[提要]2011年下半年以來，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的銷售不暢，房價持續(xù)走低，土地市場也隨之降溫。不過，近期一些大型開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，抄底拿地的時機(jī)也隨之到來。
2011年下半年以來，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的銷售不暢，房價持續(xù)走低，土地市場也隨之降溫。不過，近期一些大型開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，抄底拿地的時機(jī)也隨之到來。sf
中國指數(shù)研究院此前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2月全國300個城市土地和住宅類用地成交樓面均價雖較1月略有回升，但仍低于去年同期水平，底價、低價成交貫穿始終。sf
地價“參照”房價sf
方興地產(chǎn)投資部經(jīng)理黃曉鈴認(rèn)為，目前房地產(chǎn)銷售處于低點，房價跌了，地價的參照就降低了，“地價只能跌，否則沒人去買單。”sf
中國的地價和房價的相關(guān)度在90%以上，現(xiàn)在土地市場競爭不激烈，有些地還是很有價值的，基本上都在底價，可以拿。旭輝集團(tuán)總裁助理張偉峰如是稱。sf
對此，銀億集團(tuán)銷售總監(jiān)王士章則以現(xiàn)在上海的房價作“佐證”。他說，目前上海豪宅、剛需樓盤只要打了8折就好賣，說明房價已經(jīng)筑底了，根據(jù)這個反推地價，也能測算出地價的底部。sf
“現(xiàn)在土地市場本身就不活躍，各地都推得很少。地方政府也知道賣不出好價格，推出來的地都調(diào)低了價格，也基本都是底價成交，有溢價也微乎其微。”王士章舉例說，前不久青浦成交了一幅地塊，折合樓板價只有7000多元/平方米，而相鄰的另一幅地塊去年拍出了1萬多元/平方米的樓板價。sf
黃曉鈴進(jìn)一步稱，在目前房價回落、銷售不暢的情況下，從理論上講，開發(fā)商在拿地時，一方面與地方政府可以有較大的議價空間，另一方面競爭對手也會變少。sf
盡管去年下半年以來各地土地市場以底價成交為多，不過，黃曉鈴認(rèn)為，地方政府在確定底價時也會參考周邊的地價、房價，及照顧到周邊此前已經(jīng)高價拿了地的其他開發(fā)商的感受。sf
開發(fā)商購地能力受考驗sf
抄底拿地時機(jī)到來的同時，也在考驗著開發(fā)商的購地能力。sf
“地價低，但也要有足夠的現(xiàn)金流去支撐。”王士章指出，現(xiàn)在的問題是很多開發(fā)商沒錢，明知地價低，卻沒有力氣去拿，或者低價支付了土地款，但其他項目的售房款回籠不順利，現(xiàn)金流發(fā)生問題，同樣也會難以為繼。sf
“大部分開發(fā)商都會認(rèn)為目前是拿地的好時機(jī)，但關(guān)鍵是是否有實力去拿。”上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海表示，相比以前動輒100%、200%甚至300%、400%的溢價率，現(xiàn)在拍地基本是底價成交，起拍價也越來越合理，起碼面粉比面包貴的狀況是不會出現(xiàn)的。sf
規(guī)模性房企日常都會拿出營業(yè)額的一定比例去拿地，因此土地儲備較多，而中小型房企由于資金緊張，還很難說“抄底”。王士章說，“我覺得現(xiàn)在機(jī)會型拿地是可以的，就是見到確實劃算的就買，而不是布局型的。目前大多數(shù)房企都是機(jī)會型。”sf
王士章稱，他們公司打算利用上半年的時間回籠一部分在售項目的資金，然后在下半年再拿地，這樣資金鏈能更安全些，“我們是看好的，有地就看，覺得不錯就買。”sf
旭輝集團(tuán)現(xiàn)在也在考慮拿地。“現(xiàn)在房企不敢拿地的原因主要有兩個，一是沒錢，二是擔(dān)心房價繼續(xù)下降，基準(zhǔn)地價還會調(diào)低。”張偉峰說，總體來看，好的區(qū)域、好的城市機(jī)會還是有的。sf
值得注意的是，持續(xù)近兩年的樓市調(diào)控令國內(nèi)中小型開發(fā)商融資渠道急劇縮窄，這為中國地產(chǎn)基金提供了發(fā)展空間，擁有專業(yè)及資源優(yōu)勢的房地產(chǎn)公司也開始大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。sf
