的降價底線又在哪里，本報記者希望能撥開其中迷霧。
文/圖記者蔣躍飛攝影/記者王維宣
今年1月份，14城市庫存規(guī)模達到1.12億平方米，這是歷史最高水平。去庫存化周期達到20.3個月，也是2008年以來最長的周期。
這是萬科業(yè)績發(fā)布會上董事會秘書譚華杰給出的當前樓市狀況。根據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，2月十大標桿房企供應(yīng)量環(huán)比和同比分別大幅增加126%和284%，招商、越秀、恒大、保利、萬科從新年伊始便開始了降價促銷活動。
標桿房企以價換量的效果逐漸顯現(xiàn)。2月，保利、富力、招商、金地、中海6家開發(fā)商的銷售業(yè)績環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的增長。招商、金地、保利的銷售業(yè)績環(huán)比大幅上漲超過1倍。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，目前，10%的跌價項目占據(jù)了市場上90%的成交量。
促銷法寶一
裸賣剝除裝修價
開發(fā)商讓利10%購房者壓力便大減
那么，這些10%的跌價項目到底是采取了怎樣的手法，才撬動了90%的市場成交呢？裸賣是番禺、花都等外圍區(qū)域樓盤常用的手法。
2月17日，金沙洲越秀地產(chǎn)旗下樓盤星匯金沙對外宣布發(fā)售全新一棟貨量，毛坯售價低至9500元/㎡起，這對主流樓盤售價在1.3萬～1.6萬元/平方米（帶裝修）的金沙洲來說絕無僅有。根據(jù)開發(fā)商報出的裝修價格3000元／平方米來計算的話，實際降價大約是1000元／平方米左右。
促銷法寶二
精裝修加量不加價
限購下惜買心理重，對樓盤品質(zhì)要求水漲船高
裸賣是開發(fā)商在價格上忍痛割肉，精裝修則是“加量不加價”，喜歡打造高端品牌的開發(fā)商、或者高端樓盤更喜歡用這一招吸引購買者。
2012年2月初，南海富豐新城率先打出“質(zhì)升價不升”的口號，推出二期精裝升級產(chǎn)品，小戶型均價9800元/平方米，和毛坯的一期持平。二期雖然沒透露裝修標價，但是美國科勒廚房、德國貝朗洗浴間以及采用施耐德和博世的大廳，對購房者的誘惑不可謂不大。據(jù)了解，該盤開盤當天，便實現(xiàn)認購達到50套，領(lǐng)先于大市。
3月10日，招商金山谷“e度”公寓如法炮制。1.2萬~1.4萬元/平方米帶精裝修的價格，比起之前洋房組團1.4萬元的毛坯價，讓人相當受落。
促銷法寶三
電商團購內(nèi)部認購
網(wǎng)上銷售節(jié)省成本內(nèi)部認購的優(yōu)惠力度一般最大
電商、團購、內(nèi)部認購等各種促銷方式重現(xiàn)江湖。3月10日，保利地產(chǎn)攜40城100個樓盤登錄EJU平臺，打造全國最大規(guī)模地產(chǎn)網(wǎng)售品牌旗艦店。保利副總胡在新表示，房企網(wǎng)上銷售可以節(jié)省成本，比如宣傳費用、代理商的傭金等等，從而讓利客戶。
實際上，電商只是團購的一種。開發(fā)商常常也會給出一定的優(yōu)惠折扣。
而內(nèi)部認購的優(yōu)惠力度一般最大。就在前幾天，有消息傳出招商集團屬下員工購買招商地產(chǎn)項目會有最多5%的優(yōu)惠力度，實際上這種模式并不新鮮。今年發(fā)力很猛的越秀集團，其南沙項目就對內(nèi)部員工采取了優(yōu)惠方式，并通過內(nèi)部員工將優(yōu)惠面擴散，取得了不俗的業(yè)績。
市場反應(yīng)
一降價銷售就火
在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，不少剛需者有在今年買房的打算，在他們看來，今年可能是買得起房的一個好機會，只要房價降到一定程度，就會出手。“不需要開發(fā)商虧本賤賣，只要拿出一點誠意，少賺一點便好。”有購房者這樣表示。
實際上，只要某些樓盤有了實際降價，銷售一般都會火一把。統(tǒng)計顯示，3月份，降價的金沙洲板塊成交非常搶眼，區(qū)域內(nèi)兩個大盤本周共計成交132套，分別位列銷售前十榜的亞季軍。還有位于亞運城的雅居樂七里海，自“裸賣”之后，僅一周就成交了37套，銷售十分火爆。但是市區(qū)樓盤，無論是價格還是成交，都基本沒有變化。
不過，在中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓來說，房價實際上并沒有真降，包括裸賣等方式，實際上都是假降，最重要的是因為利率問題，購房者的購買成本沒有減少。
分析報告顯示，2月份，10家上市開發(fā)企業(yè)中除了綠城中國的銷售均價同比有66.7%的明顯上升外，共有7家上市開發(fā)企業(yè)銷售均價同比有不同程度下降，占大多數(shù)，其中恒盛地產(chǎn)下降尤其明顯，同比降幅為51.2%。比如萬科，2月的銷售均價是10194元/平方米，比1月份下降0.5%，比2011年同期下降了7.9%。
記者觀察
開發(fā)商也糾結(jié)：
想降價又害怕
但是，“開發(fā)商已經(jīng)開始陷入扛和降的糾結(jié)之中。”謝逸楓表示。
開發(fā)商的確很糾結(jié)。面對業(yè)績目標和政府壓力，不少開發(fā)商也想降價，但是，他們害怕降價之后舊業(yè)主“不答應(yīng)”以及由此帶來的負面反應(yīng)。“誰愿意降價賣，但是我不降價怎么辦？現(xiàn)在售樓處不被砸的樓盤，基本都賣不動。”華南某一開發(fā)商業(yè)內(nèi)人士表示。
“兩會后，唯一的僥幸利好破滅，那么庫存壓力以及3月份即將到來的信托兌付高峰會壓迫開發(fā)商降價促銷。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。
“在庫存量持續(xù)增長、地方政府新政頻被叫停的市場背景下，發(fā)展商要快速回籠資金，唯有進行較大幅度的讓利，方能打破目前市場僵持狀況，因此，樓價仍存一定下降空間。”經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑表示。