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，目前中國境內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金的總資產(chǎn)規(guī)模約達(dá)幾百億元，今年和明年這一數(shù)字有望翻番。
去哪些城市購地sf
在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中國一線城市執(zhí)行了最為嚴(yán)厲的限購措施，不少開發(fā)商為了減少調(diào)控影響，紛紛調(diào)整策略進(jìn)軍二三線市場，但他們?nèi)匀豢春靡痪€城市的樓市前景。sf
“一線城市容量其實是最大的，雖然它們短期受政策影響，但未來抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，面臨過多供應(yīng)的壓力小一些，因為城市市區(qū)范圍供應(yīng)量有限。”復(fù)星集團(tuán)聯(lián)席總裁范偉表示，由于三四線城市市場容量較小，過去兩年開發(fā)商又大舉轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，短期之內(nèi)將面臨供應(yīng)過量的風(fēng)險。sf
不過，王士章認(rèn)為，目前在不限購的城市拿地要比在限購的一二線城市拿地穩(wěn)妥，“一二線城市本身地價就高，所需資金量大，銷售情況難以預(yù)計，如果限購等政策短期內(nèi)不取消，銷售會很慢。不過，投資不限購的三四線城市，也要看當(dāng)?shù)氐氖袌鰸摿?，是不是有利可圖，價格成長慢的，大家也不愿意去。”sf
宋海說，開發(fā)商決定在哪里拿地，一定會考慮到自己現(xiàn)金流的狀況。因為資源稀缺，一線城市在拿地方面優(yōu)勢更好，但假設(shè)調(diào)控是長期行為的話，能否保證有利潤是開發(fā)商首先要考量的。sf
“購地機(jī)會有待觀察”sf
雖然反周期“抄底”是開發(fā)商都希望做到的，但在市場前景不樂觀的預(yù)期下，謹(jǐn)慎購地、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理仍是一些開發(fā)商的首選。如中國最大房地產(chǎn)公司之一的萬科稍早即稱，公司今年對買地仍抱相當(dāng)謹(jǐn)慎態(tài)度，土地購置機(jī)會有待觀察。sf
不過，也有房企高管對此表示不認(rèn)同。某上市房企副總裁說，他并不覺得現(xiàn)在是拿地的好時機(jī)，因為土地市場并沒有出現(xiàn)供應(yīng)增多、價格降低的情況。“近期各地土地供應(yīng)都不多，看不出價格往下拉、量往上推的情況。即便是好時機(jī)也是微觀的，比如哪個公司資金不太緊張，謀求進(jìn)一步發(fā)展。”他說，去年開發(fā)商都在垂死掙扎，目前的銷售也只是稍微有些回暖而已，“突然說大家都有錢拿地了，這可能嗎？” sf
不過，上述某上市房企副總裁同時表示，他們公司今年在上海有拿地的計劃，但這是正常經(jīng)營發(fā)展的原因，不是為圖抄底，“在拿地時，我們會結(jié)合自身的財務(wù)情況，考量所拿土地是不是有利可圖，不會盲目，畢竟拿了地就能賺錢的時代已經(jīng)過去了。”sf
上海寶華集團(tuán)副總裁楊健也表示，如果地段確實好，價格有誘惑力，企業(yè)有資金的話，有的地塊確實可以買，但從大的方面來看，今年的投資還是要謹(jǐn)慎的。sf
宋海認(rèn)為，現(xiàn)在拿地，一個是時機(jī)比較好，二是只要你還做房地產(chǎn)，地總是要拿的。而從拿地到開發(fā)到取得預(yù)售，時間周期最快8-10個月。這意味著現(xiàn)在拿地，最快取得預(yù)售的時間為明年，到時房地產(chǎn)調(diào)控的形勢會變得比較明朗，開發(fā)商可以做出預(yù)判。同時，在開發(fā)節(jié)奏上，主動權(quán)還是掌握在開發(fā)商手上。sf
“市場總是有波峰和低谷，就看你抄的時機(jī)對不對，2008年金融危機(jī)的時候也有房企大舉拿地的，也有當(dāng)時拿了‘地王’而現(xiàn)在房子捧在手上賣不掉的。”黃曉鈴如是稱。sf
